לממשלה אין ממה לחתוך? המס על דירות להשכרה בישראל מהנמוכים ב-OECD

מחאת האוהלים שהופכת אט אט למהפכת מעמד הביניים החלה כאות זעקה של צעירים שלא הצליחו לשכור או לרכוש דירה. מהר מאוד המחאה התרחבה לכלל המצוקות של מעמד הביניים המתקשה לגמור את החודש. ואכן, יוקר המחייה בארץ והמיסים העקיפים גבוהים משמעותית בהשוואה לאירופה וצפון אמריקה, במיוחד בהתחשב בשכר החודשי הנמוך לא פעם ב-50%.

הממשלה הציגה לאחרונה את "צוות רוטשילד", ועדה מקצועית בראשותו של מנואל טרכטנברג שנועדה להציג פתרונות למצוקה ולהתדיין עם המוחים. אחת מהסוגיות העיקריות שיידונו בוועדה זו היא מאיפה לגייס את סכומי העתק כדי להענות לדרישותיהם, סכומים הנעים בין 25 מיליארד שקל ל-60 מיליארד שקל.

הוועדה צפויה להמליץ על הפסקת הורדת מס הכנסה ומס החברות, וראש הממשלה בנימין נתניהו אף רמז שמהלך זה יינקט. אולם ישנו מקלט מס אחד ממנו נהנים עשירי הארץ שיכול בהחלט להואיל במשימת גיוס המזומנים - רכישת דירה להשקעה. כזכור, בסוף מאי הכריז שר האוצר יובל שטייניץ על צעדי מיסוי חדשים בתחום הנדל"ן בניסיון לעצור את עליית מחירי הדירות, אחד מהם הוא ביטול הפטור ממס שבח עד שנת 2013 לבעלי דירה שנייה.

מסתבר שישראל ממוקמת במקום מאוד נמוך במדד היקף המס המוטל על דירות בהשוואה למדינות אחרות בעולם. לפי אתר ה-Global Property Guide, ישראל ממוקמת במקום ה-60 מתוך 126 בתשלום מס ההכנסה על שכר דירה, עם שיעור ממוצע של 7.5% משווי הדירה. גובה תשלומי ההעברה בישראל (רישום, תיווך, מס רכישה, שכר טרחת עו"ד ותיווך) הוא 9.57% משווי הנכס (מקום 77 בעולם) ושיעור התשואה הממוצע הוא 3.31% (מקום 70 בעולם). בשוויץ מונהג מס הכנסה על שכר דירה בשיעור של 48.56%, הגבוה בעולם ובאוסטריה מונהג מס הכנסה של 33.92%.

מלבד לוקסמבורג, יוון, ניו זילנד, מס ההכנסה על שכר דירה בישראל הוא הנמוך ביותר בקרב מדינות ה-OECD. ביפן אומנם מס ההכנסה על שכירות הוא 1.75% בלבד ובבריטניה הוא אינו קיים, אך מס רווחי ההון על מכירת דירה במדינות אלו עומד על 15% ו-18% בהתאמה, מס שאינו חל בארץ. באוסטרליה ובדרום אפריקה מונהג מס רווחי ההון הגבוה בעולם (45% ו-40% מהרווח בהתאמה).

בסרי-לנקה תשלומי ההעברה הם הגבוהים בעולם ועומדים על 109% משווי הנכס, בעוד בדנמרק הם הנמוכים בעולם 2.05% משווי הנכס. בארצות הברית משולם מס הכנסה על שכר דירה בשיעור של 30% (מקום חמישי בעולם), מס רווחי הון בשיעור של 5% (מקום 68 בעולם) ומיסי העברה בשיעור של 9.07% (מקום 81). נציין כי במולדובה ניתן להשיג תשואה על שכר דירה בשיעור של 11.18%, השיעור הגבוה בעולם. אחריה מדורגות פרו (10.56%) אינדונזיה (10.21%) וג'מייקה (10.07%). בטיוואן תשיגו את התשואה הנמוכה ביותר (1.57%) ואחריה מדורגות מונקו (1.73%) ואנדורה (2.24%).

יחיד שמשכיר דירה בישראל יכול לבחור בשלושה מסלולים: הראשון - פטור מתשלום מס הכנסה עד לסכום של 4,790 שקל, ללא הכרה בהוצאות כל עוד שילם מקדמה עד 31 בינואר-כל שקל מעל לתקרת הפטור מקטין את הפטור בשקל, המסלול השני מס סופי 10 אחוז ללא הכרה בהוצאות מותנה בתשלום מיקדמה עד 31 בינואר והמסלול השלישי מס מלא - הכרה מלאה בהוצאות.

המקטרגים יאמרו כי העלאת מס ההכנסה על שכר דירה עשויה להיות מתורגמת להעלאת שכר דירה הן מפני שמשקיעים יימכרו את דירותיהם ויגרמו למחסור בדירות להשכרה והן מפני שהמס יגולם בשכר הדירה. אולם הצעד יתרום לשחרור דירות רבות לזוגות צעירים ולשוק הרבה דירות לזוגות צעירים ולכספי מיסים שיתועלו לבניית דירות להשכרה במחיר מפוקח או להטבות סוציאליות נוספות.

כתבות נוספות בנושא: בועת הנדל"ן, היום שאחרי: מה השיעור הצפוי של ירידת מחירי הדירות בישראל? פישר במסר למפגינים: "אם לא תכנסו לפוליטיקה זה יהיה הפסד לכולנו" המחירים טסו לשמיים: אז למה עדיין יש בת"א בניינים חצי מתפרקים? מומחי נדל"ן מתייחסים לתופעה - צפו בתמונות