מפחדים להוריד מחיר: מבצעים בשוק רדום - מחירי דירות נחתכים בכ-100 אלף שקל
בחודשים האחרונים ניכר כי תור הזהב של של ענף הנדל"ן, אשר התבטא בקפיצת מחירים של 59% משנת 2008, לפי נתוני דו"ח בנק ישראל, הסתיים ואם בעבר על כל דירה בכנס מכירות היו 10 קופצים, כעת המצב השתנה ויותר ויותר קבלנים "יורדים מהעץ" ומפחיתים את מחיר הדירות. הקבלנים לא יודו שמדובר בהורדת מחיר ויקשטו את המחיר החדש במילה הנחה או בהטבות אחרות.
בפסח השנה הקבלנים מציעים הנחות של בשיעור של 10%-13% בסכומים שמגיעים לכ-100 אלף שקל:
חברת משהב מציעה דירות בכרמי צור בהנחה של 30 אלף שקל, הנחה של 10% לכל הפנטהאוזים בגבעתיים, 12% הנחה ממחיר המחירון לדירות בנחלים, בקריית שמואל דירות 4 חדרים ב-850 אלף שקל ובקריית אונו דירות 4 חדרים ב-1.68 מיליון שקל.
חברת אפריקה ישראל מציעה בתלמי יוסף 13% הנחה לדירות 4 ו-5 חדרים למעט פנטהאוזים ודירות גן, אלדר גרופ מציעה הנחה של 100 אלף שקל על דירות בפרויקט Eco בכפר סבא ובדירות בהוד השרון, בנוסף לחניה נוספת ומחסן וחברת כ. כוכב הנגב מציעה במגדלי הכוכב ברמלה דירות 4 חדרים ב-850 אלף שקל, הנחה של 100 אלף שקל.
חברת שתית גרופ מעניקה הנחה של 85 אלף שקל לכל דירה בפרויקט מצפן הים באור עקיבא וכל רוכש יזכה במהלך חול המועד פסח באירוח זוגי במלון "הבוטיק וילה כרמל" בחיפה. דירות 5 חדרים בשטח של כ-130 מ"ר יימכרו ב-999 אלף שקל ודירות 4 חדרים ב-899 אלף שקל. באותו האזור, בפרויקט חדרה הירוקה של אמירי גן תינתן הנחה של 50 אלף שקל לדופלקסים ודירות גן והנחה של 30 אלף שקל לדירות 4 חדרים.
נשאלת השאלה האם מדובר בהנחות או במחיר אליו ניתן היה להגיע במשא ומתן עיקש מול הקבלן. בדו"ח בנק ישראל נכתב כי "הקושי בגיוס מימון באמצעות שוק ההון, בגלל הזעזועים מאירופה, וכן הזהירות של הבנקים במתן אשראי והדרישות להגדלת הלימות ההון לפי באזל 3, מגבילים את אפשרויות המימון בענף הנדל"ן. לפיכך, יכולות המימון תלויות במידה רבה במכירה מהירה של הדירות - המשמעות היא שמימון פעילות הענף בתנאים אלו תלוי גם בנכונות הקבלנים להתפשר על מחירים נמוכים יותר."
- 9.חושבים שנאכל את השקרים-בפסח הזה פוסחים עליהם (ל"ת)שיאכלו את הדירות 03/04/2012 21:57הגב לתגובה זו
- 8.דוד אלפסי 03/04/2012 21:49הגב לתגובה זועזבו אתכם ממרצדס,לא הגיוני שקבלן צעיר יקנה פרארי ב-2,000,000 ש" ח הכל בגלל המחירים המטורפים ועל הגב שלנו.
- 7.זוג צעיר מחושב 03/04/2012 19:55הגב לתגובה זולא להיות פרייארים. תנו להם לרדוף אחריכם.
- 6.בקרוב מבצע מכונס הנכסים של הקבלן (ל"ת)אבי 03/04/2012 19:15הגב לתגובה זו
- 5.רני 03/04/2012 19:08הגב לתגובה זוחברים אני מקווה שתיהיו חכמים ותדירו רגליכם מכנס הנדל" ן הזה כי כמו שרשום בסוף הכתבה הם צריכים קונים בכדי להחזיר הלוואות עוד חודשיים שלושה של שוק ללא דופק והם מתחילים לקבל טלפונים מהבנק ואז יהיו הנחות של 200 ואפילו 300 אלף שיהיה חג שמח תיהיו חזקים!!!
- 4.אר 03/04/2012 16:26הגב לתגובה זותמתינו עוד קצת חברה המחירים יירדו עוד ועוד
- 3.חכם,מה הוא אומר?פוסח על משרדי הקבלנים (ל"ת)פסחוביץ 03/04/2012 15:36הגב לתגובה זו
- m 03/04/2012 16:18הגב לתגובה זוחכם בודק הכל ולא פוסח על כלום. חכם בלילה גם בודק מה יהיו המחירים בעוד שנתיים.
- 2.עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 03/04/2012 15:04הגב לתגובה זו
- 1.פרסום תרגיל שיווקי,מחיר הזוי מעל30-50%=מחאה!! (ל"ת)פרסום לפראייר 03/04/2012 15:01הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
