בנק ישראל: "מוקדם להעריך את השפעת הגבלות המשכנתא - על מחירי הדירות"
ששת חברי הוועדה המוניטרית של בנק ישראל החליטו פה אחד על הפחתת הריבית לחודש ינואר 2013 בשיעור של 0.25% לרמה של 1.75%, כך עולה מפרוטוקול דיוני הריבית שפורסם היום (ב').
בהערכת ההתפתחויות בכלכלה המקומית היו חברי הועדה חלוקים: חלק מחברי הועדה מזהים בחודשים האחרונים ירידה הדרגתית בקצב ההתרחבות של הפעילות, והפסימיות העולה מהסקרים השונים ביחס לפעילות מעלה חשש מפני האטה נוספת. חברים אחרים בוועדה מעריכים כי לאחר ההתמתנות בקצב הצמיחה, שחלה לפני כשנה, לא חלה התמתנות נוספת למרות ההתפתחויות השליליות במשק העולמי, אלא הוא התייצב על קצב שנתי של כ-3%.
"נחלשה התמסורת בין ריבית בנק ישראל לריבית המשכנתאות"
חברי הועדה דנו בהתחדשות העלייה במחירי הדירות בחודשים ספטמבר ואוקטובר, במקביל לגידול בהיקפי המשכנתאות, וזאת למרות החלת הוראות הפיקוח המגבילות את שיעור המימון בנובמבר השנה. עם זאת, סבורים חברי הוועדה שמאחר והוראות הפיקוח מחריגות עד לסוף השנה הלוואות אשר ניתן להן אישור עקרוני לפני כניסת ההוראות לתוקף, מוקדם עדיין להעריך את השפעתן על היקפי המשכנתאות ומחירי הדירות. כמו כן, חלק מחברי הועדה הדגישו כי בעקבות הטלת המגבלות על שיעור המשכנתאות בריבית משתנה נחלשה התמסורת בין ריבית בנק ישראל והריבית על המשכנתאות.
נזכיר כי לפי הוראות ההגבלה על המשכנתאות שנכנסו לתוקף ב-1 בנובמבר, תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור בשיעור מימון גבוה מ- 70%, למעט הלוואה לדיור לצורך רכישת דירה ראשונה של לווה, לגביה יחול שיעור מימון מרבי של 75%. בנוסף קובעת ההוראה שתאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה ללווה לצורך רכישת דירה להשקעה בשיעור מימון הגבוה מ-50%. לעניין זה, דירה להשקעה הינה בהתאם לדווח לרשויות המס (דירה שנייה), לרבות דירה הנרכשת על ידי תושב חוץ. ההוראה תיכנס לתוקף לאחר דיון בוועדה המייעצת לענייני בנקאות.
ההוראה נכנסה לתוקף בעקבות חששו של נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר מהתחממות יתר של שוק הדירות והיקפי השיא של המשכנתאות אשר הסתכמו בחודשים יולי ואוגוסט ב-4.9 ו-5.8 מיליארד שקל בהתאמה.
"מתגברות הערכות לגבי התמתנות קצב הצמיחה העולמי"
להערכת חברי הוועדה, הסיכון לתרחישי קיצון בגוש האירו פחת באופן ניכר, אולם מתגברות הערכות לגבי התמתנות קצב הצמיחה העולמי, וכמו כן אי-הודאות לגבי פיתרון הבעיות התקציביות בארה"ב עדיין לא התפוגגה. חברי הועדה הביעו דאגה מכך שהמדיניות המוניטארית המרחיבה שבה נוקטים בנקים מרכזיים רבים בעולם, יפעלו להמשך ההתחזקות של השקל, שעל רקע ההתמתנות הצפויה בביקושים העולמיים עלול להכביד על היצוא.
- 2.יחזקאל 07/01/2013 14:44הגב לתגובה זואבל הנגיד חי באזור אחר
- 1.אל תאמינו 07/01/2013 13:20הגב לתגובה זוהבנקים נותנים משכנתא אפילו מליון ש"ח ויותר למי שרוצה לבנות דירה תראו בגוש הגדול הבנקים מממנים את הבניה כולה לא צריך להביא שקל מהבית ובסוף אין להם אפילו מס הם פטורים ממס כאשר הם מוכרים. מעשירים את העשירים עוד יותר ודירות נמכרות שם ב3.5 מליון קונים זכות לדירה במליון ארבע מאות מאחד שירש את הקרקע ולא שילם שום מס שנים כי פטרו אותו ממס. ובונים בעוד מליון סך הכל 2 וחצי מליון ומוכרים ב3.5. מליון שח . עושים מכה של מליון שח בשנתיים ולא משלמים מס. וגם מי שירש לא משלם גרוש .
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
