הספינה משנה כיוון: ירידה דרסטית ברכישת דירות להשקעה ב-Q1 של 2011

האם המהלכים הראשונים של בנק ישראל לצינון שוק הדיור מתחילים לתת תוצאות? ברבעון הראשון של 2011 נרכשו 6,600 דירות בלבד להשקעה - ירידה של 28% ביחס לרבעון הרביעי של השנה, כך מפרסם היום משרד האוצר. במקביל, נרשמה עליה משמעותית בקצב מכירת הדירות על ידי משקיעים ברבעון הראשון של 2011.

מהנתונים שמפרסם משרד האוצר עולה כי משקל הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון של השנה ירד ל-25.8% מסך העסקאות, הרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2004. מפילוח גיאוגרפי עולה כי בת"א ירד משקל המשקיעים משיעור של 51% ברבעון הרביעי לשיעור של 40% ברבעון הראשון. נתונים אלו באים על רקע העלאת מס הרכישה לדירות הנרכשות להשקעה, אשר נכנסה לתוקף במהלך הרבעון הראשון של השנה.

עוד ניתן לראות כי ברבעון הראשון נרשמה עליה במשקל המשקיעים מבין מוכרי דירות יד שניה, כאשר עליה הבולטת במיוחד באזור בבאר שבע. כ-35% ממוכרי דירות יד שניה באזור זה היו משקיעים, השיעור הגבוה ביותר מאז תחילת 2010. בעוד שבאזור באר שבע ניתן היה להבחין בעליה במשקל המשקיעים המוכרים את דירתם כבר במהלך שנת 2010, במרבית האזורים האחרים ניכרת תופעה זו רק מתחילת 2011.

אחד הגורמים שתרמו לגידול במשקל המשקיעים המוכרים את דירתם היה הרחבת הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה, מהלך שנכנס לתוקף בתחילת השנה ועתיד להסתיים בסוף 2012. עד לאותה הוראת שעה, מי שבבעלותו יותר מדירה אחת, נדרש להמתין פרק זמן של 4 שנים בין מכירת דירה אחת לאחרת. במסגרת הוראה זו, ניתן למכור עד שתי דירות בפטור ממס (תחת מגבלת מחיר של 2.2 מיליון שקל) , מבלי להידרש לתקופת המתנה כלשהי. מניתוח של האוצר עולה כי 30% מהמשקיעים שמכרו את דירתם ברבעון הראשון היו חייבים במס אלמלא הפטור ובמונחים כמותיים מדובר בכ-1,300 דירות. יצויין כי כ-23% מרוכשי דירה להשקעה באזור באר שבע בשנת 2009, הספיקו למכור אותה עד תחילת 2011. ברמה הארצית עומד שיעור זה על כ-17% בלבד ובאזור ת"א שיעור זה היה אף נמוך יותר כ-11% בלבד.

זאת ועוד, ברבעון הראשון נמשכה הירידה זה הרבעון השלישי ברציפות ברמת המינוף של רוכשי הדירות להשקעה. מחיר דירה ממוצעת שרכשו משקיעים עמד על 1.03 מיליון שקל, שווה ערך ל-54.7 משכורות של משקיע ממוצע, לעומת 61.4 משכורות שהיו דרושות למשקיע ממוצע ברבעון השני של 2010.

מחירי הדירות החדשות ברבעון הראשון של השנה היו נמוכים בשיעור ממוצע של 1% בהשוואה לרבעון האחרון של 2010. במצטבר, שיעור הירידה ברבעון הראשון מסתכם ב- 2.5% (מרץ 2011 לעומת דצמבר 2010). שיעור ירידת המחירים הגבוה ביותר נרשם באזור השרון. ירידה ממוצעת של 2.2%. באזור רחובות ובאר שבע שיעור הירידה הממוצע עומד על 1.4% ואילו באזור ירושלים נרשמה ירידה ממוצעת של 1.1%. באזור תל אביב נרשמה יציבות מחירים ואילו באזור חיפה נרשמה עליה מתונה בשיעור של 0.5%.

כמו כן, נרשמה ירידה בשיעור של כ-10% במכירת דירות יד שניה ברבעון הראשון אשר הסתכמה בכ-19.1 אלף דירות, וירידה מתונה יותר בשיעור של כ-3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ניתוח הממצאים באזור נתניה מלמד כי הירידה החדה ברכישת דירות באזור זה, בכלל זה דירות יד שניה, חלה בעיקר על רקע ירידה משמעותית בפעילות המשקיעים באזור זה וירידת פלח השוק של הזוגות הצעירים. ניתן להניח כי רמות המחירים הגבוהות באזור (הגבוהות ביותר ברמה הארצית), במקביל להקשחת תנאי המימון למשכנתאות היו בין הגורמים העיקריים אשר הביאו לצמצום חלקם של שני פלחי שוק אלו באזור זה.