"זה נראה בהתחלה כמו איזו פצצה גדולה, אבל כשמסתכלים קצת יותר לעומק זה נראה עוד מהלך שהנגיד, פישר והמפקח על הבנקים, זקן עושים כדי להגדיל את כרית הביטחון של הבנקים, כדי לנסות ולהקטין את הביקוש למשכנתאות, וגם כדי לאותת לציבור כי בנק ישראל חושב שמתפתחת פה בועה וכי ברצונו להוביל לירידה במחירי הדיור, או לפחות לבלימה של העליות", כך אומר אלון גלזר, סמנכ"ל המחקר של לידר שוקי הון בתגובה לצעדים שפירסם היום בנק ישראל, ובהם העלה את דרישות ההון מהבנקים על משכנתאות של למעלה מ-45% משווי הנכס.

לדברי גלזר, "בשורה התחתונה לא מדובר באיזה צעד דרמטי ואני לא חושב שזה יוביל לבלימה בנטילת המשכנתאות על ידי הציבור הרחב, זה אולי יכול לפגוע קצת בעקומת הביקוש אבל זה לא משנה את כללי המשחק. לדעתי הצעדים החדשים עליהם הכריז בנק ישראל עשויים להוביל לייקור קל מאוד בעלויות המשכנתא וזה לא מה שיעצור את הציבור".

"הבנק העיקרי שחשוף לתחום המשכנתאות זה בנק מזרחי. הוא צפוי לרשום גידול בדרישה להפרשה הקבוצתית בסך של 80-100 מיליון שקל נטו. זה לא מה שיוביל לפגיעה דדרמטית בתוצאות הבנק. גם על הפגיעה הקלה שתהיה בבנק, הוא כנראה יפצה, לפחות באופן חלקי, על ידי העלאת המרווח".

הפרשות של כ-300 מיליון שקל

טרנס קלינגמן, מנהל מחלקת המחקר של בית ההשקעות פסגות, העריך בשיחה עם Bizportal כי הפגיעה הכוללת במערכת הבנקאית הישראלית כתוצאה מהצעדים שהכתיב היום המפקח על הבנקים צפויה להסתכם בהפרשות של כ-300 מיליון שקל, שליש מהם של מזרחי טפחות.

קלינגמן מסביר כי מדובר בתהליך של הקשחת התנאים מכיוונו של בנק ישראל על מנת לרסן את עליית מחירי הנדל"ן במשק ולהקטין את הסיכון אליו חשופה המערכת הבנקאית. "כבר לפני שנה וחצי התחיל בנק ישראל לשנות את השיקלול של המשכנתאות ובכך דרש מהבנקים לרתק יותר הון לשוק המשכנתאות, ובנוסף הוא טיפל בנישות בעייתיות בתום המשכנתאות כמו קבוצות הרכישה ונוטלי המשכנתאות הגדולות עם ריבית משתנה גבוהה, כלומר המשכנתאות המסוכנות יותר".

"עתה מקשיח בנק ישראל את התנאים עוד יותר ומטיל את דרישות הלימות ההון באופן הרבה יותר גורף - כל הלוואת דיור ששוויה עולה על 45% משווי הנכס כבר לא נהנית משיקלול של 35% אלא אלמנט זה עלה ל-50%. כלומר בנק ישראל מחייב את הבנקים לרתק יותר הון למשכנתאות החדשות שיתן ובכך הוא מקשה על הבנקים לעמוד בתנאי הלימות ההון הנדרשים מהם ומקטין את רווחיותם מתחום המשכנתאות. בעקבות הלחץ המופעל על ידי הרגולטור על הבנקים אני מצפה שהמרווח על המשכנתאות שידרשו הבנקים מהלווים יעלה, כדי לפצות לפחות באופן חלקי על הגזרות הללו".

"מעבר לזה דורש כעת בנק ישראל דרישה נוספת מהבנקים - הפרשה קבוצתית מינימלית של 0.35% בתחום הלוואות הדיור, זאת לעומת הממוצע כיום שעומד על 0.22%. העלאת הדרישה להפרשה קבוצתית זהו כיוון פעולה חדש של בנק ישראל ויתכן כי בעתיד הוא יעשה בזה שימוש נוסף, אם שוק המשכנתאות לא יתקרר".

הבנקים יגלגלו את העלויות על הציבור

מה הנזק שצפוי למערכת הבנקאית מהמהלך של בנק ישראל? "בגדול ובחישוב גס אני מצפה שהמערכת הבנקאית תצטרך לבצע הפרשות של כ-300 מיליון שקל לפני מס".

מי מהבנקים צפוי לספוג את הפגיעה הקשה ביותר? "בנק מזרחי הוא הבנק שנפגע הכי חזק מהגזרות החדשות של בנק ישראל מאחר והוא הכי חשוף לתחום המשכנתאות. תיק המשכנתאות של בנק זה המהווה כשליש מהשוק בישראל עם תיק של כ-74 מיליארד שקל. הפגיעה בבנק מזרחי תעמוד על כ-100 מיליון שקל. נציין כי פועלים חשוף פחות מבנק לאומי לתחום המשכנתאות ודיסקונט הוא בנק עם חשיפה נמוכה מאוד לתחום המשכנתאות".

