חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן הולך וגובר בתקופה האחרונה והקיפאון בפעילותו מורגש יותר ויותר. הסיבות לשינוי הכיוון בשוק שדהר בשנים האחרונות, נובעות מהחשש ממסקנות ועדת טרכטנברג וניסיונות בנק ישראל ומשרדי הממשלה לצינון שוק הדיור. איילת ניר, הכלכלנית והאסטרטגית הראשית בפסגות, מפרטת בסקירתה את המגמות הצפויות בשוק וטוענת כי "זו לא שאלה של האם, אלא מתי ובכמה ירדו מחירי הנדל"ן למגורים."

ניר מסתמכת על הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם ברבע השני של 2011 הוחל בבנייתן של 10,809 דירות חדשות. זהו הרבע הרביעי ברציפות בו היקף התחלות הבניה גבוה מ- 10,000, ולהערכת ניר, הגידול הנמשך בהתחלות הבניה וכתוצאה מכך בדירות בבניה פעילה, צפוי להוביל כבר במחצית הראשונה של 2012, לגידול נוסף גם בגמר הבניה, כלומר, לגידול בהיצע הדירות למגורים.

יש לזכור, כי שר האוצר פרסם בתחילת חודש יוני 2011 תכנית שעיקרה מתן פטור ממס שבח לדירות ששימשו כמשרדים ויוסבו למגורים, וביטול של הפטור ממס שבח על דירות להשקעה. לדברי ניר, לתוכנית זו צפויה השפעה דומה על עודף הביקוש לנדל"ן למגורים, שכן הסבת משרדים למגורים תוביל לגידול בהיצע הדירות למגורים באזורי ביקוש, וביטול הפטור ממס שבח על דירות להשקעה החל מ- 2013, יוביל משקיעים שרכשו דירות לצרכי השקעה, להקדים את מועד מכירתן, על מנת להימנע מתשלום המס בעתיד. בנוסף, ביטול הטבת המס צפוי גם לשמש כתמריץ שלילי לרכישת דירה להשקעה, ולהקטין את הביקוש לדירות לצרכי השקעה.

להערכת ניר, הגידול בהיצע הדירות והירידה במקביל בביקוש לדירות, יצרו מגמת עליה במלאי הדירות החדשות למכירה בשנתיים האחרונות, לרמה הגבוהה ביותר מזה 4 שנים. "מגמה זו צפויה להימשך ולהוביל לירידה במחירי הדירות, שתחל להערכתנו כבר במהלך החצי השנה הקרובה."

בניגוד למתרחש בארצות הברית, ניר אינה צופה כי ירידת מחירי הדירות תהיה מלווה במשבר כלכלי שיוביל לעלייה חדה באבטלה במשק. "בשונה מבארה"ב, בישראל אין יכולת להחזיר את הנכס המשועבד ולמחוק את כל החוב, באם שווי הנכס נמוך משווי החוב. מסיבה זו, משקי הבית יעדיפו לשמור על הנכס ככל שיוכלו, ואין לצפות כי המערכת הבנקאית תיאלץ למכור בחסר מלאי עצום של דירות מעוקלות."

"הביקוש הקטן כיום הופך להיות ביקוש כבוש", טוענת ניר. "הביקוש נובע מגידול טבעי במספר משקי הבית, ואלו, לא מוותרים על "חלום הדירה" כי אם רק דוחים את מועד רכישת הדירה ליום שבו להערכתם, המחירים יהיו נוחים יותר. כך שבשונה מבשנות ה-90 אז ירד הביקוש באופן פרמננטי, הירידה בביקושים כיום הינה זמנית, וברור לנו, כי בנקודת זמן מסוימת, לאחר שתירשם ירידה במחירי הדירות, ישובו הקונים לשוק, ויעצרו את המשך מגמת הירידות במחירים."

לסיכום, ניר טוענת כי מחירי הדירות יחלו לרדת במהלך 6 החודשים הקרובים, עם זאת, היקף הירידה צפוי להיות מתון בהשוואה לעבר ולהימשך לאורך תקופת זמן מצומצמת יותר. "המספרים שהופיעו בכלי התקשורת של ירידת מחירים של 30% הינם מוגזמים."