תל אביב נדלן בניין בניינים מגדל מגדלים קו רקיע  שמים
צילום: גידי כדורי

להשקיע בנדל"ן– עם פוליסה של חברת ביטוח: מהי קרן היתר מוגנת?

בפני המשקיע הממוצע עומדים כמה אפיקי השקעה אפשריים. ישנם כאלו סולידיים, ישנם כאלו עם סיכון בינוני ואף גבוה, אך לכולם מכנה משותף אחד: בכולם רכיב הסיכון קיים. יצאנו לחפש פתרונות מעניינים לרכיב הסיכון שנמצא בהשקעות. 
תוכן פרסומי |

מתברר שישנן חברות ביטוח שמתמחות בהגנה הזו: כבר שנים קיימת פוליסה שמגינה על סיכוני מימון בעולם הנדל"ן, בבריטניה ובמקומות נוספים בעולם, ולאחרונה היא 'עשתה עלייה' גם לישראל, בזכות וולת'סטון נדל"ן, חברה המתמחה במימון ובליווי פיננסי של פרויקטים בתחום הנדל"ן. החברה מציעה זמן מה עבור משקיעיה קרן היתר מוגנת – שותפות שלמעשה מספקת למשקיעים בפרויקטים נדל"ניים בתחום ההתחדשות העירונית פוליסה של חברת ביטוח שתגן על כספם ועל התשואה הצפויה להם מההשקעה.

"הקרן שלנו מלוּוה על ידי שתי חברות ביטוח אמריקאיות, שאותן הכרנו דרך העבודה המשותפת שלנו עם לוידס", מסביר ירון פיטארו, מנכ"ל ומנהל השקעות ראשי בוולת'סטון החזקות בע"מ. "זו קרן שבאה, למעשה, להגן על המשקיעים ולהקל עליהם אם רווחיות הפרויקט תרד ברמה כזו שהיזם לא מסוגל להחזיר את הקרן ואת הריבית שהתחייב אליהן. במצב כזה אנחנו פועלים רגולטורית, משפטית, כדי להוכיח שישנה בעיה מצד היזם - וחברת הביטוח תחזיר בעקבות כך למשקיעים את הכספים שמגיעים בפועל מהיזם, לעומת מה שהיה צריך להחזיר". 

חשוב לציין כי הפוליסה הזו אינה ההגנה היחידה שיש לכספי המשקיעים. היא שכבת הגנה נוספת מעבר לכל שאר הבטוחות והשעבודים שיש כנגד אותו פרויקט. "הרעיון היה להתאים את הפוליסה הזו, Performance Bond כפי שהיא נקראת בחו"ל, לתחום ההתחדשות העירונית בארץ, שזקוק בהחלט למענה שהיא נותנת", אומר פיטארו, "אבל צריך לזכור שהמטרה שלנו היא לא להשתמש בפוליסה הזאת. היא מיועדת רק למקרים מיוחדים. אנחנו עוקבים אחרי הפרויקטים שלנו כל הזמן, בודקים ובוחנים אותם. אם מתגלות בעיות אנחנו מנסים לפתור אותן בעצמנו, עם היזם, ואכן ישנם תרחישים שאנחנו פותרים לאורך הדרך. הפרפורמנס בונד הזאת היא למעשה הפתרון האחרון כדי למנוע אי החזר כסף, הרצפה האחרונה בהגנה על המשקיעים".

מגינים על כספי המשקיעים במגוון תרחישים

כידוע, פרויקטים נדל"ניים עשויים להיתקל בקשיים לאורך הדרך. לעיתים זו בעיה הקשורה ביזם עצמו, ובמקרים רבים אחרים מדובר בדברים שכלל לא תלויים בו – אך עדיין פוגעים בקצב התקדמות הפרויקט, במועד השלמתו ואף ברווחיות שלו. כל אחד מהמצבים האלה עשוי להשפיע על המשקיעים ולהפחית מהתשואה הצפויה בהשקעה מסוג זה. אם נראה שהמצב בעייתי ואין דרך להשיב את כספם של המשקיעים ולתת להם להנות מהתשואה בגין השקעתם, תופעל הפוליסה.

"השותפויות המוגנות מספקות פתרון לשתי בעיות שאנחנו נתקלים בהן לפעמים", מפרט פיטארו. "האחת - עיכוב בסיום הפרויקט, שלא חייב לנבוע מקשיים כלכליים שבהם נתקל היזם, אלא מתקנות מסוימות או בשל ניהול בירוקרטי בעייתי – למשל בעת בחירות מקומיות, בשל החלטה חדשה של הוועדה המקומית שכולם ממתינים לה או שינוי מדיניות של העירייה. עיכוב שכזה יכול לגרום לכך שהיזם לא עומד מבחינה חוזית בהבטחותיו בנוגע למועד סיום הפרויקט, וזה יכול לגרום לעיכוב העברת הכספים למשקיעים. בעיה שנייה שבה מטפלת הקרן המוגנת – גידול משמעותי בעלויות הפרויקט, מעבר לעלייה סטנדרטית, האטה או קושי מסוים במכירת הדירות בפרויקט".

"במקרים כאלו, כשישנם קשיים מצד היזם להחזיר את הכספים ולעמוד בהסכמים, הפוליסה נכנסת למשחק ונותנת את הפתרון. התשואה שממנה ייהנו המשקיעים כמובן יורדת בהתאם, בשל הפרמיה שעלינו לשלם לחברת הביטוח.

לאחר שניתן הפתרון למשקיעים אנחנו ממשיכים לטפל בפרויקט ולקדם אותו לצד חברת הביטוח, שנכנסת למעשה לנעלי השותפות ומחליפה את אותם המשקיעים. הסיבה לכך ברורה: אנחנו רוצים בסופו של דבר להחזיר את הכסף לחברה, כדי שגם היא לא תיפגע, ולכן פועלים להבטיח את השלמת הפרויקט. כך או כך, מבחינת המשקיעים ישנה הגנה על התשואה ועל הכספים שהשקיעו".

וולת'סטון, שאימצה את הרעיון בישראל באופן ייחודי לה, כבר מנהלת כמה שותפויות מסוג זה. כיצד זה עובד בפועל? "חברות הביטוח מקבלות את כל החומר הרלוונטי לפרויקט", מספר פיטארו. "מתרגמים עבורן את דו"ח האפס, את ההסכם מול היזם ופרטים נוספים לגבי הפרויקט, יש להן נציג מקומי ממשרד עורכי דין גדול שבודק את הכול, ואחר כך הן מבצעות את החיתום שלהן. לאחר החיתום והאישור אנחנו חותמים איתן על הסכם הפרפורמנס בונד, וכך עושה גם היזם – שמודע לכך שחברת הביטוח יכולה להיכנס לנעלי השותפות, ומסכים לכך. לאחר מכן מכניסים את הפרויקט לתוך אותה שותפות ויוצאים לדרך".

"אנחנו, באופן טבעי עובדים רק עם יזמים יציבים, שיש להם כמה פרויקטים וניסיון מוכח", מסכם פיטארו. "בעבר, כשהשוק היה בחיתוליו, היו הרבה גורמים שקראו לעצמם יזמים וניסו להיכנס לענף בעיקר דרך החתמות של פרויקטים. היום יש התנקות טבעית, וגם אותם יזמים מבינים שהם לא יכולים לקדם פרויקטים כאלה. 

השוק הולך ומתמקצע, וכבר לא מה שהיה פעם - כמערב פרוע. זה רק ילך וישתפר במשך הזמן, זה משפיע גם לטובת השותפות המוגנת: אותם יזמים שאנחנו עובדים איתם נחשבים מקצועיים יותר, ויש להם עומק מבחינת כמות הפרויקטים. זה מאפשר לנו לתת שירות צולב בין הפרויקטים ומספק לנו עומק בטוחות נוסף, שלא היה קיים לפני כן – ומבטיח שהפוליסה תיתן מענה רק במקרים נדירים".

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אקסלנס
צילום: שטארסטוק

הסיפור האמיתי מאחורי העמלות שאתם משלמים לבנקים על מסחר בניירות ערך

עמלת שמירת נייר ערך ועמלת ברוקר הן רק שתיים מהעמלות המוזרות שלקוחות הבנקים נדרשים לשלם גם ב-2019. כך תבדקו על מה בדיוק אתם משלמים – ותכירו את האלטרנטיבות הזולות והשקופות יותר

תוכן מקודם |
אם יש לכם תיק ניירות ערך בבנק, אתם בוודאי מקפידים להתעדכן לעתים קרובות בביצועים שלו – בתשואות, בהפסדים ובמאזן הכללי. אולם, האם אתם יודעים אילו עמלות אתם משלמים על תיקי ההשקעות שלכם בבנק – וכמה זה עולה לכם? אם התשובה היא לא, תתנחמו בכך שרשימת העמלות הקיימות בבנקים ארוכה מאוד, ולא תמיד ברור מה עומד מאחוריהן, וכמה משווי התיק שלנו הן עלולות לגזול. בין היתר, ניתן למצוא בטבלאות של הבנקים מושגים כמו דמי משמרת, עמלת ברוקר, עמלת סליקה נייר ערך זר, ועוד ועוד. זו הסיבה שחשוב לדעת על מה בדיוק אתם משלמים, ולבדוק אילו עמלות הבנק גובה מכם, מה טווח המחירים שלהן, ולחפש אלטרנטיבות שבהן העמלות נמוכות יותר. לדברי דרור יריב, מנהל תחום לקוחות פרטיים באקסלנס שירותי בורסה, "גם כשאנחנו רוצים לעשות השוואת עמלות מול גופים שונים כדי לדעת היכן כדאי לנהל את תיק ההשקעות, הבנקים מקשים על כך. הם לא שומרים על שקיפות מלאה, ומעניקים לעמלות שמות שונים ומשונים - למשל, עמלת דמי משמרת, או דמי ניהול פקדון, כל בנק והשם היצירתי שלו. בשורה התחתונה, זו עמלה שאנחנו משלמים על עצם העובדה שאנחנו מחזיקים את החשבון באותו בנק, וניתן להוזיל אותה משמעותית". הנה כמה דברים שכדאי לדעת על עמלות – כדי שתוכלו לעשות סדר. ככל שהתיק שלכם גדול יותר – תשלמו יותר לבנק חשוב לציין כי ככל שתיק ניירות הערך שלנו גדול יותר, גם העמלה שנשלם תהיה גבוהה יותר מאחר שהיא מחושבת כאחוז משווי חשבון ניירות הערך שלנו. העמלה יכולה להגיע לשיעור של 0.6% לשנה לכל היותר. כלומר, על כל 100 אלף שקל שווי ניירות ערך, תשלמו עמלה של כ-600 שקלים לשנה. העמלה הזו היא לא גזירת גורל, ואפשר להימנע ממנה. באקסלנס, למשל, היא לא קיימת, ובמרבית המקרים, לקוחות אקסלנס משלמים עמלת החזקת חשבון המתקזזת באופן מלא מול עמלות קנייה ומכירה, ואינה עולה על 19 שקלים לחודש. לחצו כאן לפרטים נוספים על מסחר באמצעות אקסלנס בורסה >>> קונים ני"ע ישראליים בבנק? אתם משלמים פי 4 סוג נוסף של עמלות הוא עבור קנייה ומכירה בניירות ערך ישראלים. כאן, העמלה הממוצעת במערכת הבנקאית, על פי בדיקת הבורסה בתל אביב, מגיעה לכ-0.3% משווי העסקה. באקסלנס, לעומת זאת, גובה העמלה הוא 0.085% מהעסקה. במילים אחרות – אם אתם קונים ומוכרים דרך הבנקים, תשלמו על כך כמעט פי ארבעה מאשר באקסלנס. בני"ע זרים, הפערים רק גדלים בכל הקשור לעמלות קניה ומכירה של ניירות ערך זרים – הפערים רק מתעצמים. עמלת קנייה של ניירות ערך זרים במערכת הבנקאית מחולקת למספר סעיפים, וכמובן שאת כולם משלם הלקוח. "העמלה הראשונה, החשופה ללקוח בצורה ברורה, היא עמלת הבנק", מסביר יריב. "בחשבון בשווי של 200 אלף שקלים, לדוגמה, העמלה הזו תנוע סביב 0.3%, או 25 דולר לכל הפחות. "לעמלה זו יש להוסיף את עמלת הברוקר, שבמרבית המקרים תעמוד על סנט אחד או שניים למניה. במקרים מסוימים הבנק יגבה גם עמלת קסטודיאן – עלות החזקת נייר הערך הזר אצל הברוקר. עמלה זו נגבית כשיעור מסך ההחזקה, וגובהה תלוי במשך התקופה שבה נחזיק את נייר הערך". לעומת זאת, באקסלנס יכולים הלקוחות לבחור בין שני מסלולים שקופים של עמלות. במסלול הראשון, העמלה היא סנט למניה, כשהמינימום הוא חמישה דולרים, ובמסלול השני, משלמים עמלת "פיקס" של תשעה דולר, שאינה משתנה גם בכמויות גדולות של מניות. בכל מקרה, בזה תסתיים העמלה -  ואין עמלות נוספות. מלכודת המרת המט"ח נקודה נוספת שבה