בכמה נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב ריינס בלב תל אביב?

ואיפה נמכר בית על מגרש של דונם ב-6.25 מיליון שקל? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו השבוע
לירן סהר | (1)

משרדי התיווך הגדולים ולוי יצחק, עורך מחירון הדירות, מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת 3 חדרים ברח' ריינס, 67 מ"ר, 3 חד' , קומה שלישית עם מעלית, עורפית, בניין משופץ, ללא חנייה, נמכרה ב-1,790,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס Place

דירת 3 חדרים ברחוב הרצפלד, 65 מ"ר, קומה 4, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-850,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס יהלום

רמת השרון

דירת 3 חדרים ברחוב סוקולוב, 70 מ"ר, קומה 3, ללא מעלית, נמכרה ב-1,250,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב מוריה, 70 מ"ר, קומה 3 עם מעלית, נמכרה ב-1,510,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סטייל

פתח תקווה

דירת 4 חדרים ברחוב משה סנה בשכונת אם המושבות,100 מ"ר+ 11 מ"ר מרפסת שמש, קומה 3 מתוך 20, עם מעלית וחניה נמכרה ב- ,0001,402 שקל

דירת 5 חדרים ברחוב אחד העם, 125 מ"ר + 40 מ"ר מרפסת, קומה 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1,367,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב הצנחנים, 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב חן, 110 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1,185,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב רמב"ם, 80 מ"ר קומה 2 מתוך 4, עם חניה, ללא מעלית, נמכרה ב- 860,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון פתח תקווה

לוד

דירת 3 חדרים ברחוב החלוץ בשכונת רמת אשכול, 74 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב- 280,000 שקל

דירת 4 חדרים ברחוב האלה בשכונת גני יער, קומה 3 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 860,000 שקל.

דופלקס גג 3.5 חדרים ברחוב המצביאים בשכונת נאות יצחק החדשה, קומה 3 ללא מעלית, נמכרה ב- 700,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון לוד

ראשון לציון

דירת 2 חדרים ברחוב צבי פרנק, קומה 3, כ-50 מ"ר נמכרה להשקעה, ב-707,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אמפייר

דירת 3.5 חדרים בשכונת אברמוביץ', רחוב קרל נטר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית, 85 מ"ר, נמכרה ב-940,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אקסלנס

דירת 4 חדרים ברחוב רוטשילד, קומה 4, נמכרה ב-1,050,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אידאל

רחובות

דירת 4 חדרים ברחוב הרצוג, 104 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית עם חניה מקורה, משופצת נמכרה ב- 1,200,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב הר הצופים בשכונת רחובות ההולנדית, 80 מ"ר+ 8 מ"ר מרפסת שמש, קומה 1 מתוך 17, עם מעלית חניה ומחסן, נמכרה ב- 1,050,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב אחד העם, 80 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, עם מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 950,000 שקל

מיני פנטהאוז 4 חדרים ברחוב הכרמל באחוזת הנשיא, 135 מ"ר+ 50 מ"ר מרפסת, קומה 26 עם מעליות ו- 2 חניות מקורות ומחסן, נמכרה ב- 2,635,000 שקל

דירת 4 חדרים ברחוב סמילנסקי, 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, עם מעלית חניה ומחסן, נמכרה ב-1,450,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רחובות

בת ים

דירת 4 חדרים בשכונת הים, רחוב סוקולוב, קומה 3 מתוך 4, מעלית, 105 מ"ר, נמכרה ב-1,120,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אקסלנס

חולון

דירת 4 חדרים בשכונת קרית בן גוריון, רחוב משה דיין, קומה 3, מעלית, בניין בן 4 שנים, 100 מ"ר, נמכרה ב-1,550,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אקסלנס

נס ציונה

דירת 4 חדרים ברחוב החושן, קומה 1 (חדשה), נמכרה ב-1,555,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אמפייר

שער אפרים

בית בודד ברחוב ספיר, 5 חדרים, מפלס אחד, 160 מ"ר בנוי, 500 מ"ר מגרש, נמכר ב-1,450,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ישיר

