הקונים ירדו לבונקר? שפל של 8 חודשים ברכישת דירות מקבלן - צפו במספרים
האם ציבור רוכשי הדירות הגיע לקצה גבול היכולת? הכמות המובקשת של דירות בחודש אפריל הסתכמה ב-2,663 דירות, ירידה של 15% בהשוואה לחודש מארס, וירידה של 5% ברמה העונתית. מדובר בנתון הנמוך ביותר מאז ספטמבר 2012.
עיקר הירידה נובעת מצניחה של 22.5% בבביקוש לדירות החדשות שאינן למכירה (בנה ביתך, קבוצות רכישה, להשכרה, לאוכלוסיה מבוגרת וכו') אשר מספרן הסתכם ב-1,008 דירות.
בגיזרת הדירות החדשות מקבלן נרשמה ירידה של 10% במספר הדירות שנמכרו אשר הסתם ב-1,655, לעומת 1,847 דירות בחודש אפריל. ברמה העונתית נרשמה ירידה של 5.7% במכירות. מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז ספטמבר 2012.
במחוז הצפון נרשמה ירידה של 18% במכירות בהשוואה לנתוני חודש אפריל, בתל אביב נרשמה ירידה של 17%, באזור המרכז נרשמה ירידה של 14% במכירות ובאזור ירושלים של 0.3%-,מנגד במחוז חיפה נרשמה עלייה של 3.7% ובאזור הדרום של 0.3%.
בחודשים ינואר-אפריל 2013 נרשמה ירידה במחוז הצפון (כ-22%-), במחוז הדרום (כ-14%-), במחוז תל אביב (כ-7%-) ובמחוז המרכז (כ-3%-). לעומת זאת, נרשמה עלייה בכמות המבוקשת של דירות חדשות במחוז ירושלים (כ-22%) ובמחוז חיפה (כ-21%), בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
בבחינת נתוני המגמה של הכמות המבוקשת של דירות חדשות בשנים האחרונות מסתמנת מגמת עלייה (עם תנודות) שהגיעה מרמה של כ-2,600 דירות בחודש ב-2008, לכ-3,500 דירות בסוף 2010 ובתחילת 2011. במהלך שנת 2011 הסתמנה ירידה, ומאוגוסט 2012 נרשמו כ-3,300 דירות בממוצע לחודש, דומה לרמה שנרשמה עד כה ב-2013.
מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף אפריל 2013 (כ-20,600 דירות) היה נמוך בכ-6.9% מזה שנרשם בסוף אפריל 2012. מתוך הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף אפריל 2013, כ-14,850 דירות בבנייה ביזמה פרטית וכ-5,750 דירות בבנייה ביזמה ציבורית.
מכלל הדירות החדשות, שנותרו למכירה, כ-36% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-16% במחוז תל אביב, כ-14% בכל אחד מהמחוזות הדרום וירושלים, כ-10% במחוז חיפה וכ-6% במחוז הצפון. בהשוואה לסוף אפריל 2012, נרשמה עלייה של כ-74% במחוז הצפון, של כ-29% במחוז חיפה ושל כ-18% במחוז ירושלים. לעומת זאת, נרשמה ירידה של כ- 25% במחוז הדרום, של כ- 23% במחוז המרכז ושל כ-2% במחוז תל אביב.
על פי מספר ממוצע של הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים ינואר-אפריל 2013, מספר חודשי ההיצע היה 11 חודשים; כלומר, מספר החודשים שיעברו עד מכירת כל הדירות החדשות שנותרו למכירה באפריל 2013, הוא כ-15 חודשים במחוז ירושלים, כ-13 חודשים במחוז הדרום, כשנה בכל אחד מהמחוזות תל אביב והצפון וכ-10 חודשים בכל אחד מהמחוזות חיפה והמרכז; זאת בהנחה שקצב מכירתן יהיה זהה לקצב מכירתן בשלושת החודשים האחרונים ולא יהיו התחלות חדשות.
כתבות מעניינות נוספות:
- 15.ברור שהגענו לקצה היכולת הגענו לשם מזמן (ל"ת)מ 30/05/2013 12:04הגב לתגובה זו
- 14.רונית 28/05/2013 12:17הגב לתגובה זולבטל את מס הרכישה עד 2,5 מ'. להוריד הגבלות וחסמים של נבק ישראל
- 13.אייל 27/05/2013 21:23הגב לתגובה זוהפטור ממס שבח ובעלי דירות פשוט לא מוכרים דירות וכמובן לא קונים דירות חדשות.
- 12.יש גדודי פראיירים 27/05/2013 19:34הגב לתגובה זומה אומר לעצמו מי שקנה דירה בשיא (ואח"כ הייתה נפילה) "המחירים רק עולים" שזה נכון עד לרגע שהוא קנה.מי רוצה להתחלף איתו?
