דירה בהנחה - מה הסיכוי הנוכחי לזכות בדירה במודיעין, פתח תקווה וקרית גת?
הגרלת דירה בהנחה, שהחלה לפני כשבועיים, מגלמת בממוצע הנחה של 30%-25% ומעלה ממחירי השוק. בניגוד למה שחושבים רבים, ההנחה לא מוגבלת ב-20% וזאת מכיוון שלמרות שלפי התקנות ההנחה המקסימלית היא 20%, אבל זה ביחס למחיר מלפני יותר משנתיים. מאז היו עליות מחירים (למרות השנה האחרונה) וכך ההנחה בפועל גדלה. היא גדלה עד כדי כך שכל מי שיכול להיות זכאי, צריך להשתתף בהגרלות האלו. נותנים לכם כרטיס גירוד ששווה עשרות אלפי שקלים - לא כדאי לוותר. ההנחות מסתכמות במאות בודדות עד קרוב למיליון שקל במקומות כמו פתח תקווה ורחובות. סיכוי הזכייה מפתיעים לטובה במכלול - יש 72 אלף זכאים בלבד שיכולים להתמודד כמעט ללא הגבלה. יש כ-7,000 דירות שמוצעות. חשבון פשוט - הסיכוי הוא 1 ל-10, קרוב ל-10%. זה הסיכוי הכולל לזכות בדירה, אבל זה לא הסיכוי הספציפי לזכות בפרויקט מסוים. הסיבה היא שזה תלוי כמובן בהיקף הדירות בכל פרויקט ובמספר הפרוקיטים בכל עיר. אם יש רק לשם הדוגמה 100 דירות במקום מסוים וכולם התמודדו שם אז כמובן שהסיכוי הוא נמוך מאוד - 100 דירות ל-7,000 זכאים זה כ-1.4%. וזה עוד לפני שמתחשבים בעדיפות של תושבי המקום.
בתחילת ההרשמה בדקנו: מה הסיכוי לזכות בדירה בהנחה ואיפה הסיכוי אפסי? ועדיין - זה מאוד משתלם. לא ברור איך יש רק 72 אלף זכאים שעומדים בתנאים. כולם מדברים על מצוקת דיור לצעירים, והיה אפשר להעריך הכמות תהיה הרבה יותר גדולה. אולי בכל זאת, התוכניות הקודמות עשו משהו ועזרו לכמות גדולה של חסרי דיור להגיע לדירה (סדר גודל של מעל 100 אלף דירות במחיר למשתכן, מחיר מטרה ודירה בהנחה שווקו בעשור האחרון).
סיכויים נמוכים בפרויקטים המבוקשים
נכון להבוקר, מעל מיליון הצעות הוגשו להגרלות השונות (ההרשמה תסתיים בעוד כמעט חודש, ב-7 בפברואר). זה אומר שבממוצע כל זכאי הגיש 15 הגשות. אם הוא יזכה ה-14 האחרות יתבטלו כמובן. כל אדם יכול להירשם להרשמות בעד 3 ערים. אם הוא נרשם לקריית גת, הוא יכול להירשם ל-21 מכרזים, אם לפתח תקוה - למכרז אחד. וכך גם בערים הנוספות שיבחר. עד כה נרשמו כ-72 אלף אנשים להגרלות והם יזכו בכ-6,800 דירות, כשלבני המקום סיכוי טוב יותר לזכות מאשר תושב חוץ. הנה הטבלה המעודכנת, נכון להבוקר: בעדכונים האחרונים שלנו בנושא הצגנו כי ההנחה בפתח תקווה מגיעה ל-900 אלף שקל. שם יש רק 154 דירות בהנחה, כך שהסיכוי נמוך מאוד, אבל הנחות של עשרות אחוזים מצאנו גם באזורים אחרים. לאלה שלא יכולים לקנות דירה במרכז גם בהנחה, יש מכרזים נוספים בצפת וקצרין, שבעזרתם יוכלו לרכוש דירה באזור שלא נחשב קו עימות ויש בו צפי לעליית מחירים בעקבות מעבר של תושבי קו העימות דרומה (קצרין אמנם קרובה יחסית, אבל אינה עיר מוכת טילים). ביום הראשון מאות אלפי נרשמים והמספר רק הלך וגדל. וכשיש 6,800 דירות הסיכוי עמד על 1:20, כלומר 5%, אבל בערים כמו קצרין הסיכוי גבוה יותר, משהו כמו 1:5.6 נכון לפתיחת ההגרלה.
בעדכונים האחרונים שלנו בנושא הצגנו כי מה הסיכוי לזכות בהגרלה בפתח תקווה ובאזורי הביקוש?