פערי העמלות מגיעים לעשרות ומאות אחוזים היא בזמן המרת המט"ח. בבנקים נהוג לגבות עמלת המרה בשיעור של עד 0.5%, ובנוסף יש הפרש שער שמגיע עד 1.2%. לצורך העניין, עבור המרה של 10,000 דולר, העמלה תהיה עד כ-612 שקלים. באקסלנס בורסה, לעומת זאת, העמלה על סכום זהה תהיה 200 שקל לכל היותר. האלטרנטיבה בשורה התחתונה, ניתן להוזיל את העלויות של מסחר בבורסה בצורה ניכרת, וכפועל יוצא מכך, להגדיל את התשואה בפועל של התיק. זו הסיבה שכדאי לבחון היטב באמצעות איזה גוף אתם סוחרים, ולזכור שהאלטרנטיבות לבנקים קיימות, ומשתלמות הרבה יותר. רוצים לנהל תיק השקעות באקסלנס בורסה ולשלם פחות עמלות? התחילו כאן>>   הסקירה אינה מהווה תחליף לשיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל התקשרות בין החברה ו/או כל חברה אחרת מקבוצת אקסלנס לבין הלקוח תעשה באמצעות הסכם פתיחת חשבון ובהתאם לדין, ותנאי הסכם ההתקשרות כאמור, הם אלו שיחייבו את החברה והם בלבד. אקסלנס נשואה שירותי בורסה בע"מ ("החברה") הינה חבר בורסה לניירות ערך בתל אביב ומציעה ללקוחותיה בין היתר שירותי מסחר בניירות ערך. סכום מינימאלי לפתיחת חשבון השקעות הינו 20 אלף ₪. כל התקשרות בין החברה ו/או כל חברה אחרת מקבוצת אקסלנס לבין הלקוח תעשה באמצעות הסכם פתיחת חשבון ובהתאם לדין, ותנאי הסכם ההתקשרות כאמור, הם אלו שיחייבו את החברה והם בלבד. לחברה זיקה למוצרים פיננסיים בשל היותה חלק מקבוצת אקסלנס אשר הינה חלק מקבוצת דלק, אשר עוסקת, בין היתר, בניהול תיקי השקעות, מסחר בניירות ערך, שיווק השקעות, ביצוע פעולות בבורסה, בבנקאות להשקעות, חיתום והפצה להנפקות, ניהול קרנות נאמנות והנפקת תעודות סל. למידע ולגילוי נאות אודות זיקתן של חברות מקבוצת אקסלנס לנכסים פיננסיים ו/או לגופים מוסדיים, ראה לשונית "גילוי נאות" באתר אקסלנס https://www.xnes.co.il/media/2501/גילוי-נאות.pdf. האמור בכתבה זו נכון למועד פרסומה בלבד. כל התקשרות בין החברה ו/או כל חברה אחרת מקבוצת אקסלנס לבין הלקוח תעשה באמצעות הסכם פתיחת חשבון ובהתאם לדין, ותנאי הסכם ההתקשרות כאמור, הם אלו שיחייבו את החברה והם בלבד. אין לראות במסמך זה ובמידע ו/או הניתוח הכלולים בו הצעה לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים כלשהם או המלצה להשקעה באפיקים ספציפיים כלשהם. הניתוח במסמך זה נעשה בהתבסס על מידע אשר פורסם ו/או היה נגיש לכלל הציבור ומידע אחר ומידע הנובע ממקורות אחרים, הנחזה כמידע מהימן, וזאת, מבלי שהחברה ביצעה בדיקות עצמאיות לשם בירור מהימנותו. האמור לעיל אינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר. לפיכך, האמור לעיל אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לשיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לא מומלץ לקבל החלטות השקעה בהסתמך על סקירה זו בלבד ויש להתייעץ עם בעל רישיון מתאים בטרם ביצוע כל השקעה שהיא. החברה ו/או כל חברה אחרת מקבוצת אקסלנס, חברות בשליטתה וכך בעלי מניותיהן, מנהליהן ועובדיהן, לא יהיו אחראים בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרם מהסתמכות על האמור לעיל, אם ייגרמו. כל הזכויות בסקירה זו שייכות לחברה והעברת חלקים מתוכנה לאחרים, שימוש בהם או פרסומם בכל דרך שהיא, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מהחברה וללא ציון הערה זו בגוף הטקסט, במקום הבולט לעין, הנה אסורה, אם לא צוין אחרת.