אקוויטי וואן מסכמת רבעון: מריל לינץ': תציג שיפור משמעותי ב-2013, כרגע בתקופת מעבר"
חברת אקוויטי וואן, זרוע הפעילות של גזית גלוב בארצות הברית, מסכמת את הרבעון הרביעי של 2011 עם ההכנסות של כ-88.6 מיליון דולר, גידול של כ-22% בהשוואה לנתוני הרבעון המקביל אשתקד שהסתכמו בכ-72.4 מיליון דולר.
ההפסד המיוחס לבעלי המניות ברבעון הסתכם בכ- 3.7 מיליון דולר (0.04 דולר למניה) לעומת רווח נקי של כ- 8.3 מיליון דולר (0.09 דולר למניה) ברבעון המקביל אשתקד. ההפסד נובע מהוצאות מימון חריגות לא מייצגות כתוצאה ממכירת 36 נכסים לקרן בלקסטון ב-473 מיליון דולר בחודש דצמבר.
ה- N.O.I ברבעון הסתכם בכ- 63.9 מיליון דולר לעומת כ- 53.8 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד, גידול של כ- 19%. ה- Same Property N.O.I ברבעון ירד בשיעור של כ- 0.5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. ירידה קלה זו נובעת בעיקר מהתאמות מס אשר נרשמו ברבעון המקביל אשתקד. בנטרול השפעה זו היה ה-Same Property N.O.I ברבעון עלה בשיעור של כ- 0.8% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.
ה-F.F.O ברבעון הסתכם בכ- 30.5 מיליון דולר (0.25 דולר למניה) לעומת כ- 25.8 מיליון דולר (0.27 דולר למניה) ברבעון המקביל אשתקד. תוצאות הרבעון הרביעי כללו השפעות חד פעמיות בהיקף נטו של כ- 0.04 דולר למניה, בנטרול הכנסות והוצאות בעלות אופי חד פעמי עמד ה- F.F.O על 0.29 דולר למניה.
במהלך הרבעון חתמה החברה על 48 חוזי שכירות חדשים בשטח של כ- 8.6 אלפי מ"ר בשכ"ד חודשי ממוצע של כ- 15.35 דולר למ"ר, ירידה של כ- 10.9% לעומת שכ"ד מאותם שטחים. במהלך הרבעון חודשו 81 חוזי שכירות בשטח של כ- 26.4 אלפי מ"ר בשכ"ד חודשי ממוצע של כ- 12.07 דולר למ"ר, גידול של כ- 4.3% ביחס לשכ"ד בתקופה שקדמה לחידוש חוזים אילו.
החברה מאשררת את תחזית ה- FFO לשנת 2012 אשר צפויה לעמוד בטווח של 1.04 - 1.12 דולר למניה בנטרול השפעות חד פעמיות.
ג'ף אולסון, מנכ"ל אקוויטי וואן מסר: "מחזרנו הון בצורה אקטיבית בשנת 2011 עם למעלה ממיליארד דולר ברכישות של נכסים ו- 700 מיליון דולר במכירת נכסים. עסקאות אלה שדרגו וגיוונו בצורה משמעותית את הפורטפוליו שלנו בשווקי הליבה בניו יורק, בוסטון, סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס ומיאמי."
אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן של הראל פיננסים, אומר כי |הדוחות מתחילים לשקף את המהלך המשמעותי בו נמצאת החברה מעבר מהתמקדות באזור אחד דרום פלורידה, למספר מקומות בארה"ב - ניו יורק, מיאמי וסן פרנסיסקו.
"אחד היתרונות העיקריים של אקוויטי וואן, לעומת ריטים אחרים בארה"ב הינו המינוף הנמוך יחסית של 40% חוב למאזן. בעזרת עוצמה פיננסית גייסה החברה (לאחר המאזן) הלוואה ל-7 שנים בריבית של 3.46% בלבד", מסביר קראוס. "להערכתנו, העוצמה הפיננסית של החברה תאפשר לה לרכוש נכסים במהלך השנה הקרובה."
במריל לינץ', חטיבת ניהול ההון של בנק אוף אמריקה, שומרים על המלצת "תשואת חסר" שהורידו לאחרונה למניית אקוויטי וואן, ומציינים כי קיימים מספר גורמים אשר עלולים להשפיע על המנייה באופן שלילי, כגון האטה במכירות, עלייה במקרי פשיטות הרגל בשוק ועלייה משמעותית של הריבית לטווח-ארוך.
עם זאת, במריל לינץ' חוזרים על הבעת האמון בהנהלה החזקה של החברה - ומאמינים כי החברה תחל להציג תוצאות חיוביות משמעותיות כבר ב-2013. האנליסטים רואים בשנת 2012 כ"שנת מעבר" עבור החברה, שבמהלכה תבצע מהלכים משמעותיים וביניהם הפתיחה הרשמית של The Gallery of Westbury ברבעון האחרון של השנה, וכן צפויה לקדם את פיתוח ה-Serramonte Center בדיילי סיטי.
בשורה התחתונה, האנליסטים של מריל לינץ' שומרים על המלצת "תשואת חסר", במחיר יעד של 18 דולר ועם צפי לשיפור משמעותי ב-2013.
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
