משרד האוצר: ירידה של 4% במחירי הדירות החדשות ב-Q4, מספר העסקאות בת"א צנח 84%

לאחר שבשבוע שעבר דיווחו השמאי הממשלתי והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על ירידת מחירי הדירות ברבעון הרביעי של 2011 בשיעור של 1% ו-1.7% בהתאמה, מדווח משרד האוצר על ירידה של 4% במחירי הדירות החדשות. שיעור ירידת המחירים לפי האוצר מעט גבוה מזה שנרשם ברבעון השלישי (3.6%-). בין דצמבר 2010 לדצמבר 2011 ירדו מחירי הדירות החדשות בשיעור מצטבר של כ-13%. בניגוד לרבעונים הקודמים, התאפיין הרבעון הרביעי בשונות נמוכה בשיעורי השינוי במחירים, למעט אזור באר שבע שרשם שיעור ירידה מתון יחסית (1.5%-). ברבעון הרביעי נמכרו כ-18.6 אלף דירות, ירידה בשיעור של כ-37% בהשוואה לרבעון האחרון של 2010. ירידה חדה זו, המוסברת באופן חלקי בחגי תשרי (אשר חלו באוקטובר בשנת 2011, ולא ברבעון השלישי כפי שארע בשנת 2010), נרשמה לאחר שגם בשני הרבעונים הקודמים נרשמו שיעורי ירידה חדים במספר העסקאות, בהשוואה לאותם הרבעונים בשנת 2010. בהשוואה לרבעון השלישי מסתכם שיעור הירידה ב-5.3%, אולם באוצר מציינים כי ברבעון השלישי נרשמה הרמה הנמוכה ביותר במכירות מאז הרבעון האחרון של 2008, שעמד בצל נפילתו של בנק ההשקעות ליהמן ברדרס. בסיכום שנתי נרשמה ירידה בשיעור של כ-17% במספר העסקאות בשנת 2011 לעומת שנת 2010. המחאה החברתית חתכה את מכירת הדירות החדשות בת"א בגיזרת הדירות החדשות נמכרו ברבעון הרביעי 3,600 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה בשיעור של 55% ובהשוואה לרמות השפל שנרשמו ברבעון השלישי הוסיפו המכירות לרדת, בשיעור של כ-4%. את הירידה במכירת דירות חדשות ברבעון הרביעי הובילה תל אביב, עם ירידה בשיעור של 84% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2010. גם בהשוואה לרבעון הקודם מדובר בשיעור ירידה חד של 38%, בעוד שברמה הארצית נרשמה ירידה של 4% בלבד בפרמטר זה. סך הכול, במחצית השנה השנייה של 2011 נמכרו בתל אביב כ-390 דירות חדשות, הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת העשור. באוצר מציינים כי ניתן להניח שלמחאה החברתית שפרצה בקיץ האחרון הייתה השפעה על רמות השפל במכירת דירות חדשות באזור זה במחצית השנייה של 2011. באזור חדרה נרשמה ירידה מתונה, בשיעור של פחות מ-5%, במספר העסקאות ברבעון הרביעי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר בהשוואה לרבעון השלישי אף נרשמה עליה חדה בשיעור של כ-21% במספר העסקאות. גם בסיכום שנתי בולט אזור חדרה עם יציבות במספר העסקאות, לעומת ירידה חדה בשיעור של 17% שנרשמה ברמה הארצית, זאת הודות לגידול חד במספר הדירות החדשות שנרכשו (גידול שנרשם במידה רבה בשל פרויקט בודד רחב היקף. בניכוי פרויקט זה היה נרשם גידול מתון בלבד ברכישת דירות חדשות בחדרה), וירידה מתונה (יחסית לממוצע הארצי) ברכישת דירות יד שניה. צניחה של 46.8% במכירת דירות ברחובות באזור ירושלים נמכרו ברבעון הרביעי 1,897 דירות, צניחה של 39.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 17.8% בהשוואה לרבעון השלישי. ברמה הרבעונית רשמה טבריה את הירידה החריפה ביותר במספר הדירות שנמכרו (43.6%-) עם 528 יחידות דיור ואילו ברמה השנתית רשמה רחובות את הצניחה החדה ביותר עם 2,804 יחידות דיור, ירידה של 46.8%. נציין כי ברמה השנתית אזור רחובות, הכולל גם את הערים ראשון לציון, מודיעין, רמלה, לוד ויבנה, נרשם גידול של 3% במכירות. לראשונה מאז תחילת 2011, נבלמה ברבעון האחרון הירידה החדה במספר הדירות שנרכשו על ידי זוגות צעירים. בסיכום שנתי נרשמה ירידה בשיעור של 25% ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים, שיעור ירידה מעט מתון מזה שנרשם בקרב המשקיעים (30%). את מקומם של המשקיעים והזוגות הצעירים תפסו בשנת 2011 משפרי הדיור, אשר רשמו גידול במשקלם היחסימשיעור של 25% ב-2010, ל-34% ב-2011. סך הדירות שנרכשו על ידם