עוד מכרז ענק של רמ"י נסגר בירידת מחירי הקרקע, עד 16% - מה המסקנה?
מכרז הענק של רמ"י בגוש דן הסתיים וארבע חברות זכו בו, בדרך להקמת 695 דירות בשכונת כפר אז"ר ברמת גן. על פי המספרים של המכרז, המגמה ברורה: כמו במכרז ב"שירת הים" בנתניה, גם הפעם היזמים הציעו סכומים נמוכים משומת רמ"י, אך מדובר בפערים קטנים בהרבה. אם בנתניה הפערים עמדו על 30% לפחות, כאן מדובר באחוזים בודדים בלבד - עד 16% לכל היותר. בכל זאת, מדובר בקרקע באזור מבוקש יותר, בלב גוש דן. בשורה התחתונה, מחירי הקרקעות שרמ"י משווקת יורדים והמשמעות היא ברורה - בסוף, זה צריך להתגלגל לרוכשי הדירות - בין אם מדובר במאות אלפי שקלים או בעשרות אלפי שקלים בלבד.
ארבע חברות זכו במכרז, שתוצאותיו הגיעו היום: מגדל הנביאים בע"מ, עומר הנדסה ובניה, גינדי ודמרי. האחרונה שילמה את המחיר הגבוה ביותר - 225 מיליון שקל, עבור מגרש בשטח של 4.98 דונם. מחיר שומת רמ"י עמד על 231 מיליון שקל, כשהחברה השניה שהגישה הצעה במכרז ולא זכתה הציעה 196 מיליון שקל - פער די גדול. ההצעה הזוכה היא במרחק של 2.5% לעומת שומת רמ"י - פער קטן מאוד ביחס לפרוייקטים אחרים שנסגרו לאחרונה.
>> מנכ"ל אלביט מערכות, בצלאל מכליס בשיחה על העבר ועל עתיד החברה; מנכ"ל צים, אלי גליקמן יספר על התקופה המטלטלת ועל העתיד; וגם - המניות הטובות להשקעה על פי דירוג ביזפורטל - הירשמו לוועידה הכלכלית של ביזפורטל
חברת גינדי הציעה כ-195 מיליון שקל וזכתה במגרש בגודל 4.7 דונם. השומה של רמ"י עמדה על 226 מיליון שקל - פער של 13% - הרבה יותר גבוה מאשר דמרי - אך סביר ביחס לתקופת ההאטה בתחום הנדל"ן. עומר הנדסה זכתה במגרש בשטח של 4.1 דונם. היא הציעה 161.6 מיליון שקל, לעומת השומה שעמדה על 187.8 מיליון שקל - פער של 16%. בשטח הקטן ביותר, 2.6 דונם, זכתה חברת מגדל הנביאים, שהציעה 108 מיליון שקל, לעומת השומה של 129 מיליון שקל - פער של 16%.
- גינדי לקחה כספים שלא כחוק בפרויקט בשדה דב; הרגולטור התערב
- ב-655 מיליון שקל: אספן גרופ מציעה לרכוש את חלקה של גינדי בקניון הזהב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 8.קולוראבי 30/08/2023 20:54הגב לתגובה זוהמדינה מספסרת בקרקעות שלנו, הכל דפוק כאן מהיסוד, לא תהייה הוזלה במחירים בחיים
- 7.רח 30/08/2023 13:45הגב לתגובה זוהשאלה אם הקבלנים יגלגלו את ההנחה לקונים או ישמרו זאת לעצמם
- 6.כלכלן 29/08/2023 14:37הגב לתגובה זוכשיש ירידה של 30-40% משומה של רמי במכרז זה מעיד אכן על ירידת מחירים. כאשר המכרזים נסגרים בהנחה של 13-16% כשהמימון לקרקעות לפחות 3 שנים עד התחלת בניה , ובריבית שעלתה במעל 5 %- מעידים ההפך , המחירים לא ירדו באזורי ביקוש , נהפוך הוא , המכרז מעיד על צפי להתייצבות ואף עליה כשיתפרצו הביקושים , בוודאי שאין מקום לירידת מחיר הנגזרת ממחירי הקרקעות במכרז ברמת גן
- 5.שובני 29/08/2023 13:58הגב לתגובה זוומי שלא הבין את זה, יבין במהרה. והראשונים שיבינו את זה הם רמ"י בחסות ממשלות ישראל. מוכרים לנו, את האדמות שלנו, בעשרות מיליוני ש"ח.
- 4.הומלס 29/08/2023 13:48הגב לתגובה זו"בסוף, זה צריך להתגלגל לרוכשי הדירות"
- 3.מירי 29/08/2023 12:13הגב לתגובה זוחשבנו שמישהו בהנהגת המדינה יתחשב בזוגות הצעירים וידאג להוריד את מחירי הדיור. עולם כמנהגו נוהג , ממשיכים למכור קרקע ליזמים שיגלגלו את עלות הקרקע + 100% רווח על כל שקל שהוציאו. התוצאה : דירחת לעשירים בלבד. כל השאר עבדים. זבל של מדינה
- 2.המשחיל 29/08/2023 12:07הגב לתגובה זותהיו מדוייקים, איפה הוצאות פיתוח? אתם משלמים במקום היזם אני מניח... העלות לקרקע גבוה ב-10 אחוז ממה שרשמתם והיו עשרות הצעות, מהבדיקות שביצעם יש ירידות מחירים רק מה שאני מחפש דירה לא מוצא שום ירידה אלא מישהו שמוריד50 אלףך אחרי שמראש ביקשה 100 יותר מידי.
- 1.בקיצור בהתחשב בריבית שילמו סכומים מלאים כאילו אין ירידה (ל"ת)מחירי הדירות בגוש דן 29/08/2023 11:47הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
