רמת גן מתחדשת - אבל איך יוצאים ממנה בבוקר?

שכונת נגבה ברמת גן היא לא רק אחת הפעילות בעיר מבחינת פרויקטים של התחדשות עירונית, אלא היא גם סמל לפער ההולך ומתרחב בין קצב הבנייה לבין יכולת הספיגה העירונית. בזמן  שהבניינים נבנים בקצב מהיר יחסית, התשתיות - תחבורה, חינוך, חניה ושטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פים) - לא עומדות בקצב.

והתוצאה? בוקר עמוס, שכונה חנוקה, ותחושת תסכול. כשמסתכלים קדימה על מחירי הדירות בשכונה, מקבלים בצורה פשוטה וקרה צד חיובי  - מיקום מרכזי, פוטנציאל השבחה גבוה, והתחדשות עירונית מהירה שהפכו את נגבה ליעד מבוקש אצל הזוגות הצעירים והמשקיעים. וצד שלילי שנובע בעיקר מהתשתיות הלא מספקות. 

דירת 3 חדרים נמכרת כיום סביב 2.4- 2.7 מיליון שקל, דירת 4 חדרים סביב 3- 3.2 מיליון שקל ו-5 חדרים יעלו בין 3.5 מיליון שקל ל-3.85 מיליון שקל. השכונה מובילה בעסקאות בעיר מאז 2021, עם עליית מחירים של כ-31% מאז 2020.

הרכבת הקלה שצפויה לעבור סמוך אליה אמנם מחזקת את התחזיות לעלייה נוספת בשנים הקרובות והיא גם עשויה להיות פתרון לפקקים, אבל מדובר בפתרון של עוד מספר שנים, ולא בטוח כמה הוא באמת יהיה אפקטיבי. גם אם הוא ישפר, בכמה הוא ישפר - תראו את הנתונים האלו: ברחוב הירדן, ציר התנועה המרכזי, המהירות הממוצעת בבקרים נעה בין 4 ל־7 קמ"ש בלבד. לעיתים, לוקח 30-40 דקות רק לצאת מהשכונה. גם התחבורה הציבורית נתקעת באותם פקקים - ללא נתיבי העדפה או תכנון מסודר ומתאים.

• סיפורו של בניין ברחוב שפירא ברמת גן; ובכמה עלו המחירים בשכונת הראשונים?
• מרמת חן ועד הבורסה: מה קרה למחירי הדירות ברמת גן?

כ-60 אלף דירות נוספות ב-25 שנים

תוכנית המתאר החדשה של רמת גן, שהופקדה לאחרונה לאחר שנים של ציפייה, מציגה חזון שאפתני: להכפיל את אוכלוסיית העיר עד 2050 ולהוסיף 59 אלף דירות חדשות – מעל ל־85% תוספת לעומת הקיים.
לפי התוכנית, רמת גן תהפוך לעיר של מגדלים לאורך הצירים הראשיים (עד 60 קומות), ובנייה מרקמית (7–9 קומות) בשכונות הוותיקות.

התכנית מחלקת את העיר ל־29 מתחמים עם יעדי אוכלוסייה ומסחר. חלקם, כמו קריית בורוכוב, יישמרו במתכונת הקיימת. אחרים, כמו נגבה ורמת שקמה, מיועדים לתוספת דרמטית של דירות.

ברמת שקמה למשל, צפויה תוספת של 6,290 דירות (פי שלושה מהקיים), ונגבה עשויה להתרחב הרבה מעבר ל־50% שכבר נמצאים בתהליכי חידוש.

אבל מבלי תשתיות מתואמות – הרחובות, החניונים ומוסדות הציבור – התושבים לא מרוויחים, אלא מתרחקים מאיכות החיים שהובטחה להם.

משמעות למשקיעים, לקחים לעיריות

בעיריית רמת גן מדברים על פתרון לבעיית התשתיות בעיר ובפרט בנגבה בין הצורך בבנייה חדשה לבין הצרכים הסיסיים היומיומיים: איחוד מגרשים בשביל בנייה לגובה והעמסת זכויות לאורך צירי התנועה המרכזיים. המטרה ברורה והיא לרכז את המגדלים במוקדים מסוימים, ולפנות בתוך כך שטחים למבני ציבור כמו גנים, בתי ספר ומרכזים קהילתיים.

אלא שבשכונות כמו נגבה, שבהן הבנייה כבר מתבצעת - הלחץ כבר מורגש בשטח: הכבישים עמוסים, מוסדות הציבור מלאים, והפתרונות עדיין רחוקים מהיישום. הרכבת הקלה שצפויה לעבור בסמוך לשכונה אמנם מבטיחה לשפר את הנגישות, אבל חשוב לזכור שמדובר בפרויקט עתידי - והצורך בתחבורה יעילה קיים כבר עכשיו. כדי לעמוד ביעדי תוכנית המתאר של העיר, רמת גן תצטרך להשקיע לא רק בגובה - אלא גם ברוחב: להרחיב את הכבישים, את השירותים ואת מערכות התחבורה הציבורית.

משקיעים שמתעניינים בדירות חדשות בשכונת נגבה חייבים להביט מעבר לפרויקט עצמו. פרויקט חדש ומרשים לא מספר את כל הסיפור - יש חשיבות גדולה למרקם העירוני בסביבה, שכן השוכרים שיגיעו ישקלו פעמיים אם להיכנס לעיר שרק הולכת ומתפתחת בגדודל האוכלוסייה אבל לא מתאימה את עצמה מבחינת תשתיות. נשאלות השאלות - האם יש תוכנית תחבורתית כוללת למתחם? האם יש גישה נוחה לתחנות הרכבת הקלה? האם פועלים באזור מוסדות חינוך, פארקים, גינות ציבוריות ושירותים עירוניים פעילים? התשובות לשאלות ככל הנראה יש חשיבות באיך יקבע שווי הנכס בעוד חמש או עשר שנים - ולא רק גובה המגדל או המפרט בדירה.

בסופו של דבר, רמת גן הציבה לעצמה יעד שאפתני - תוך שמירה על "עירוניות שוקקת ומתחדשת", כפי שמופיע בחזון תוכנית המתאר. אבל כדי להצליח בכך, עליה להפיק לקחים מהשטח. שכונת נגבה היא דוגמה ממשית לכך שהתחדשות עירונית בלי פתרונות תחבורה ותשתיות מקבילים, עלולה לייצר יותר בעיות מהזדמנויות.

עסקאות אחרונות ברמת גן

ברחוב עוזיאל 153, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.4 מיליון שקל. מדובר על דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-97 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית מתוך 7 קומות.

• 900 מגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל; האם הפעם זה יצליח?
• איך 20 מ"ר יכולים לעלות מיליונים ליזם? לקח למשקיעי התמ"א
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברחוב בועז 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.85 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-74 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 8 קומות.

ברחוב האגדה 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.151 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-52 מ"ר שנמצאת בקומה השמינית והאחרונה.

ברחוב סנהדרין 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.3 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-93 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 8 קומות.

עסקאות אחרונות בנגבה

ברחוב נגבה 61, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.35 מיליון שקל. מדובר על דרית 3 חדרים בשטח של כ-96 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב נגבה 36, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.84 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-55 מ"ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 3 קומות.

ברחוב נגבה 75, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.54 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-98 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב נגבה 15, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.12 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-66 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 4 קומות.