במושב שקט במרכז הארץ, בין חלקות חקלאיות ושבילים מוכרים היטב למי שחי בהם עשרות שנים, נחתמה לפני יותר מעשור צוואה שנראתה אז טבעית למדי. אב בן 86, אלמן, חתם בפני נוטריון על צוואה קצרה וברורה: כל רכושו - משק חקלאי וכספים - יועבר לאחר מותו לבן אחד בלבד, מתוך שישה. אותו בן התגורר בסמוך אליו, טיפל בו בשנותיו האחרונות, שמר שבת כמוהו, והיה בעיניו האדם היחיד שניתן לסמוך עליו שימשיך לשמור על המשק ולא ימכור אותו. אלא שכעבור שנים, לאחר פטירת האב, נהפכה אותה צוואה למוקד של מאבק משפטי ממושך, שבסופו קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב, ברוב דעות, כי הצוואה בטלה, משום שהאב לא היה כשיר להבין את טיבה במועד החתימה.

פסק הדין, שניתן באחרונה על ידי הרכב השופטים גרשון גונטובניק, עינת רביד ונפתלי שילה, עוסק בשאלה אחת מרכזית אך טעונה במיוחד: האם רצונו של אדם, כפי שהוא נתפש בעיני בני משפחתו וביטויו לאורך השנים, יכול לגבור על דרישת החוק לכשירות מלאה וברורה במועד החתימה על צוואה. במקרה הזה, התשובה שניתנה היתה שלילית.

האב, תושב מושב ותיק, נפטר ב-2019. עוד ב-2014, חמש שנים לפני מותו, הוא חתם על צוואה נוטריונית שבה נישל את כל ילדיו האחרים והוריש את מלוא עיזבונו לבן אחד בלבד. העיזבון כלל משק חקלאי במושב וכספים. לאחר מותו, ביקש אותו בן לקיים את הצוואה, ואילו אחיו ואחיותיו הגישו התנגדות. הם טענו כי כבר במועד עריכת הצוואה האב סבל מירידה קוגניטיבית משמעותית, עד כדי חוסר כשירות להבין את משמעות הציווי. עוד נטען להשפעה בלתי הוגנת ולמעורבות של הבן בעריכת הצוואה, אך הטענות האלה נדחו לבסוף ולא היוו את הבסיס להכרעה.

בית המשפט לענייני משפחה, שדן בתיק בתחילה, דחה את ההתנגדות וקבע כי הצוואה תקפה. השופטת סיגלית אופק קיבלה את עמדת הבן, תוך שהיא סוטה מחוות דעת של מומחה רפואי שמונה על ידי בית המשפט עצמו. אלא שהאחים לא השלימו עם ההכרעה, והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי, שכאמור התקבל בסופו של דבר ברוב דעות. במרכז הדיון עמדה שאלת הכשירות. סעיף 26 לחוק הירושה קובע כי צוואה שנעשתה בזמן שהמצווה "לא ידע להבחין בטיבה של צוואה", בטלה. הפסיקה פירשה זאת כדרישה לכך שהמצווה יהיה מודע לכך שהוא עורך צוואה, יבין את היקף רכושו, יכיר את יורשיו, ויהיה מודע להשלכות של החלטותיו על מי שהוא מדיר ומי שהוא מיטיב עמו.

• הבת הממשיכה ניצחה - אבל האחות תישאר בבית
• צוואה ביקשה לנשל אם לשמונה - בית המשפט התנגד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הבדיקה הגריאטרית העלתה תמונה קשה

במקרה הנדון, מינה בית המשפט לענייני משפחה מומחה מטעמו, פרופ' שמואל פניג, פסיכיאטר, כדי שיחווה דעתו בדיעבד על מצבו הקוגניטיבי של האב במועד עריכת הצוואה. המומחה בחן מסמכים רפואיים שנערכו חודשים ספורים לאחר החתימה, ובהם בדיקה גריאטרית והערכת תלות של המוסד לביטוח לאומי. מסקנתו היתה זהירה אך ברורה: "יש סבירות רבה יותר שהמנוח היה בלתי כשיר לעריכת הצוואה". בהמשך הבהיר כי מדובר בסבירות של 55%-65% - מדרג נמוך יחסית, אך כזה שעולה על מאזן ההסתברויות הנדרש בהליך אזרחי. הבדיקה הגריאטרית, שנערכה בפברואר 2015, תיארה תמונה קשה: ירידה ניכרת בזיכרון, פגיעה בשיפוט, חוסר תובנה למצב, בעיות התמצאות ואף אבחנה של אלצהיימר. בהערכת התלות שנערכה חודש לאחר מכן צוין כי האב "לא מתמצא בבית", "לא תמיד מזהה את בנו", "יוזם יציאה מהבית" ואף הלך לאיבוד במושב. הבודקת ציינה כי הוא "סובל מאלצהיימר עם שטיון, חוסר שיפוט ותובנה" ונזקק להשגחה מתמדת.

