יזמי הנדל"ן יקבלו בקרוב 'טלפון מהבנק' - מחירי הדירות ייפלו

מי שלא מעורה מספיק בהוויה הישראלית עלול לטעות ולחשוב שהביטוי השגור "אחרי החגים" הוא פשוט ציון זמן. אך האמת היא, שלרוב מדובר בביטוי שמציין כוונה. כוונה לדחות את ביצועה של פעולה, בדרך כלל לא נעימה, לתקופה שאחרי החגים כדי לא לקלקל למישהו את שמחת החג. או לחליפין, לדחות את ביצועה של פעולה שכרוכה בהוצאה כספית שטרם החלטנו עליה או שניצול ההוצאה כרגע לא יהיה אופטימאלי (רישום לחוגים, למשל).

השנה, הפך השנה הביטוי לשכיח יותר מתמיד בשוק הנדל"ן למגורים. מצד הביקוש, משתמשים בו רוכשי הדירות שמחכים לראות מה יקרה בשוק הנדל"ן אחרי החגים, כדי לקבל החלטה, (אחרי הכל הם יושבים על הגדר כבר יותר מחצי שנה) ובינתיים הם לא עושים כלום.

מצד ההיצע, היזמים יושבים ומחכים לקונים שבינתיים, לא מגיעים. הם מסתכלים ימינה ושמאלה, רואים שלא קורה כלום ומזיעים מעצם המחשבה על ההלוואות הבנקאיות שעומדות כנגדם. הם יודעים שאחרי החגים יגיע גם הטלפון מהבנק.

מצד שלישי, מה קורה אצל הבנקאים, מי שמתוקף מעמדם עתידים, אחרי החגים, לנהל את ההצגה? הם יושבים במחלקות האשראי, ערים להתגברות אי הוודאות בענף (קיפאון במכירות, השלכותיה של המחאה חברתית ועוד) ומסמנים, כמקור לדאגה, שני אלמנטים חשובים:

האחד, מצבם של היזמים. מבט מפוכח מגלה כי אלה הראשונים מתקרבים בצעדי ענק לחריגה מקובננטים בתנאי ההלוואות. חלקם כבר עשה את הצעד האחרון וכבר חורג. האלמנט השני, הוראותיו של המפקח על הבנקים. הבנקאים מודעים לכך שלפי דרישות הפיקוח נכון להיום, מסגרות האשראי המיועדות לנדל"ן נוצלו כמעט במלואן. במילים אחרות, יכולתם של הבנקים לממן פרויקטים חדשים בנדל"ן היום מועטה ביותר.

אז מה צפוי בשוק הנדל"ן למגורים אחרי החגים?

ראשית, סביר להניח שלא מעט יזמים יקבלו את הטלפון ממנו הם חוששים. בשיחה יאמר להם כי הם חורגים מתנאי המימון וכי עליהם לתקן את החריגה, (לרוב באמצעות הזרמת הון עצמי נוסף) ולא, יפעל הבנק למימוש הנדל"ן ולפירעון האשראי. בעקבות הלחץ מצד הבנקים, נראה יזמים רבים יוצאים במבצעי מכירות אגרסיביים שיכללו ירידת מחירים משמעותית. יזמים שלא יעשו כן, או שלא יצליחו לייצר בזמן קצר צבר הזמנות, לא יהיה ביכולתם להגדיל את ההון העצמי. לכן, יוותרו ללא הפרויקטים. אז נראה לא רק ירידה של מחירי דירות אלא גם ירידה משמעותית במחיר הקרקעות.

להערכתי, כל זה יקרה תוך מספר חודשים כאשר כבר במהלך התקופה נוכל לראות ירידה משמעותית של מחירי הדירות והקרקעות. "שחקני נדל"ן" שקנו קרקעות בשנים האחרונות יצאו מהשוק, שחקנים מבוססים ("הכרישים") בעלי ממון, יתחזקו וירכשו עתודות קרקע חדשות ורוכשי הדירות יראו למולם תזוזה משמעותית של עקומת ההיצע. בכך תסתיים הבצורת במכירת דירות וישתחרר הלחץ בקרב הקונים שזקוקים למקום מגורים.

*יובהר כי לכותב ו/או לחברה שבה הוא מועסק ו/או לחברות קשורות אליה עשוי להיות עניין אישי ו/או החזקות בניירות ערך ו/או בנכסים פיננסיים ו/או באפיקי ההשקעה המוזכרים בכתבה. אין הכתוב מהווה ייעוץ/שיווק להשקעות ו/או למס והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ו/או מתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא