התנגדה לסיום תמ"א 38 למרות שכבר קיבלה ממ"ד, חדר, חנייה ומחסן
תופעת הסחטנות בקרב בעלי דירות בתמ"א 38 שוברת שיאים חדשים בבניין ברחוב ביאליק 22 ברמת השרון הדיירים התקשרו לביצוע חיזוק ושדרוג הבניין במסגרת תמ"א 38 עם חברת ש.נ. דרור אחזקות. לבניין הכולל 18 דירות נוספו 6 דירות ולכל אחת מהדירות הקיימות נוספו ממ"ד, מרפסת, מחסן וחנייה.
אחת מהדיירות בבניין הגישה התנגדות לתוכנית, אך לאחר הדיונים בוועדות התכנון אושרה התוכנית וניתן היתר בנייה. החברה החלה בבנייה וכמעט סיימה אותה. כעת, כאשר הבניין עומד לפני סיום, הגישה הדיירת המתנגדת לבית המשפט המחוזי בתל אביב בקשה לצו מניעה זמני שימנע את שיווק שש יחידות דיור שנבנו לטענתה בהעדר הסכמה מראש ובכתב של כל בעלי הדירות, כולל אותה, ולכן היה אזור לחברה להתחיל בבנייה.
השופטת אגמון גונן ציינה כי התיקון לחוק המקרקעין המתייחס לחיזוק דירות קובע אפשרות להסכמת כל בעלי הדירות, ולחלופין פניה למפקח על המקרקעין לקבל את אישורו לעסקה, גם בהסכמת שני שליש מבעלי הדירות. השופטת ציינה כי : "המחוקק ייחס לעבודות המתבצעות לפי חוק החיזוק, חשיבות ומשקל גדולים יותר מחשיבות זכויותיו של מיעוט בעלי הדירות בבית המשותף המתנגד לעבודות אלה".
טענת המתנגדת הייתה כי נאמר לה שאין צורך בחתימתה ועל כן לא פנתה לייעוץ משפטי אלא משהושלמה הבנייה והיא התבקשה לחתום על ייפוי כוח להעברת הרכוש המשותף. בחקירתה התברר כי מי שמסר לה את הדברים היה אחד השכנים ולא עורך דין. עוד התברר כי במשך כשנה וחצי בה נבנה הבניין, הוספו ממ"ד ומרפסת גם לדירתה. עוד הוכח כי בעקבות פניות המתנגדת לחברה הותקנו סורגים בדירתה והיא אף סיידה את הדירה.
בנסיבות אלו קבע בית המשפט, כי "ניתן לראות בקבלת התמורה על פי החוזה, כחוזה ממש גם בהעדר חוזה בכתב, ומכל מקום, מכוח עקרון תום הלב המשיבה מושתקת מלטעון בסיום הבנייה, לאחר שדירתה הוגדלה, כי היא מתנגדת להסכם". בית המשפט קבע כי "אם לא תדחה הבקשה לצו מניעה כל תוצאה אחרת תעודד תופעות של סחטנות, שאותן ביקש חוק החיזוק למנוע." בית המשפט חייב את המבקשת בסכום של 15,000 שקל הוצאות.
כתבות מעניינות נוספות:
- 10.י 18/02/2013 19:58הגב לתגובה זותפעילו את השכל רגע.... אתם נכנסים לעיסקה בה יש לכם כמעט הכפלה של השכנים בבית....על צנרת הישנה של ביוב וחשמל ומים יש הכפלה של הדיירים.....זרם מים חלש .ביוב שיסתם כול יומיים. חניה עמוסה במכוניות....עוד בדלים במדרגות עוד רעש של ילדים . הוספתם מעלית לבניין ועד בית יעלה למאות שקלים כול חודש.....העיקר הקבלן יעשה 6 דירות חדשות .....עדיף פינוי בינוי .או אולי אף לשקול שכול הבניין יעשה את החיזוק לבד .כולל שיפוץ קוסמטי...אז שילמתם 50 אלף שח לדירה ואין לכם מרפסת .....אבל שידרוג רציני .. אל תדון אדם עד שתגיע למקומו
- הכל חדש כולל הצנרת בוורידים שלך - השכל שלך ישן (ל"ת)יוסי 18/02/2013 21:09הגב לתגובה זו
- רוני 18/02/2013 21:06הגב לתגובה זוומעלית - אז מה אם יש עוד שישה דיירים -מה ההבדל 16 דיירים או 22 דיירים - 16 דיירים עם בניין מוזנח ללא מעלית בקומה רביעית או כל קומה אחרת- בטח הייתה מת לקבל את זה - תתבייש לך על התגובה הסחטנית הזו - אתה בדיוק כמו כל הסחטנים- אם זה כל כך קל אז קדימה כך בניין תשכנע את הדיירים ואולי תהייה עשיר- אתה בטח אחד שכל הזמן מתמררמר כמה דופקים אותו. בטוח שאתה מהמגעילים האלה שכל דבר מפריע לו. בקיצור פולני.
- 9.יורם מראשון 18/02/2013 13:28הגב לתגובה זוהיזם היה חייב לתבוע את המתנגדת אצל רשמת הבתים המשותפים, לאחר הליך זריז, הרשמת הייתה ממנה עו"ד נאמן שיחתום בשם המתנגדת על התוכניות וההיתרים ...
- 8.היה צריך לחייב אותה בסכום של 100 אלף ש''ח (ל"ת)תום 18/02/2013 00:00הגב לתגובה זו
- 7.אשר 17/02/2013 21:07הגב לתגובה זובסוף יוכלו אותה מגיע לה
- 6.בוננזה 17/02/2013 17:59הגב לתגובה זוסחטני ישראל הגזלנים, המזיקים והמגעילים !
- כל מילה זהב סחטנית (ל"ת)שי 17/02/2013 21:05הגב לתגובה זו
- 5.יהויכין 17/02/2013 16:57הגב לתגובה זונראה לי שבמקרה כזה על ביהמ"ש להטיל הוצאות דרקוניות לדוגמא - 15000 ש"ח זו בדיחה וסביר שלא מכסה אפילו את הוצאותיהם הריאליות של בעלי הדירות הנפגעים.
- 4.טיפשה סחטנית - אכלה אותה (ל"ת)אנונימי 17/02/2013 16:48הגב לתגובה זו
- 3.אסי 17/02/2013 16:43הגב לתגובה זודיירים חמדנים יעשו הכל בשביל לטרפד פרויקטים עבור בצע כסף,קנסות עתק
- 2.קיבלה זרגיג לפרצוף על כן תשלם 15 אלף פיצוי. (ל"ת)מיקי 17/02/2013 16:39הגב לתגובה זו
- 1.גם לנו יש נבלה כזו בבניין - ר"ג (ל"ת)שירי 17/02/2013 16:31הגב לתגובה זו
- אי 17/02/2013 22:46הגב לתגובה זורק שברמת גן יושב ראש עיר שקיבל שוחד עם עבירות בניה ואדיכל ומהנדס העיר מאשרים תמא 38 עם עבירות בניה חמורות ובניה צפופה של סלמס שהרווחים בין הבנינים מראים שהסמטאות בקסבה בשכם ובעזה הם מקומות מרווחים לעומת האישורים שנותנים עבריני הבניה בעיריה וכל זה בחסות החוק של מאפית עירית רמת גן
- תיזהר ... אתה מוציא דיבה (ל"ת)יורם מראשון 18/02/2013 13:29
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
