יש על מה לבנות? נכסים ובנין אג"ח ה'

החברה הוקמה והתאגדה בישראל כחברה פרטית בשנת 1961. בשנת 1963 הפכה לחברה ציבורית ומאותה שנה נסחרות מניותיה של החברה בבורסה לני"ע בת"א. בעלת השליטה בחברה הינה חברת דיסקונט השקעות מקבוצת אי.די.בי שבשליטת נוחי דנקנר, המחזיקה באמצעות חברת בת בבעלותה המלאה ב-78.38% ממניות החברה. הציבור מחזיק ב-18.46% ממניות החברה. החברה נסחרת במדד ת"א 100 ושווי השוק שלה כיום מסתכם בכ-1.1 מיליארד שקלים. נכסים ובנין, עוסקת בענף הנדל"ן על כל תחומיו בארץ ובחו"ל. הקבוצה, שהינה מהגדולות והוותיקות בחברות הנדל"ן בישראל, עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות הבנות שלה בייזום, השכרה, ניהול והקמה של פארקים עסקיים ותעשייתיים, בנייני משרדים, מרכזים מסחריים ומבנים לתעשייה, כלומר נכסים מניבים. כמו כן עוסקת הקבוצה בתחום הבנייה למגורים באמצעות ייזום, תכנון, פיתוח והקמה של שכונות מגורים למכירה. בנוסף, הקבוצה פועלת בחו"ל (בעיקר בארה"ב) בתחומים של נכסים מניבים ובנייה למגורים. בישראל, פועלת הקבוצה בענף ההדרים באמצעות החזקה ב-45% בחברת מהדרין. במחצית הראשונה של שנת 2011 נבעו הכנסות הקבוצה מהשכרת נכסים, מכירת דירות ומקרקעין, מכירת תוצרת חקלאית ועלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה, והסתכמו בכמיליארד שקלים. זאת לעומת הכנסות מאותם פרמטרים של 842 מיליוני שקלים במחצית הראשונה של שנת 2010 - גידול משמעותי של 20% בהכנסות החברה. הרווח התפעולי של החברה הסתכם במחצית הראשונה של 2011 ב-516 מיליוני שקלים לעומת 331 מיליוני שקלים בלבד בתקופה המקבילה אשתקד - גידול מרשים של 59%. הרווח הנקי של החברה במחצית הראשונה של שנת 2011 הסתכם ב-174 מיליוני שקלים לעומת 123 מיליוני שקלים בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה ברווח נובעת משיפור בפרמטרים התפעוליים של הקבוצה, בעיקר בתחום הנכסים המניבים, ובנוסף מעלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה. ההון העצמי של נכסים ובנין עמד בסוף יוני 2011 על כ-2.62 מיליארד שקלים לעומת 2.87 מיליארד שקלים בסוף 2010. את השחיקה בהון העצמי ניתן לייחס לדיבידנד שחילקה החברה, וכן מהיחלשות שער הדולר במחצית הראשונה של שנת 2011. האמצעים הנזילים של הקבוצה כוללים מזומנים, פיקדונות בבנקים ובטוחות סחירות. הם הסתכמו בסוף יוני 2011 בכ-2.1 מיליארדי שקלים לעומת כ-2.4 מיליארדי שקלים בסוף 2010. הקבוצה שומרת על יתרות נזילות גבוהות לאורך השנים - כ-18% מסך המאזן - יחס גבוה בהשוואה לחברות נדל"ן אחרות. בנוסף, הקבוצה בעלת נכסי נדל"ן לא משועבדים בשווי של כ-4 מיליארדי שקלים. לוח הסילוקין של הקבוצה לשנים הקרובות מורכב מהלוואות בנקאיות ומפירעון אג"ח. בשנה הקרובה צפויה הקבוצה לשלם חוב של 760 