איזו מניית נדל"ן זוכה מאקסלנס להמלצת קנייה עם אפסייד של 41%?
אקסלנס נשואה ברוקראז' החל לסקר את חברת הנדל"ן אדגר, הפועלת בישראל, קנדה ופולין. החברה מרכזת את תחום הנכסים המניבים של קבוצת צור שמיר ועוסקת ברכישה, פיתוח, ובנייה של בנייני משרדים. בבעלות החברה 30 נכסים בהיקף של כ- 300 אלפי מ"ר המושכרים לכ- 300 שוכרים. הנכסים נמצאים בתפוסה ממוצעת של כ- 92% ומניבים NOI של כ-190 מיליון שקל בשנה.
מכרה 25% מהפעילות בקנדה
במאי 2012 מכרה החברה 25% מפעילותה בקנדה תמורה ל 56 מיליון דולר קנדי בדומה לשווי בספרים באותה תקופה, כיום מנהלת החברה מו"מ למכירת 25% נוספים מפעילות זו בתמורה לכ- 58 מיליון דולר קנדי, מעט מעל לשווי בספרים. במאי 2013 הוקצו לחברת הביטוח מגדל 20% מהפעילות בפולין בתמורה להשקעה של כ- 13.3 מ' אירו (בהתאם לשווי הנכסים בספרים). עסקאות אלו ממחישות יותר טוב מהכל כי שווי נכסי החברה בספרים בקנדה ובפולין הוא "אמיתי" וריאלי.
אדגר מבצעת כיום בישראל הרחבה של 21 אלפי מ"ר בתוספת קומות בפרויקט העיקרי שלה בישראל " פרויקט יד אליהו" בתל-אביב הכולל כיום כ- 25 אלפי מ"ר המושכרים ברובם לממשלת ישראל (משרדי החינוך והמשפטים). הרחבה זו היא ניצול של זכויות בנייה קיימות ועלויות הבנייה זולות יחסית לפרויקט חדש, שכן הבנייה היא מעל לבניין הקיים (אין הוצאות חפירה, ביסוס, דיפון, בניית חניון וכו'), השכרה מלאה של ההרחבה תניב לחברה כ- 25 מ' שקל בשנה (תוספת של כ- 12%).
"פועלת לקבלה וניצול של זכויות בנייה בנכסיה בקנדה"
שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס, אומר כי אדגר פועלת לקבלה וניצול של זכויות בנייה בנכסיה בקנדה. "מדובר ב- 3 פרויקטים, 2 פרויקטי משרדים אשר בהם החברה פועלת לקבלת זכויות לבניית כ- 46 אלפי מ"ר משרדים, ובמקביל פועלת החברה לקבלת היתר לבניית מגורים על קרקע בבעלותה ברחוב בלור בטורונטו (נחשב לאחד המיקומים היוקרתיים בעיר). אנו נעקוב אחר ההתפתחויות בפרויקטים הנ"ל, מטעמי שמרנות לא הערכנו עדיין את השווי הכלכלי הטמון בהם."
- אדגר: רווח נקי של 25.7 מ' שקל; FFO ירד ב-3.5% והסתכם בכ-30.3 מ' שקל
- מנכ"ל אדגר: "קיבלנו כפול מהשווי בספרים על קרקע בטורונטו - זו רק ההתחלה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לסיכום, ליפמן מוסר כי "נכסי החברה משוערכים בספרים במחירים סבירים וריאליים, ולראיה החברה הכניסה לאחרונה את מגדל כשותפה לפעילות בפולין ומימשה 25% מתיק נכסיה בקנדה כשהעסקאות מבוצעות בדומה לשווי הנכסים בספרים, מה שמאשש את הערכתנו בדבר אמיתות השווי בספרים. למרות כל זאת, מניית החברה נסחרת לפי מכפיל הון נמוך של כ- 0.8 בלבד, בעוד שחברות דומות נסחרות במכפילים של 1 ומעלה. אנו משיקים סיקור לחברה בהמלצת קנייה במחיר של 8 שקל למנייה וממליצים לצרף את החברה לתיק ההשקעות ומעריכים כי בטווח של שנה מהיום תחזור המנייה להיכלל במדד ת"א 100." המנייה נסחרת הבוקר במחיר של 5.67 למנייה, המשמעות היא אפסייד של 41%.
- 2.גדעון 31/10/2013 16:21הגב לתגובה זואיךבית השקעות ממליץ ברור שהוא נוגע בענין בעליל
- 1.חחחח חשבתי אפריקה (ל"ת)יוסלה 31/10/2013 12:06הגב לתגובה זו
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