- 11.מעונינים לקנות דירות אבל אין כסף למחירים האלה (ל"ת)נצמיד הכסף לדולר 27/05/2013 19:05הגב לתגובה זו
- 10.קבלן,בנק,ממשל=דמגוגיה שקר לניצול פראייר=בועה בפיצוץ50%! (ל"ת)מניפולציה לפראייר 27/05/2013 17:09הגב לתגובה זו
- 9.מעל שנה דמגוגיה נתוני שקר להרצת פראייר=בועה50%בפיצוץ!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 27/05/2013 17:02הגב לתגובה זו
- האם יש לך שורה קבועה שאתה עושה העתק הדבק בכול כתבה? (ל"ת)אייל 27/05/2013 21:24הגב לתגובה זו
- 8.א.ק. 27/05/2013 16:58הגב לתגובה זוישאר לפי עסקאות הגבוהות הבודדות בענף ולא לפי יחסי כוחות היצע וביקוש. וזאת בגלל שליזמים יש מרווח נשימה ארוך יותר מאשר לקונים ולסחרי הדיור. במצב שכזה, לעולם אין מפגש היצע וביקוש במחיר שטוב לקונים אלא תמיד יהיה במחיר שטוב למוכרים. הפתרון היחיד לבעיה הזאת: בניה ממשלתית ופיקוח על מחירי הדיור כמו על לחם וחלב. מה גם, שפיקוח מחירים ישמור על היזמים ובעלי הדירות היקרות, שממונפים בהלוואות ענק, לא לאבד בבת אחת את שווי הדירות שלהם. מאחר ופיקוח מחירים שומר שגם אסור למכור מתחת למחיר מסויים.
- 7.תמשיכו לשלם 27/05/2013 15:50הגב לתגובה זואני מציע שתסתמו ותמשיכו לשלם שכירות כמו גדולים אחרי הכל מישהו צריך לשלם לי את המשכנתא...
- 6.140 משכורות לדירה בישראל במקום 40-60 בעולם (ל"ת)מדינה חרא 27/05/2013 14:40הגב לתגובה זו
- יורם מראשון 29/05/2013 17:53הגב לתגובה זושיעלו את השכר בישראל בכ-20%, ויורידו את המיסים על הדירה ... עם 40 משכורות תקנה דירה בישראל
- איזה עולם? השלישי? לך תקנה בבנגלדש.... (ל"ת)אייל 27/05/2013 21:25הגב לתגובה זו
- 5.אל תפספסו את הבועה רוצו לקנות עכשיו! (ל"ת)קריאה אחרונה לטמבלים 27/05/2013 14:33הגב לתגובה זו
- אכן הזדרזנו וקנינו מציאה, סופסוף. אז מי הטמבל? (ל"ת)אייל 27/05/2013 21:25הגב לתגובה זו
- hu 31/05/2013 09:00האחרונה אתה עומד לראות את הנכס שלך מאבד ביו 40-50%בשנה וחצי הקרובות,צר לי עליך ועל עוד רבים אחרים שנפלו למלכודת הזאת.אני מכרתי את דירתי לפני חצי שנה אני גר בשכירות כרגע ואאסןף את אותה הדירה ב40% פחות בעוד שנה עד שנתיים
- 4.זוג צעיר 27/05/2013 14:21הגב לתגובה זומבקש 950 אלף והדירה תהיה מוכנה עוד שנתים!!!אין יותר פריפריה מזה לאן שר השיכון רוצה שנלך לגור ? בלבנון סוריה? שתי קבלנים כמעט ולא בונים במטרה ללהעלות את המחיר איפה הממשלה ? אנחנו לא ביקשנו דירה ברוטשילד בסה"כ כרמיאל
- 3.חחח זה לפני העלייה הגדולה נוצר לחץ והקבלנים חוגגים.. (ל"ת)אוהד 27/05/2013 13:58הגב לתגובה זו
- 2.תמי 27/05/2013 13:57הגב לתגובה זוהמדינה בחיים לא תעזור לזוגות הצעיאים לרכוש דירה במחיר זול אין לה אינטרס כי אנחנו לא כלכליים.. אני ממשיכה לגור בשכירות עד שאמצא דירה בפחות מ1.2 מליון
- יואב 27/05/2013 14:33הגב לתגובה זו3 חדרים בבניין שיכון (רכבת) בלוד או בשכונה ג' בב"ש או אפילו בערד. אל תטוסי לחו"ל אל תאכלי במסעדות ואל תממני לילד חוגים.
- משה 30/05/2013 12:51אתה חי במאה ה-18 יא הזוי. או באפריקה. כן לא לממן לילדים חוגים שלא יוכלו להתפתח ולהשאיר את המעמדות הנמוכים במקומם. מי עשה לייק לתגובה שלך ? מנותק הזוי קמצן.