בשנת 2011 רשם גידול של 15%. ב-2011 חל שינוי בטעמם של רוכשי הדירות - יותר משפרי דיור בחרו לעבור לדירת יד יד שנייה. בקרב הזוגות הצעירים, שיעור רוכשי הדירות החדשות באזור המרכז ירד מ-25% ב-2010 לפחות מ-18% ב-2011. בשוק היד שנייה נרשמה ירידה של כ-30% במספר העסקאות עם כ-14.9 אלף דירות שנמכרו. מאז הרבעון הרביעי של 2010, בו נרשם זינוק של 20% ברכישת דירות יד שניה, בין היתר על רקע הקדמת רכישות של משקיעים (לפני כניסתם לתוקף של שיעורי המס הגבוהים יותר), נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות יד שניה, אם כי בשיעור מתון מזה הנרשם בפלח השוק של הדירות החדשות. משפרי הדיור לא מצליחים להיפטר מדירותיהם באוצר מסבירים כי הקיפאון המתמשך בשוק הנדל"ן בא לידי ביטוי גם במספר הדירות המוגדרות כדירות "בהמתנה", ביחס לממוצע המכירות החודשי. דירה "בהמתנה" מוגדרת כדירה שבעליה רכש דירה אחרת במקומה, אולם טרם הספיק למכור את דירתו "הישנה". נכון לינואר 2012, ישנו מלאי של 8.7 אלף דירות המוגדרות "בהמתנה", מעסקאות שנערכו בשנת 2011. כמות זו גבוהה ב-20% מהכמות הממוצעת החודשית של סך הכל הדירות שנמכרו בשנת 2011. לשם השוואה, הפרמטר המקביל בשנת 2010 עמד על יחס של 1. משמע, כמות הדירות בהמתנה הייתה שווה לכמות הממוצעת החודשית של כלל הדירות שנמכרו ב-2010. בנוסף, יש לציין כי ישנן עוד 6.2 אלף דירות "בהמתנה" הנובעות מעסקאות שנעשו עוד בשנת 2010. סך הכול ישנן קרוב ל-15 אלף דירות יד שניה אשר אמורות להימכר במהלך 2012, על מנת שבעליהן לא יחשבו כמי שמחזיקים ב"דירה נוספת", המחייבת בשיעורי מס רכישה גבוהים משמעותית מאשר אלו החלים על דירה "יחידה". אזור רחובות מרכז כ-23% מסך הדירות "בהמתנה". המשקיעים עוזבים בהמוניהם ברבעון הרביעי של 2011 נרכשו כ-4.5 אלף דירות על ידי משקיעים, ירידה בשיעור של 51% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הרבעון האחרון של 2010 התאפיין ברמת שיא ברכישות של משקיעים, בין היתר על רקע הקדמת רכישות מצד המשקיעים לפני כניסתם לתוקף של שיעורי המס הגבוהים יותר. כשיעור מסך העסקאות, עמד משקל הדירות להשקעה ברבעון האחרון של 2011 על קרוב ל-25%, לעומת שיעור של 31% ברבעון המקביל ב-2010. בסיכום שנתי נרכשו ב-2011 כ-21.8 אלף דירות על ידי משקיעים, הרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2004 ונמוכה בכעשרת אלפים דירות מהרמה שנרשמה בשנת 2010. שני גורמים מרכזיים תרמו לירידה החדה ברכישת דירות להשקעה בשנת 2011: העלאת הריבית של בנק ישראל והכבדת המיסוי על מי שרוכשים "דירה נוספת". חמישית מהעסקאות בדירות יד שניה בשנת 2011 בכלל, וברבעון הרביעי של השנה בפרט, נובעות ממכירה של משקיעים, גידול של שתי נקודות אחוז בהשוואה לשנת 2010. מאחר ומספר העסקאות הכולל בדירות יד שניה התכווץ משמעותית בשנת 2011, מספר הדירות שמכרו משקיעים היה נמוך בכ-5% בהשוואה לשנת 2010 (13.5 אלף לעומת 14.3 אלף, בהתאמה) , שליש משיעור הירידה שנרשם בסה"כ העסקאות בדירות יד שניה באותה התקופה. סך הדירות שרכשו תושבי החוץ בתל אביב ברבעון הרביעי הסתכם בכ-80 דירות בלבד, רמת שפל הנמוכה אף מזו שנרשמה ברבעון הרביעי של 2008, שעמד בצל המשבר העולמי שפרץ עם נפילת בנק ההשקעות ליהמן ברדרס. שיעור הירידה בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2010 עומד על 51%-, כאשר שיעור הירידה בהשוואה לרבעון הקודם, גבוה אף יותר - ירידה של 58%, לאחר ירידה של 24% שנרשמה ברבעון השלישי (בהשוואה לרבעון השני). בכך נמחק כמעט לחלוטין הגידול החד שנרשם בפעילות תושבי החוץ בת"א במחצית הראשונה של 2011 (גידול של 70% בהשוואה למחצית הראשונה של 2010). בסיכום שנתי נרשם שיעור גידול מתון של 6% בלבד ברכישות תושבי החוץ בתל אביב. כתבות נוספות: מחיר דירה ברמת אביב נחתך בשמאות המוקדמת ב-26% - העסקה התפוצצה מנכ"ל D&B: "חוק הטייקונים הולך נגד אלו שבונים את המדינה - זה שערורייתי"