מניית נדל"ן המשקפת אפסייד של 40% - "נדיר למצוא חברה כזו זולה"

הכלכלה הגרמנית נהנית מסנטימנט חיובי, שי עזר, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות, מסמן מנייה שצפויה ליהנות מכך
לירן סהר | (2)
נושאים בכתבה IBI גרמניה סאמיט

שי עזר, אנליסט הנדל"ן של IBI, סבור שקיימות הזדמנויות השקעה כיום בשוק הנדל"ן הגרמני. לדבריו, כלכלת גרמניה בכלל ושוק הנדל"ן מניב בגרמניה בפרט נהנים מסנטימנט חיובי. "דמי השכירות ממשיכים לעלות ברוב הסקטורים כאשר השנה ראינו עליה בהיקף ההשקעות וירידת תשואות משמעותית בכל הסקטורים. עוד נקודה מעניינת היא עליה בביקוש לנכסים Class B, כיוון שהתשואות בנכסי פריים ירדו ומחירם עלה בהתאם וקשה למצוא עסקאות ולכן הביקוש לנכסים Class B גבר.

עזר סיקר את מניית חברת הנדל"ן סאמיט, המתמחה בניהול והשכרת נכסים מניבים בגרמניה ובצפון הארץ - "החברה נסחרת לפי שווי שוק של 545 מיליון ששקל ונסחרת רק ב 69% על הונה העצמי - "בשנים האחרונות עברה החברה תהפוכות רבות לטוב ולרע אך הצליחה להפוך כל משבר להזדמנות. כך היה לדוגמה עם פורטפוליו Valentine שבמהלך המשבר נמחק מהמאזן אך בסופו נחתם הסכם לרכישתו השנה, בהנחה של 30 מיליון אירו. החברה מחזיקה בעשרות נכסי קלאס B בגרמניה נהנית מהגאות של הכלכלה הגרמנית, מהירידה בתשואות על נכסי הפריים ומהנדידה של משקיעים וסוחרים לעבר נכסי השורה השניה".

תשואת FFO של 20%

עזר טוען כי נכסי החברה מהוונים בשיעור גבוה ביותר מ 22% מכפי שמהוונים נכסים של חברות מתחרות - "תשואת ה FFO המייצג מתקרבת ל 20% בשנה והיא גבוהה בכמעט פי שלוש מחברות נדל"ן מניב שנסחרות בגרמניה. גם מהלך הנפקת ההון, עליו הכריזה החברה לפני מספר ימים מהווה פוטנציאל להצפת ערך נוסף. אנו מתחילים לסקר את החברה בהמלצת קנייה ובמחיר יעד של 15.7 שקל למניה המשקף אפסייד של 40% על מחיר המניה היום."

עזר טוען כי מחיר מניית סאמיט זינק בכ 120% במהלך השנה האחרונה - " השאלה המתבקשת היא האם לאחר זינוק כזה המניה עדיין זולה? ובכן להערכתנו בהחלט כן. ראשית כל כשמניה נסחרת כשליש מההון העצמי אזי גם לאחר עלייה של 120% המניה תיסחר מתחת להון העצמי ובמכפיל הון בשיעור של 69%. שנית, שיעור ההיוון הממוצע של נכסי החברה הוא שמרני וגבוה משמעותית מחברות דומות. בנוסף, מחיר ההון העצמי אינו משקף את האפסייד הצפוי מעסקת Valentine שאמורה להסגר ברבעון הראשון של שנת 2014."

לסיכום, עזר מסביר כי בהתאם למחיר המניה בבורסה, שוק ההון מתמחר את סאמיט לפי שיעור היוון ממוצע של כ 8.8% ותשואת FFO מייצג של כ 19%. "נדיר למצוא חברה כזו זולה, נציין שתשואות הנכסים בגרמניה נמוכות משמעותית בישראל והדבר משול לחברה ישראלית הנסחרת בהתאם לשיעור היוון של למעלה מ 10% ותשואת FFO בשיעור של למעלה מ 20%. המודל שלנו כלל הנחות שמרניות הן מבחינת שיעוריי ההיוון, שווי 0 לשטחים פנויים (למעט מקרה אחד ספציפי) וקרקעות והן מבחינת מכפילי FFO כאשר מחיר היעד הנגזר משקלול מודל ה NAV ומודל ה FFO הוא 15.7 שקל הגבוה בכ 40% מהמחיר הנוכחי בבורסה."

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    שווה מכירה דחוף (ל"ת)
    סאמיט 07/01/2014 15:29
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    קונה מחוץ לבורסה אגח 07/01/2014 12:59
    הגב לתגובה זו
    פרטים במייל: [email protected]
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.