ביטול מכירה של דירת מגורים קיימת מאיין את הטבות מס הרכישה לגבי דירת המגורים החדשה
עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי
ו"ע 37007-04-14 רינה אבו זמיל נ' רינה אבו זמילו"ע 37007-04-14
רינה אבו זמיל נ' רינה אבו זמיל
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז פסקה כי ביטול מכירה של דירת מגורים קיימת מאיין את הטבות מס הרכישה שניתנו לרוכש לגבי דירת המגורים החדשה.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
לרוכש דירת מגורים יחידה ניתנת הטבה במס רכישה בדמות מדרגות מס מופחתות. לגבי מי שכבר יש בידיו דירה אחת, התנאי לזכאות להטבה האמורה הוא מכירת הדירה הקיימת בתוך עשרים וארבעה חודשים ממועד הרכישה. במקרה הנוכחי, העוררת רכשה דירה בעיר בת ים וכעבור ארבעה חודשים מכרה את דירתה הקודמת בחולון. רוכש הדירה בחולון אמנם נכנס להתגורר בה כמוסכם אך העוררת לא הצליחה לגרום להסרת הערת האזהרה. לטענת העוררת, הסרת הערת האזהרה הייתה בלתי אפשרית בהיעדר שיתוף פעולה מצד הגרוש. כך, בחלוף עוד שנתיים ורבע בוטלה מכירת הדירה הראשונה והעוררת שבה להיות הבעלים של שתי דירות. עד למועד הדיון בערר זה לא נמכרה הדירה בחולון לקונה חדש. העוררת והרוכש פנו לרשות המסים וביקשו אישור לכך שמכירת הדירה בחולון בוטלה, ולשם כך הוגש "תצהיר על ביטול מכירה". רשות המסים אישרה את ביטול עסקת המכר כמבוקש וכמוצהר. המשיב טוען כי בנסיבות אלו, ובסופו של דבר, לא התקיים התנאי לזכאות להטבה.
לעומת זאת טוענת העוררת כי די בביצוע המכירה בתוך התקופה הנדרשת כדי לזכות אותה בהטבה אף אם מכירה זו בוטלה לאחר מכן, שהרי לאחר ארבעה חודשים בלבד ממועד הרכישה היא מכרה את הדירה הקודמת בחולון ובשל כך היא זכאית לפטור ממס רכישה. אמנם בסופו של דבר המכר כשל ובוטל, אך אין בכך כדי לגרוע מזכאותה להטבה כי היא הרי עשתה את שנדרש ממנה לפי החוק - זאת בייחוד לנוכח הנסיבות יוצאות הדופן והמצערות של מקרה זה, שעיקרן הליכי גירושין שנבעו מהתעללות ואלימות מצדו של הבעל.
דיון
למרות נסיבות המקרה הקשות, דין הערר להידחות. ההלכה היא, כפי שגורס המשיב, כי ככלל, לצורך יישום הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") ביטולו של מכר אכן פועל למפרע וכל תוצאות המס מתבטלות בעקבותיו, ופועלו של הביטול גם הוא למפרע והשלכות המס אשר יוחסו לעסקה מלכתחילה מבוטלות גם הן. זאת נקודת המוצא להוראות סעיף 102 לחוק. יש לציין כי לכאורה מצויה העוררת במלכודת מסוימת: היא טוענת כי לעניין ההטבה במס רכישה היא "מכרה" את דירתה היחידה הקיימת בתוך 24 חודשים כנדרש. מנגד אין לה כל עניין להציג את השבת הדירה לידיה בתור "מכר חוזר" כי הרי הדבר יהיה כרוך במס רכישה נוסף, בשיעור מלא. משום כך היא ביקשה וקיבלה (עם הרוכש) את אישור רשות המסים כי ההשבה לא תיחשב למכר חוזר, על כל המשתמע מכך, אלא ביטול כמשמעותו בסעיף 102 לחוק. נשאלת אפוא השאלה, האם תיתכן תוצאה שלפיה מצד אחד רואים את עסקת מכירת הדירה בחולון כמבוטלת למפרע ומצד שני קובעים כי לעניין סעיף 9(ג1א)(2) לחוק "מכרה" העוררת את הדירה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה בבת ים? התשובה לשאלה זו היא שלילית. אמנם במקרה הקונקרטי אין חולק כי מכר הדירה בחולון היה אמיתי בעת כריתתו. עם זאת, אימוץ הפרשנות המוצעת על ידי העוררת ללשון הסעיף הנדון עלול לפתוח פתח ל"תרגיל מס" שלפיו תימכר (לכאורה) דירה קיימת כדי לזכות את המוכרת בהקלת המס ברכישת דירה אחרת ולאחר חלוף זמן המכר יבוטל והיחיד יישאר בעלים של שתי דירות.
