שוק הנדל"ן למגורים: 2011 שנת הבלימה, 2012 זו שנת ההבקעה
אין ספק כי שנת 2011 תרשם בהיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל כשנת מפנה הן בתחום הנדל"ן למגורים והן במגזר העסקי בכללותו. הכלכלה העולמית חוותה השנה תהפוכות ותנודות קיצוניות. גוש האירו המשיך לקרטע וסכנת פשיטת רגל או פירוק הגוש טרם חלפה. ארה"ב טרם התאוששה וחזרה לעצמה מהמשבר הכלכלי של שנת 2008 ש"רקחו" לה אשפי הפיננסים והבנקאות.
בשנת 2011 שטפו גלי המחאה את ספרד, ישראל, איטליה, אנגליה וארצות הברית ולמרות שהם לא חוללו שינוי כלכלי מיידי, נתנו תזכורת למשטרים הדמוקרטים כי בסופו של דבר הציבור הרחב הוא הריבון. כל אותם אירועים, כך נראה, מאותתים לנו ששנת 2012 תהיה שונה.
הצרכן הישראלי של שנת 2012
השינוי התודעתי צרכני הוא השינוי הגדול ביותר שמביא איתו הצרכן הישראלי למשק של שנת 2012. לא עוד בושה בלא להסכים לשלם כל מחיר שנדרש, לעשות חשבון לפני נטילת התחייבות לרכישת מוצר, לחסוך ולנקוט משנה זהירות ברכישות ובהוצאות שלא לצורך.
ממשלת ישראל של שנת 2012
ממשלת ישראל השכילה להבין שפתרון בעיית הריכוזיות והתחרותיות מתחיל אצלה בבית. לכן כדי להוריד את מחירי הדיור, יש להגדיל את היצע הקרקעות שבבעלות המדינה ואף להוריד את מחירן.
בעלי ההון בשנת 2012
בעלי הון שנוכחו בעבר כי מאוד קל ללוות סכומי עתק מהציבור, למדו בשנת 2011 כי להצליח בעסקים זה כבר סיפור אחר, הרבה יותר מורכב. מעבר לכך, להחזיר את ההלוואות ב-2012, זה כנראה יהיה ממש בלתי אפשרי.
מחירי הדיור ב-2012
קרב הבלימה על מחירי הדיור הוכרע בשנת 2011 לטובתו של הצרכן הישראלי. בעוד מחיר דירה ממוצעת בישראל עלה בשנת 2010 ב-5% בין הרבעון הראשון (982,000 ש') לרבעון הרביעי (1,097,400 ש'), הרי שבשנת 2011 מחיר דירה ממוצעת על פי הלמ"ס ירד ב-4% בין הרבעון הראשון (1,127,100 ש') לרבעון השלישי (1,081,100 ש').
שוק הנדל"ן הישראלי למגורים נמצא בסוף ספטמבר 2011 עם 78 אלף דירות בבנייה פעילה, המספר הגבוה ביותר מאז ספטמבר 2001. עם ביקוש של 2,740 דירות חדשות בלבד בחודש אוקטובר 2011 - הביקוש הנמוך ביותר מאז אוקטובר 2006.
סקר אמון הצרכנים של הלמ"ס שפורסם ב-12.12.11 ומדד את הערכתו ונטייתו של הציבור לבצע שינויים כלכליים משמעותיים כגון: רכישת דירה, מכונית וכו' מגלה, כי נטייתו המובהקת של הציבור ב-2012 היא לא לבצע רכישות גדולות.
סקר הלמ"ס בדבר נכונות הציבור לבצע רכישות גדולות בשנת 2012:
השינוי התודעתי צרכני שעבר הלקוח הישראלי בשנת 2011, כמו גם תוצאות סקר אמון הצרכנים של הלמ"ס, צריכים לדעתנו לאותת לשוק הנדל"ן למגורים ולמגזר העסקי כולו כי בשנת 2012 הגיע העת להחליף דיסקט ולעבור להתנהלות עסקית שונה במשק הישראלי: יותר זול, יותר טוב ויותר תחרותי.