הסיכוי לזכות בדירה הוא כאמור נכון לעכשיו כ-10%. בפתח תקווה הסיכוי נמוך כי יש רק מכרז אחד - על 154 דירות התמודדו ביום הראשון להגרלה כמעט 10,000 איש. כלומר - סיכוי של 1:64 לזכייה בדירה (1:34 לבני המקום). אבל לא תאמינו מה קרה כעבור שבועיים: מעל 22 אלף כבר נרשמו להגרלה על 154 דירות, כלומר הסיכוי הכללי הוא פחות מאחוז - 0.69% ליתר דיוק. עבור בני המקום הסיכוי גבוה יותר מאשר מי שאינו בן המקום - 1.5%. כלומר, אחד ל-67 יזכה - סיכוי נמוך פי 2 בערך מיום תחילת ההרשמה. סביר שמי שמתמודד בפתח תקווה לא יבטל את כייתו במידה ויזכה. זאת אחת האפשרויות הראשונות אם לא הראשונה של המתמודדים, ולכן סיכוי הזכייה כאן אמיתיים. המסקנה היא כזו - זכאים אומנם הגישו 15 פעמים הצעה-התמודדות, ולכן יש מקומות שמספר הניגשים מוטה כלפי מעלה (רוב המקומות), אבל לא במקומות הביקוש. פתח תקווה, רחובות ומודיעין מבוקשות מאוד והן ברירה ראשונה של המתמודדים ולכן סיכוי הזכייה בהן מאוד נמוכים. מנגד, בקריית קת יש נכון לעכשיו מעל 21 אלף מתמודדים על כ-2,700 דירות. יחס טוב, אבל כאן יהיו כאלו יהיו משפחות שיזכו בפתח תקווה, מודיעין ורחובות ויעזבו, כך שהסיכוי על פניו, בנקודת הזמן הזו גבוה יותר, אפילו כ-15%-20%. הצפנו לצפת - פרויקט אחד, של עמרם אברהם עם 41 דירות. מעל 5,000 משפחות מתמודדות שם. הסיכוי נמוך במיוחד, למרות שגם כאן יהיו הרבה עזיבות של זוכים במקומות אחרים. סביר שצפת היא לא הבחירה המובילה של הרוב ועדיין בגלל הכמות הנמוכה של הדירות המוצעות, הסיכויים כאן יהיו נמוכים במיוחד. ומה קורה במודיעין? במודיעין, יש הנחות של 800-900 אלף שקל. 187 דירות מוצעות, אבל מעל 18 אלף משפחות מתמודדות וזו כנראה מערים המועדפות עליהן. הסיכוי כאן נמוך במיוחד (כצפוי).
- באר יעקב: 50 אלף זכאים על 844 דירות - הסיכוי האמיתי של מילואימניק לזכות? שואף לאפס
- אלמנים ואלמנות יוכלו להירשם להגרלות דירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משכנתא של (כמעט) 100%
יתרון נוסף מעבר להנחה הגדולה במסגרת המכרזים של דירות בהנחה, הוא המימון. המשכנתא מחושבת בהתאם למחיר הדירה בפועל. נניח שיש דירה ששווה 2.4. הזכאים יכולים לקבל משכנתא בשיעור של 75% מערך הדירה האמיתי, כלומר 1.6 מיליון שקל. בפועל, מתברר כי הזוכים יכולים לרכוש דירה עם הון של 100-200 אלף שקל.- 5.נדב 15/01/2024 09:47הגב לתגובה זולהבנתי אין הגרלה בקצרין
- 4.גבר גברי 10/01/2024 18:04הגב לתגובה זומי שנכנס להגרלות האחרונות מבין שהמחיר למטר קפץ קרוב ל8 אלף ברוב המקומות!!!
- 3.רוב הדירות בפרוייקטים של דתיים בלבד. למשל אלעד (ל"ת)יוסי 10/01/2024 15:51הגב לתגובה זו
- כן ירבו רק דתיים אמן (ל"ת)שגיא 12/01/2024 13:42הגב לתגובה זו
- לא דובים ולא יער רק שנאה (ל"ת)החמל 10/01/2024 21:38הגב לתגובה זו
- 2.איש פשוט 10/01/2024 14:19הגב לתגובה זוכתבתם שיש סיכוי יחסית גבוה לזכות. תהיתם איך נרשמו רק 72000 וכתבתם שאולי מבצעים קודמים פתרו בעיה להרבה זכאים. ואני שואל : אולי להרבה זכאים אין בכלל אפשרות להגיע לדירה (למרות המבצעים) והם פשוט מוותרים ???