כפר יונה

דירת 4 חדרים, 114 מ"ר, קומה 2, פרויקט יצחקי שרונים, נמכרה ב-1,150,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס People

מושב חופית

בית על מגרש של דונם, בנוי 180 מ"ר במפלס אחד, 6 חדרים, בן שש שנים, נמכר ב-6,250,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס U4

ירושלים

דירת 2 חדרים בשכונת רמת אשכול, 50 מ"ר, קומה 1, ברחוב שדרות אשכול, נמכרה ב-1,080,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס חזון

חדרה

דירת 4 חדרים ברחוב השדרה, 120 מ"ר, קומה 2, עם מעלית וחנייה, נמכר ב-1,120,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מקצוענים

עפולה

דו-משפחתי 4 חדרים באחוזת ברק, מפלס אחד, נמכר ב-880,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ישיר

חיפה

דירת 3 חדרים ברחוב חלמיש, שכונת רמת אלמוגי, 80 מ"ר, קומה 8, מעלית, חנייה, ממ"ד, נמכרה ב-960,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב דרייפוס, שכונת שפרינצק, 70 מ"ר, קומה 2, נוף מדהים, נמכרה ב-425,000 שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב לאה שכונת כרמליה, 154 מ"ר, קומה 4, חדשה, 2 מרפסות, נמכרה ב-2,580,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב מוריה, שכונת מרכז כרמל, 85 מ"ר, קומה 1, מרפסת וחנייה, נמכרה ב-1,050,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

באר שבע

דירת 3 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב יוהנה ז'בוטינסקי, 100 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-620,000 שקל.

וילה 6 חדרים בלהבים, רחוב חוגלה, 200 מ"ר, נמכרה ב-1,840,000 שקל.

דירת 5 חדרים בשכונה ט', רחוב עין גדי, 135 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-800,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב מיכאל אשבל, 120 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-805,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ג', רחוב דרך השלום, 100 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-510,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים בשכונה ט', רחוב שד' ירושלים, 80 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב-565,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ה', רחוב הצבי, 80 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-475,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ו' הישנה, רחוב רינגנבלום, 80 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-525,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

דימונה

דירת 3 חדרים ברחוב השלווה, קומה 2/4, 74 מ"ר, על עמודים וללא מעלית, נמכרה ב-345,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב נווה דוד, קומה 4/4, 70 מ"ר, על עמודים וללא מעלית, משופצת ברמה סטנדרטית ומושכרת ב-1,500 שקל, נמכרה ב-300,000 שקל.

דירת-גן 5 חדרים ברחוב שיזף, 120 מ"ר, חדשה, נמכרה ב-1,150,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב יגאל אלון, קומה 2/3, 84 מ"ר, ללא עמודים וללא מעלית ומושכרת ב-2,000 שקל, נמכרה ב-343,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה

שכירות

חדרה

דירת 3 חדרים ברח' הרברט סמואל, 90 מ"ר, קומה 3, עם מעלית וחנייה, הושכרה ב-2,600שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מקצוענים

צור יצחק

דירת 3 חדרים ברחוב נחל איילון, עם מרפסת שמש, שמורה ונקייה, 90 מ"ר, נמכרה ב-3,100 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ישיר

כתבות מעניינות נוספות:

רחוב מוכה וחבול: 25 חנויות עומדות ריקות בשינקין, "תקופה קשה יותר אפילו מימי האינתיפאדה" - צפו בתמונות

הנדלניאדה 3 - תמונת מצב: "הגיעו הרבה פחות אנשים בהשוואה ליריד הקודם"

אוהד דנוס: "יש פה סוג של פינוק אצל הזוגות הצעירים, למה שלא יירכשו דירה יד שנייה בחדרה ב-600 אלף שקל?"

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    אנונימי 28/11/2012 07:57
    הגב לתגובה זו
    רמבם רח מגעיל ואם המושבות עוד דירה שערכה ירד עוד שנה לא שווה יותר מ 900 אלף
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.