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
- 12.תומר 09/01/2012 00:12הגב לתגובה זורכשתי בית להשקעה בפיטסבורג דרך חברת PGH CAPITAL MANAMENT כבר שנה שאני רב אתם ולא מבין איפה התשואה הגבוה שהובטחה לי. הם שינו את השם לPGH INVESTMENTS אבל הרעיון הוא אותו הדבר, מנהל את החברה אדם שהFBI מאשים אותו בהונאת בנקים... אל תכנסו להרפתקה מיותרת!!! לפרטים נוספים על הסיכון: pghcapitalscam.weebly.com
- 11.יורם מראשון 28/12/2011 22:25הגב לתגובה זובחודש נובמבר 30% מנוטלי המשכנתאות רכשו דירה בשווי של 2,000,000 שקל .... 14% מנוטלי המשכנתאות רכשו דירה בשווי של למעלה מ- 3,000,000 שקל
- 10.זוג " צעיר" 26/12/2011 08:07הגב לתגובה זובכדי להמחיש את מצב הדיור אני מספר את סיפורינו האישי כאן: אנו זוג, בני כ-35, עם שני ילדים. אני עובד בהייטק ואשתי באחד הבנקים. מרויחים פי 1.5 מהשכר הממוצע, לא רע... אנחנו נשואים כ-6 שנים, במהלכן (ולפניהן) חסכנו יחד כ-400 אלף ש" ח, 10 שנות חסכון של כ-40 אלף ש" ח בשנה, לא רע... כסף מההורים לא קיבלנו, המשפחות שלנו לא מסוגלות לכך. אנחנו במקור מנתניה, ומעוניינים לרכוש דירה באזור, לא בתל אביב רבתי, אך גם לא בפריפריה המרוחקת, כיוון שעבודתנו היא באזור תל אביב. אנחנו לא מחפשים דירה חדשה מהקבלן, גם לא דירה מפוארת - דירת 100 מ" ר 3.5 אולי 4 חדרים. דירה כזו עולה בנתניה כ-1.3-1.4 מיליון ש" ח! הבנק דורש מאיתנו לבוא עם 40% משווי הדירה, זה יוצא למעלה מחצי מיליון ש" ח, אך מוכן לבוא לקראתנו, תמורת ריביות ועמלות גבוהות יותר. אנחנו לא מסוגלים לקחת משכנתא של מיליון ש" ח, פשוט לא! אני יודע שיש זוגות רבים שהתחייבו לכך, אבל זו התאבדות לדעתי. משכנתא כזו תאלץ אותנו לפריסה של 30 שנה, יחד עם 10 שנות חסכון, זה אומר 40 שנים בכדי להגיע לדירה!! 40 שנים של חיים בצמצום כי צריך לחסוך/להחזיר משכנתא... זה לא הגיוני! יש כאן דור שלם שלא יכול לחיות בכבוד, עובדים 10-12 קשה שעות ביממה, מרויחים מעל הממוצע, אך לא יכולים לרכוש דירה צנועה. המצב חייב להשתנות, אחרת תהיה כאן מלחמת אזרחים, וזו סכנה גדולה למדינה הזו.
- מחכה 28/12/2011 08:10הגב לתגובה זוכמוני כמוכם. פשוט להמשיך לא לקנות, עד הפיצוץ הגדול. לא להשתעבד!!
- 9.הכי כיף זה לקרוא תגובות של קבלנים לחוצים (ל"ת)דוביק 25/12/2011 21:54הגב לתגובה זו
- 8.איתן 25/12/2011 19:07הגב לתגובה זואכן 2012 תהיה שנת ההבקעה.מחירי הדיור יזנקו מעלה אחרי תקופת שדדוש.אין תחליף לנדלן.לכן הזדרז וקנה.חכם רואה את הנולד.מה שהיה הוא שיהיה.לאורך שנים הדיור רק עולה. גוילם.
- 7.מיתון חריף בישראל כבר החל - עלייה באבטלה (ל"ת)המחירים יתרסקו בדיור 25/12/2011 18:04הגב לתגובה זו
- מחכה 28/12/2011 08:08הגב לתגובה זושאנו לא צורכים , אז יש פיטורין במגה ותנובה. חוצפנים!! כשצרכנו לא טוב, כשאנו לא צורכים גם לא טוב.
- 6.abbass 25/12/2011 16:57הגב לתגובה זוprices will go up aagain telaviv ramatgan givataym ole ole
- 5.עזרא הקבלן 25/12/2011 13:39הגב לתגובה זואין לכם שקל. אז תמשיכו לחלום.
- אם אתה צודק אז לפי חוקי הכלכלה ירד מעל 50% (ל"ת)עזרה לעזרא 25/12/2011 16:35הגב לתגובה זו
- עזרא הקבלן 25/12/2011 16:57לפי חוקי הכלכלה יקנו האנשים שיש להם, ולא הבכיינים שמקשקשים ברשת.
- 4.נקנה אחרי שירד לפחות 30 אחוז (ל"ת)v 25/12/2011 10:54הגב לתגובה זו
- גם אני (ל"ת)מחכה 28/12/2011 08:05הגב לתגובה זו
- 3.אי 25/12/2011 10:34הגב לתגובה זוהבן אדם חולם על נפילות כי הוא מתפרנס מכינוס נכסים אבל פישר לא ייתן למחירים ליפול ואולי מחר נקבל רמז אם הוא יוריד את הריבית והבעיה שככל שהזמן עובר מתרבים הקונים שיושבים על הגדר והקבלנים ידאגו לא להציף את המרכז בדירות ורק דויד לוי ושרון עידן ימשיכו לחלום על מפולות נדלן
- עמי מקסימוס 25/12/2011 11:11הגב לתגובה זום מחירים תפסיד עדיף לקבלנים להוריד את המחירים ולהמשיך הלאה ולא להתקע. אלה עם אתם לא מעוניינים למכור בכלל זה סיפור אחר
- אנניטו 25/12/2011 11:05הגב לתגובה זומעידה על הלחץ שאתה נתון בו. מה קשור שרון עידן לביזפורטל? נראה לי רצית להגיב באתר בועת נדל" ן אבל טעית בפורום. בכל מקרה אתה מוזמן להמשיך לדוג איזה פראייר. אם לא יבוא תמיד תוכל להוריד 30-40% ולמכור, מה הבעיה. הרי אתה מיליונר על הנייר, לא?
- 2.כל מילה זהב! לגזור ולשמור.... (ל"ת)ירושלמי 25/12/2011 09:48הגב לתגובה זו
- 1.כ 25/12/2011 09:38הגב לתגובה זואני מזדהה עם הכתבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