- 1.אמיר 27/05/2013 13:49הגב לתגובה זוהקונים לא בבונקר ,הם לא מתגוננים,לא מחפשים לעשות קופה ולא מחכים לנפילת הקבלן. הסיבה שהם אינם קונים היא פשוטה מאוד - אין להם כסף
- אייל 27/05/2013 21:37הגב לתגובה זולאנשים כסף? רק תנסו להחזיר רק את הפטור ממס שבח ותראו כמה דירות משתחררות לשוק. כרגע הכול תקוע המדינה בדרך למיתון כבד בגלל חוסר מקצועיות ואינטרסים זרים של אילי הון.
- יורם מראשון 29/05/2013 18:13המשקיעים במרכז שהבינו שנגזר עליהם לשלם 6% מס רכישה, עברו להשקעה בדירות בברלין ובארה"ב .... צעירים רבים ששוכרים דירה במרכז, קנו דירות להשקעה בפריפריה, וממנים את שכר הדירה מהשכרת הדירות בפריפריה, העלו את מחירי הדירות בפריפריה, ולכן לא כדאי לקנות דירה להשקעה בפריפריה ...
- יורם מראשון 29/05/2013 17:59מי המטומטם שקונה עכשיו דירה להשקיעה ומשלם 6% מס רכישה ... תחפשו מי שיממנו לכם דירה להשכרה תמורת 3.5% תשואה ... לידיעתכם, במדינות רבות בעולם מקובל להרוויח 10% תשואה ....
- איציק ר 27/05/2013 15:09הגב לתגובה זואין שום סיבה לעליית המחיר אבל היזמים מתוחכמים מאיתנו. המחירים זוחלים מעלה ללא סיבה. ונראה אם הם יורידו מחירים. זחילה מעלה היא למעשה מדיניות של חלק מהיזמים המשפיעים. התיאבון הוא ללא גבולות. והמדינה חסרת אונים.
- אהרון 27/05/2013 14:58הגב לתגובה זומוזר אין כסף אבל המחירים עולים ואין הסבר . פקידות דפוקה חסרת אחריות מקבלים משכורות בלי לעבוד . מפרסמים נתונים שגויים כמו הבור התקציבי שנוצר בין לילה .
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
יעקב אטרקצ'י: "בוחרים בנו כי הדיירים יודעים שאנחנו איתם ומתאבדים כדי שיהיה להם טוב; הצלחה שלהם זו הצלחה שלנו"
אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של אאורה, "ב-2025 נבנה 7,000 דירות, ב-2029 אדע, אם יתאפשר לבנות 11,000"; שיחה אופטימית על עתיד שוק המגורים בישראל, על אאורה ועתידה ולמה צריך לקנות דירה - דווקא עכשיו ודווקא בישראל
בבורסה בתל אביב פועלות 55 חברות, שמתעסקות בהתחדשות עירונית. אאורה של יעקב אטרקצ'י היא הגדולה שבהן. מניית החברה מבטאת שווי של כ-6.5 מיליארד שקל לאחר שזינקה באופן רצוף בשנים האחרונות - בחמש השנים האחרונות היא זינקה פי 18, בשנתיים האחרונות היא זינקה פי 4 - תשואה מרשימה שנובעת מהובלה בתחום שרק הולך וגדל.
אאורה ואטרקצ'י זכו לאות הוקרה בוועידה להתחדשות עירונית של ביזפורטל. בשיחה עם אבישי עובדיה, עורך ביזפורטל, הביע אטרקצ'י אופטימיות גדולה לגבי ההמשך - "אנחנו צומחים 17 שנה וזאת רק ההתחלה", כתוב בדוחות ובמצגת של החברה, ואטרקצ'י מחזק את המסר ואומר שהזינוק שהיה בפעילות ימשך.
אני חייב להזכיר, שלפני 4-5 שנים כשהיינו מדברים אמרתי לעצמי - "מה זה החזון הזה, זה אמיתי, לא מספיק הצמיחה הנוכחית, השווי שאז היה בערך 500 מיליון שקל" והנה הגעת ליעדים שהם באמת מעבר לכל דמיון, למה התחדשות עירונית ולאן זה הולך?
- "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אני אומר את זה כבר 10-15 שנה - התחדשות עירונית זה העתיד של שוק המגורים בישראל. לדעתי כבר קרוב ל-30% מהבנייה בישראל זה התחדשות עירונית ואני צופה שתוך 3-4 שנים זה יהיה 50% ועוד מספר שנים לאחר מכן זה כבר יהיה הרוב. דירה בהתחדשות לא קשורה להבטי מס כמו במקומות אחרים, היא פטורה ממס. אנחנו לוקחים שכונות שמחיר הדירה שם הוא 1-2 מיליון שקל והאנשים מקבלים שיפור ענק בדירה והשבחה.