מיליוני שקלים. לקבוצה נזילות גבוהה המגובה בתזרים קבוע מהנכסים המניבים, דבר שיסייע לה לעמוד בהתחייבויותיה בשנים הקרובות. נכסים ובנ אגח ה: הקבוצה הציעה למשקיעים אג"ח מסדרה ה' בנובמבר 2009 בשווי כולל של 500 מיליון שקלים. אג"ח שאינן צמודות למדד כלשהוא תעמודנה לפירעון (קרן) בשלושה תשלומים שווים שישולמו בחודש נובמבר בשנים 2012-2014 כולל. הריבית בגין אג"ח אלה תשולם פעמיים בשנה בחודשים נובמבר ומאי בשנים 2010-2014. שיעור הריבית השנתית שנקבעה במכרז הינו 5.7%. להלן הנתונים העיקריים לגבי אג"ח זו: נכסים ובנין אג"ח ה' הינה חלק ממדד התל בונד השקלי. המדד ואג"ח המרכיבים את אותו מדד זכו לביקושים נאים השנה בעקבות הירידה באינפלציה במשק, וכך התשואה לפדיון ברוטו גבוהה במעט מהריבית על אג"ח. מדובר בסדרה גדולה יחסית, אם כי קטנה בהשוואה לאחיותיה נכסים ובנין אג"ח ג' ו-ד'. בעוד שנה צפויה האג"ח לבצע תשלום של 33% מהקרן, דבר שיביא להקטנה נוספת בה. מח"מ הסדרה קצר יחסית ונוח במיוחד להשקעה בתקופת אי וודאות בשווקים. חברת מעלות קבעה לאחרונה דירוג A לנכסים ובנין ולאג"ח שלה עם אופק שלילי לאחר הורדה מיציב. מעלות מודאגת מן העלייה ברמת המינוף של הקבוצה ברבעונים האחרונים, הנובעת בין היתר, מרכישת נכסים מניבים בחו"ל וחלוקת דיבידנדים גדולה בשנת 2011. הדבר מביא לעלייה ביחס החוב להון לרמה של קרוב ל-75% (עלייה מעל ל-75% עלולה לגרום להורדת דירוג). עם זאת, מציינת מעלות לטובה את נזילות הקבוצה ותיק השוכרים החזק המניב תזרים איכותי ומעניק יכולת חיזוי טובה של הכנסות.הוא מאפשר גמישות תפעולית ללא צורך במימוש נכסים או במימון חוזר. מידרוג העניקה לאחרונה לנכסים ובנין ולאג"ח שלה דירוג A1. דירוג החברה הושפע לחיוב מגודל, פיזור והיקף הנכסים המשמעותי בתחום הנדל"ן, תוך בסיס פעילות בולט לטובה בארץ. התמקדותה של הקבוצה בנכסים מניבים - ענף פעילות המאופיין ברמת סיכון נמוכה יחסית, ופועל להקטנת הסיכון העסקי של הקבוצה. במידרוג מציינים לטובה את הפרופיל העסקי והמיצוב הגבוה של חברות הבנות- "גב ים" ו"ישפרו", כמו גם את הנהלת הקבוצה שהינה בעלת ניסיון וותק נרחב. לאור כל הנתונים שפורטו, האם כדאי לרכוש את נכסים ובנין אג"ח ה? קבוצת נכסים ובנין - אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות והוותיקות במשק הישראלי - נהנית מנזילות גבוהה ותזרים קבוע מנכסיה המניבים. על כן לא צפויה הקבוצה לעמוד בשנים הקרובות בפני בעיה בתשלום חובותיה לבנקים ולבעלי אג"ח. כמו כן, התשואה על אג"ח משקפת היטב את רמת הסיכון הנמוכה הכרוכה בהשקעה באג"ח (אף על פי שאינה בעלת בטחונות) ואני רואה בה כמומלצת להשקעה. הכותב, סיון ליימן, הינו יועץ השקעות פרטי ומנכ"ל כנען ייעוץ השקעות * אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.