הבניין ברוטשילד. קרדיט: ORC LANDהדילמה של רז עודד - מה לעשות עם מגדל UBank?
חברת ORC LAND, מתחום הנדל"ן המניב שגם מחזיקה בנתח מ-ICR בשותפות עם קנדה ישראל, רכשה בימים האחרונים את מגדל UBank ברחוב רוטשילד 38 בתל אביב מידי איש העסקים היהודי-אמריקאי יהושוע גוטמן. התמורה בעסקה כ-150 מ' שקל. את המימון לעסקה סיפק בנק דיסקונט.
מדובר על מבנה בן 10 קומות הכולל שטח של כ-5.5 אלף מ"ר להשכרה ו־4 קומות חניון תת-קרקעי. כיום הבניין מושכר לבנק UBank מקבוצת הבינלאומי, אך ב־Orc בוחנים מהלך השבחה: השכרה מלאה לתאגיד הייטק או פירמה בינלאומית (ככל הנראה משרד עורכי דין גדול), או לחלופין הסבה למלון בוטיק יוקרתי שיכלול בין היתר מסעדת שף ורופטופ הצופה לתל אביב ולים.
על פניו, מדובר בעסקה סולידית: מגדל משרדים בלב שדרות רוטשילד, עם שוכר פעיל עתידי (UBank יעזוב) ותזרים שוטף שמוערך בכ-6%-5.5%. אבל החברה לא מסתפקת בתשואה הנוכחית - היא מכוונת למהלך השבחה שיכול להכפיל את הרווח מהנכס תוך כמה שנים.
נכון להיום, הבניין
משתרע כאמור על שטח של כ-5.5 אלף מ"ר להשכרה. לפי הערכות בשוק, שכר הדירה למשרדים עצמאים במיקום זה נע בטווח של 120-140 ש"ח למ"ר לחודש. כולל חניה.
מה הפוטנציאל בעסקה?
בהנחה ממוצעת של 130 ש"ח, מדובר בהכנסה חודשית של כ-715 אלף שקל. ובסך הכול כ-8.6 מיליון שקל לשנה. אם נשווה את זה למחיר הרכישה, שעומד על 150 מיליון שקל, נקבל תשואה נוכחית של כ־5.7%. תשואה זו נחשבת ממוצעת לשוק המשרדים בתל אביב, אך נמוכה יחסית לאלטרנטיבות השקעה אחרות - כמו לוגיסטיקה, מלונאות, חוות שרתים ועוד.
צריך לזכור - שאם החברה תבחר במהלך של הכנסת גוף איכותי יחיד לשכור את הבניין כולו בחוזה ארוך טווח - זה אמנם ככל הנראה יהיה בתשואה של עד 6%. אבל השקט הנפשי שיווצר לחברה בעקבות 'שוכר עוגן' בא על חשבון התשואה העודפת שיכלה לקבל אילו בחרה בלחלק את הבניין לשוכרים שונים ולתפקד בפועל כעסק לטיפול בשוכרים. אז הם היו יכולים להגיע אפילו ל-8% פלוס.
הרוכשת בונה גם על השבחה. המחירים באזורי הביקוש אומנם לא עולים כעת, אבל יחסית הם חסינים. מעבר לכך, השכרה לשוכר עוגן, יכולה להיות טריגר להשבחה נוספת - לשוכרים אחרים-חדשים ולמכירה עתידית.
האפשרות השנייה, והשאפתנית יותר, היא הסבת הבניין למלון בוטיק אורבני יוקרתי. המיקום: בין שדרות רוטשילד לנווה צדק ובמרחק הליכה מהים, מאפשר חוויה איכותית לאורחי המלון. ככל ויהיה כזה.
אם יתווספו זכויות בנייה לגג, ניתן יהיה להקים רופטופ עם מסעדת שף ונוף פתוח לים. לפי הערכות, השקעה של 30-40 מיליון שקל בשיפוץ והסבה יכולה להוביל לתשואה סביב 8%, תלוי בתפוסה ובתמחור החדרים.
כל זה מתאים היטב לפרופיל של החברה. אשר מוחזקת בידי היזם רז עודד (יו"ר ומנכ"ל), כשבנק הפועלים שותף בה עם 20% דרך זרוע ההשקעות פועלים אקוויטי. החברה מחזיקה גם ב-52% מחברת ראם נדל"ן (יחד עם האחים נקש ואבי חורמרו), וראם שותפה שווה בחברת ICR עם ישראל קנדה.
מדובר בחברה יחסית גדולה בנדל"ן המניב, במגורים ובמלונאות. עם כ-16 אלף יח' בתכנון ו־19 נכסים מניבים ברחבי הארץ.
אז האם העסקה טובה? התשובה תלויה באסטרטגיה: אם החברה תסתפק בתשואה הנוכחית. זו עסקה יציבה אך שגרתית. אבל אם תצליח לממש את תכניות ההשבחה - ייתכן שמדובר בעסקה חכמה בשוק הנדל"ן של תל אביב. יהיה מעניין לשוב לראות האם וכיצד המהלך יתממש - האם נראה מהלך מהיר או שיגרור עיכובים. וגם - האם הוא יציף ערך לבעלי המניות.
- 1.עושה חשבון 28/06/2025 14:51הגב לתגובה זועלות 27K למר 5K 5 זה 32K . השכרה דרך AIRBNB תתחרה בדירות מושכרות . מכירת דירות חדר במלון תניב 70K למר .
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