- 1.בושה למדינה שהשיט הזה עדיין רץ. הנה אחלה מקום לחסוך כסף (ל"ת)שגכ 10/01/2024 14:09הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
אחים חג'ג. קרדיט: קבוצת חג'ג'עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
מחצית מהדירות בפרויקט הדגל של החברה כבר נמכרו, מתוך 166 הדירות: 46 בחוזים חתומים ועוד 120 בקשות הצטרפות. כמו כן, בקיץ נרשמה האצה עם מכירת 60 דירות בחודשיים; "אנו רואים המשך ביקושים גבוהים לפרויקטים שלנו"
חברת חג'ג' נדל"ן חג'ג' נדלן 2.62% , העוסקת בנדל"ן יזמי, נדל"ן מסחרי ובין היתר בונה בשכונה החדשה של תל אביב - שדה דב: מספרת היום למשקיעים על עדכון לגבי המכירות בפרויקט הדגל שלה - הקרוי: FIRST. מהדיווח עולה כי מתחילת השנה שיווקה החברה כ-166 דירות במתחם, מתוכן נחתמו 46 חוזי מכר מחייבים, ולצדן נרשמו עוד 120 בקשות הצטרפות - שלב מקדים בדרך לחוזה חתום סופית. בסך הכל, ההיקף הכספי של העסקאות החתומות והבקשות יחד עומד על כ-1.3 מיליארד שקל כולל מע"מ. הנתונים מצביעים גם על האצה מסוימת בקצב השיווק בחודשי הקיץ האחרונים: ביולי–אוגוסט נמכרו כ-60 דירות חדשות בפרויקט, לעומת 30 בלבד בכל המחצית הראשונה של השנה.
המשמעות היא כמעט הכפלה פי שישה בממוצע החודשי, דבר שיכול לאותת על ביקוש שמתגבר, במיוחד סביב האזור בשדה דב .הפרויקט כולל שלושה בנייני בוטיק בני תשע קומות ומגדל יוקרה בן 45 קומות, על קו החוף הצפוני של העיר. לצד מאות הדירות מתוכננים גם שטחי מסחר בשטח כולל של כ-1,700 מ"ר, שנמכרו עד כה בכ-101 מיליון שקל. המתחם מתוכנן על ידי משרד האדריכלים הבינלאומי ODA בשיתוף משרד בר-אוריין, וממוקם בסמיכות לפארק החופי החדש שעתיד לקום במקום. חשוב לציין - שהמיקום של חג'ג' נחשב לנחשק באופן יחסי לאזור בשדה דב - בעיקר בעקבות העובדה שבינו לבין חוף הים יפרידו בניינים בגובה של עד 10 קומות. זאת לפי התב"ע הקיימת.
מעבר לפרויקט שדה דב, חג'ג' מעדכנת גם על עסקאות בפרויקטים נוספים שלה בתל אביב - בהם MOMA בפלורנטין, מגדלי Infinity בצומת אבן גבירול-ארלוזורוב, Master Piece בשכונת בבלי, ו-Einstein Tower בצפון העיר. בסך הכל, החברה מציינת כי מתחילת השנה שיווקה כ-240 דירות בכל הפרויקטים יחד. במקביל, חשוב להדגיש כי לא כל ההיקף שדווח משקף חוזים חתומים. בעוד החוזים המחייבים מקנים ודאות מלאה לחברה ולרוכשים, בקשות ההצטרפות נחשבות לאינדיקציה לביקוש, אך הן עדיין מותנות בהשלמת התנאים המשפטיים והפיננסיים עד לחתימת חוזה מלא. הנתונים הללו מצטרפים לדוחות המחצית האחרונה של חג'ג', בהם הציגה החברה רווח נקי של כ-67 מיליון שקל.
האם מדובר על התעוררות בביקושים לדירות יוקרה?
נראה כי עצם ההתקדמות בשיווק של החברה יכול לאותת על ביקוש מתעורר בתל אביב, ובפרט בשוק היוקרה. גם בתקופה שבה השוק הכללי מתמודד עם האטה וירידה בהיקפי עסקאות. בפרויקטי יוקרה במיקומים נחשקים, כמו קו ראשון לים או מרכז העיר, ממשיכה להירשם התעניינות גבוהה מצד רוכשים בעלי הון, שפועלים פחות מתוך שיקולי ריבית ויותר מתוך רצון למיקום ואיכות. בהשוואה לפרויקטים אחרים בעיר, דוגמת הצפון הישן או פרויקטים בחוף בת-ים, המחירים שנרשמים דומים ואף גבוהים, מה שממקם את שדה דב כחלופה אטרקטיבית יחסית לחוף הים התל אביבי.
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- גינדי לקחה כספים שלא כחוק בפרויקט בשדה דב; הרגולטור התערב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו כן, מדובר בשכונה חדשה לגמרי שמתוכננת להכיל אלפי יחידות דיור, פארק חופי רחב, מוסדות ציבור ותשתיות תחבורה מתקדמות - תוספת היצע משמעותית לגוש דן. העובדה שבחזית הפרויקט, מול המגדלים של חג'ג', יוקמו בניינים נמוכים יחסית של עד עשר קומות, מבטיחה תצפית פתוחה לים ומעניקה לה יתרון. חשוב לזכור שהשכונה מתוכננת במודל של עירוב שימושים. קרי - מגורים, מסחר ושירותים. שזו המגמה ההולכת וגדלה בקרב הבנייה החדשה של החברות הגדולות באזורי הביקוש. וזו גם המגמה של הבנייה בעולם.