ההתחדשות העירונית נהפכה בעשור האחרון לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק הנדל"ן בישראל. אלפי בניינים ותיקים נכנסו למסלולים של תמ"א 38 ופינוי־בינוי, יזמים גייסו מימון, דיירים ותיקים חתמו על הסכמים, ורוכשים חדשים קנו דירות על הנייר, מתוך ציפייה לדירה חדשה בלב אזורי הביקוש. אלא שמאחורי התמונה האופטימית הזו מסתתרת מציאות מורכבת הרבה יותר, שבה כל עיכוב קטן עלול להפוך למשבר של ממש.

פרויקטים יזמיים, בייחוד כאלה שנשענים על חיזוק מבנים קיימים ותוספת זכויות בנייה, משלבים אינטרסים רבים: יזמים, בנקים מלווים, חברות ביטוח, דיירים ותיקים ורוכשי דירות חדשות. כשאחת מהחוליות בשרשרת הזו נחלשת, בין אם בשל סכסוך פנימי אצל היזם, שינוי בשוק האשראי או קושי תזרימי, הפרויקט כולו עלול להיעצר. עבור הרוכשים, מדובר ברגע שבו השאלה המשפטית נהפכת לעניין יומיומי ומוחשי מאוד. מעבר לאי־הוודאות לגבי עצם קבלת הדירה, אחד הנושאים המרכזיים שעולים במצבים כאלה הוא שאלת הפיצוי. רוכשי דירות מצפים לא רק להגנה על כספם, אלא גם לפיצוי על הנזק שנגרם להם בפועל: עיכובים ממושכים, תשלומי שכירות שנמשכים מעבר למתוכנן, אובדן הזדמנויות בשוק ולעתים גם עלויות מימון שנוספו בשל דחיית מועד המסירה. בפועל, לא כל נזק כזה מזכה אוטומטית בפיצוי, והפער בין הציפייה לבין המצב המשפטי הוא מקור לאכזבה ולמחלוקות רבות.

במצבים כאלה נכנסות לתמונה ערבויות חוק המכר, שנועדו להגן על כספם של רוכשי הדירות. הערבות אמורה להבטיח שהרוכש לא יישאר ללא דירה וללא כסף אם היזם אינו מסוגל להשלים את הפרויקט. בפועל, כפי שעולה מכמה מקרים שנדונו בשנים האחרונות בבתי המשפט, מימוש הערבות אינו צעד אוטומטי, אלא חלק ממערכת שיקולים רחבה יותר, שבה נבחנת גם האפשרות להציל את הפרויקט ולהשלים את הבנייה. ערבות חוק המכר אינה מנגנון פיצוי מלא, אלא בראש ובראשונה רשת ביטחון שמטרתה להגן על כספי הרכישה ששולמו. היא אינה מכסה, ככלל, נזקים נלווים כמו תשלומי שכירות, עוגמת נפש או הפסדים שנגרמו בשל עליית מחירי הדיור בתקופת העיכוב. לכן גם רוכש שמצליח לממש ערבות, עלול לגלות שהפיצוי שקיבל משיב אותו לנקודת ההתחלה, אך אינו מפצה אותו על הזמן והעלות שנוספו בדרך.

אחד המקרים שנדונו באחרונה ממחיש היטב את המתח הזה. בפרויקט של התחדשות עירונית, שבו נמכרו דירות חדשות לצד חיזוק מבנה קיים, נעצרו העבודות בעקבות סכסוך בין בעלי מניות של החברה היזמית. רוכשים מסוימים ביקשו לממש את ערבויות חוק המכר ולצאת מהעסקה, בעוד שאחרים העדיפו להמתין ולנסות להביא להשלמת הפרויקט. בית המשפט נדרש להכריע האם כל הרוכשים חייבים לפעול באותו אופן, או שמא ניתן להכיר בזכויות ובנסיבות האישיות של כל אחד מהם. 

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ההחלטה שניתנה באותו מקרה סימנה כיוון מעניין: הכרה בכך שרוכשי דירות אינם בהכרח קבוצה אחידה. יש מי ששילם את מרבית התמורה, יש מי שנמצא בתחילת הדרך, ויש מי שהיכולת הכלכלית שלו מאפשרת להמתין עוד חודשים ארוכים, לעומת אחרים שעבורם העיכוב עצמו הוא נטל כבד. הגישה הזו משקפת שינוי תפישתי, שלפיו ההגנה על הרוכש אינה חייבת להיות פתרון גורף ואחיד, אלא יכולה להיות מותאמת לנסיבות.