האם ההוראה החדשות ישפיעו על דוחות הבנקים לשנת 2012? "ההוראה חלה מתחילת ינואר ככה שהדוחות הרבעון האחרון ושנת 2012 כולה לא יושפעו מהמהלך הנוכחי. בנוגע לתוצאות הרבעון הראשון של השנה אני מניח שהבנקים שצפויים להעלות את המרווח שהם גובים בעבור המשכנתאות יקזזו חלק ניכר מהשפעת הדרישות בכך שיגלגלו את העלות על הציבור".

האם אתה צופה שהבנקים יקטינו את היקפי המשכנתאות שהם מציעים לציבור בעקבות הצורך לרתק יותר הון? "הבנקים צריכים לעמוד בכלכלי בזל 3 ולהעלות את יחס הלימות הלימות ההון הליבה שלהם ל-9% בבנקים הבינוניים ו-10% בבנקים הגדולים. חוץ מהבנק הבינלאומי אף אחד מהבנקים עוד לא הגיע ליעדו ולכן הם צריכים לנהל בזהירות רבה את הגידול בתיק האשראי שלהם".

האם לדעתך פישר יכול עכשיו ביתר קלות להוריד עוד את הריבית במשק מבלי שבועת הנדל"ן תמשיך להתנפח? "יש מקום להעריך כי על רקע המהלך הזה ועל רקע האינפלציה הנמוכה במשק יוכל בנק ישראל להפחית את הריבית במשק עוד, מה שיעזור לקזז את העליה הצפויה במרווח".

האם יש סיכוי שבעקבות הקשחת התנאים יווצר מחנק אשראי במשק ושתיבלם ההתנפלות של הציבור על המשכנתאות? "עד היום היתה העדפה מאוד ברורה לבנקים לתת משכנתא במקום אשראי רגיל או הלוואות עיסקיות, מכיוון שזה דרש ריתוק של פחות הון מכיוון הבנק, עכשיו הפער הזה עדיין קיים אבל הולך ומצטמצם והבנקים ינהגו במשנה זהירות בחלוקת האשראי. במיוחד על רקע ההנחה שאם הבועה לא תתכווץ - בנק ישראל עלול לבוא עם תנאים קשוחים עוד יותר. בפועל מי שלא יכול להביא היום הון עצמי של יותר מ-55% מערך הדירה - יפגע".

עדי סקופ, אנליסט הפיננסים הבכיר של בית ההשקעות IBI אמר בתגובה לצעדי בנק ישראל: "טיוטת הנחיה חדשה שפרסם היום בנק ישראל מחמירה את דרישות הקצאת נכסי הסיכון בבנקים בגין אשראי לדיור. בנוסף, היא מגדילה את ההפרשה הקבוצתית לחובות מסופקים בגין אשראי זה. במקביל, מקטינה את דרישות ההון בגין ערבויות חוק המכר שתגדיל את האשראי הבנקאי שניתן כיום לקבלנים".

"הנחיה זו מצטרפת לשורה ארוכה של צעדים שנקט בנק ישראל בשנתיים האחרונות בניסיון לצנן את שוק הדיור, בינתיים ללא הצלחה יתרה.

ההשלכות יהיו בעיקר דרך הקטנת יחס הלימות ההון שיידחה את מועד חלוקת הדיבידנדים בבנקים. בנוסף, צפויה להיות הגדלה במרווח האשראי הבנקאי שלטענת בנק ישראל הפך להיות מסוכן יותר".

"בשורה התחתונה מדובר בפגיעה לא מהותית בכל הבנקים. ממליץ לנצל את הסנטימנט השלילי במזרחי, שבדך כלל נפגע יותר מהאחרים בעקבות הנחיות מסוג זה עקב חשיפתו הגדולה לאשראי לדיור, ולאסוף בירידות".

צעד אקטיבי

תגובת עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל ביטוח ופיננסים , לצעדי בנק ישראלבתחום הדיור: "לאור המשך עליית מחירי הדיור בנק ישראל בחר להטיל היום עוד הגבלות על שוק המשכנתאות על ידי הגדלת כריות ההון שהבנקים נדרשים להחזיק כנגד משכנתאות בשיעור מימון הגבוה מ-45% מערך הנכס. להערכתנו צעד זה אפקטיבי יותר מאשר הצעדים הקודמים מאחר שהוא פוגע בתיאבון של הבנקים לתת משכנתאות מסוג זה".

"יחד עם זאת להערכתנו, על מנת לטפל בעלייה המתמשכת במחירי הדיור באופן מלא, יהיה צורך לפעול גם בצד ההיצע - על ידי הפשרת שטחים, הגדלת האשראי לקבלנים, ציפוף הבניה ואישורי בניה לגובה. ברור שתחומים אלה אינם בסמכותו של בנק ישראל ולכן נדרשת פעולה רב מערכתית משולבת".

"בנוסף, הטלת המגבלות החדשות מעלה את הסיכוי להורדת ריבית נוספת בקרוב מאחר שהמשך עליית מחירי הדיור ללא טיפול הייתה מהגורמים המשמעותיים שעיכבו את הורדת הריבית עד כה (יחד עם אי קיצוץ תקציב הממשלה כמובן)".