עוד מכרז ענק של רמ"י נסגר בירידת מחירי הקרקע, עד 16% - מה המסקנה?
מכרז הענק של רמ"י בגוש דן הסתיים וארבע חברות זכו בו, בדרך להקמת 695 דירות בשכונת כפר אז"ר ברמת גן. על פי המספרים של המכרז, המגמה ברורה: כמו במכרז ב"שירת הים" בנתניה, גם הפעם היזמים הציעו סכומים נמוכים משומת רמ"י, אך מדובר בפערים קטנים בהרבה. אם בנתניה הפערים עמדו על 30% לפחות, כאן מדובר באחוזים בודדים בלבד - עד 16% לכל היותר. בכל זאת, מדובר בקרקע באזור מבוקש יותר, בלב גוש דן. בשורה התחתונה, מחירי הקרקעות שרמ"י משווקת יורדים והמשמעות היא ברורה - בסוף, זה צריך להתגלגל לרוכשי הדירות - בין אם מדובר במאות אלפי שקלים או בעשרות אלפי שקלים בלבד.
ארבע חברות זכו במכרז, שתוצאותיו הגיעו היום: מגדל הנביאים בע"מ, עומר הנדסה ובניה, גינדי ודמרי. האחרונה שילמה את המחיר הגבוה ביותר - 225 מיליון שקל, עבור מגרש בשטח של 4.98 דונם. מחיר שומת רמ"י עמד על 231 מיליון שקל, כשהחברה השניה שהגישה הצעה במכרז ולא זכתה הציעה 196 מיליון שקל - פער די גדול. ההצעה הזוכה היא במרחק של 2.5% לעומת שומת רמ"י - פער קטן מאוד ביחס לפרוייקטים אחרים שנסגרו לאחרונה.
>> מנכ"ל אלביט מערכות, בצלאל מכליס בשיחה על העבר ועל עתיד החברה; מנכ"ל צים, אלי גליקמן יספר על התקופה המטלטלת ועל העתיד; וגם - המניות הטובות להשקעה על פי דירוג ביזפורטל - הירשמו לוועידה הכלכלית של ביזפורטל
חברת גינדי הציעה כ-195 מיליון שקל וזכתה במגרש בגודל 4.7 דונם. השומה של רמ"י עמדה על 226 מיליון שקל - פער של 13% - הרבה יותר גבוה מאשר דמרי - אך סביר ביחס לתקופת ההאטה בתחום הנדל"ן. עומר הנדסה זכתה במגרש בשטח של 4.1 דונם. היא הציעה 161.6 מיליון שקל, לעומת השומה שעמדה על 187.8 מיליון שקל - פער של 16%. בשטח הקטן ביותר, 2.6 דונם, זכתה חברת מגדל הנביאים, שהציעה 108 מיליון שקל, לעומת השומה של 129 מיליון שקל - פער של 16%.
- גינדי לקחה כספים שלא כחוק בפרויקט בשדה דב; הרגולטור התערב
- ב-655 מיליון שקל: אספן גרופ מציעה לרכוש את חלקה של גינדי בקניון הזהב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 8.קולוראבי 30/08/2023 20:54הגב לתגובה זוהמדינה מספסרת בקרקעות שלנו, הכל דפוק כאן מהיסוד, לא תהייה הוזלה במחירים בחיים
- 7.רח 30/08/2023 13:45הגב לתגובה זוהשאלה אם הקבלנים יגלגלו את ההנחה לקונים או ישמרו זאת לעצמם
- 6.כלכלן 29/08/2023 14:37הגב לתגובה זוכשיש ירידה של 30-40% משומה של רמי במכרז זה מעיד אכן על ירידת מחירים. כאשר המכרזים נסגרים בהנחה של 13-16% כשהמימון לקרקעות לפחות 3 שנים עד התחלת בניה , ובריבית שעלתה במעל 5 %- מעידים ההפך , המחירים לא ירדו באזורי ביקוש , נהפוך הוא , המכרז מעיד על צפי להתייצבות ואף עליה כשיתפרצו הביקושים , בוודאי שאין מקום לירידת מחיר הנגזרת ממחירי הקרקעות במכרז ברמת גן
- 5.שובני 29/08/2023 13:58הגב לתגובה זוומי שלא הבין את זה, יבין במהרה. והראשונים שיבינו את זה הם רמ"י בחסות ממשלות ישראל. מוכרים לנו, את האדמות שלנו, בעשרות מיליוני ש"ח.
- 4.הומלס 29/08/2023 13:48הגב לתגובה זו"בסוף, זה צריך להתגלגל לרוכשי הדירות"
- 3.מירי 29/08/2023 12:13הגב לתגובה זוחשבנו שמישהו בהנהגת המדינה יתחשב בזוגות הצעירים וידאג להוריד את מחירי הדיור. עולם כמנהגו נוהג , ממשיכים למכור קרקע ליזמים שיגלגלו את עלות הקרקע + 100% רווח על כל שקל שהוציאו. התוצאה : דירחת לעשירים בלבד. כל השאר עבדים. זבל של מדינה
- 2.המשחיל 29/08/2023 12:07הגב לתגובה זותהיו מדוייקים, איפה הוצאות פיתוח? אתם משלמים במקום היזם אני מניח... העלות לקרקע גבוה ב-10 אחוז ממה שרשמתם והיו עשרות הצעות, מהבדיקות שביצעם יש ירידות מחירים רק מה שאני מחפש דירה לא מוצא שום ירידה אלא מישהו שמוריד50 אלףך אחרי שמראש ביקשה 100 יותר מידי.
- 1.בקיצור בהתחשב בריבית שילמו סכומים מלאים כאילו אין ירידה (ל"ת)מחירי הדירות בגוש דן 29/08/2023 11:47הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
בנייה. קרדיט: Xהקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור
בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.
ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.
לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.
בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).
- תושב הנגב נאשם באיומים וסחיטה של קבלנים באשדוד
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.