ביטול מכירה (בשונה ממכר חוזר) מביא לאיון השלכות המס אשר נבעו מהמכירה לפני ביטולה. כלל זה עשוי לפעול לטובת האזרח במקרה אחד ולטובת רשות המסים במקרה אחר וכשלעצמו כלל אינו מחמיר או מקל. לא קיימת סיבה לסטות מעיקרון זה בפרשנות סעיף 9(ג1א)(2) לחוק.
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במהלך הדיון מצאה הוועדה לנכון להציע פתרונות מקלים לפנים משורת הדין, לנוכח נסיבות הרקע הקשות. בין השאר הוצע כי יינתן לעוררת פרק זמן קצוב נוסף למכירת הדירה בחולון ואם הדירה לא תימכר בפרק זמן זה ההטבה תישלל באופן סופי. כאמור, הדבר לא הסתייע, אולם טוב ייעשה המשיב אם ישקול את הדבר בשנית למרות זכייתו העקרונית בערר זה.
תוצאה
הערר נדחה. לא נעשה צו להוצאות.
בבית המשפט: ועדת ערר מיסוי מקרקעין תל אביב
לפני: כב' השופט ה' קירש והחברים צ' פרידמן וי' בליצקי
ניתן ביום: 20.5.2015

החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
וגם - הון שחור והעלמות מס, שאלות ותשובות
רשות המסים, באמצעות משרד פקיד שומה חקירות ירושלים והדרום ובשיתוף אגף החקירות של ביטוח לאומי, מנהלת חקירה גלויה בחשד להעלמת הכנסות בהיקף של כ-1.5 מיליון ש"ח על ידי חאתם תמימי, תושב העיר העתיקה בירושלים העוסק בשיפוצים ובנייה. החשוד, בן 45, נלקח לחקירה באוקטובר 2025 ושוחרר בתנאים מגבילים על ידי בית משפט השלום בירושלים, הכוללים איסור יציאה מהארץ, דיווח תקופתי על פעילותו העסקית והתייצבות קבועה בפיקוח.
מבקשת המעצר, שפורסמה לאחרונה, חושפת דפוס התנהלות שיטתי. בשנת 2020, בעקבות ביקורת ניהול ספרים, נפתח תיק נגד תמימי, אך הוא לא הגיש דו"חות מס לשנים 2020–2024, כולל הצהרת הון שנדרשה ממנו. בשנת 2022, פתח תיק על שם בת זוגו כמנגנון הסוואה, ובמסגרתו ביצע עבודות שיפוצים ובנייה ברחבי הארץ – בעיקר בירושלים, תל אביב ובאזור המרכז – ללקוחות פרטיים ומסחריים. עם זאת, דיווח רק על חלק קטן מההכנסות, בעוד ששארן נשמרו במזומן או בצ'קים שפודו אצל נותני שירותי מטבע כדי להימנע מתיעוד בנקאי. עדויות מלקוחות, שנגבו במסגרת החקירה, מאשרות תשלומים ישירים בסכומים של עשרות אלפי שקלים לעבודות כמו שיפוץ מטבחים, התקנת ריצופים והרחבות דירות, ללא חשבוניות.
החקירה חשפה כי תמימי לא ניהל ספרי חשבונות כנדרש בחוק, ולא הגיש דו"חות שנתיים מלבד דו"ח חלקי לשנת 2022 על שם בת זוגו. חיפושים שנערכו בביתה של בת הזוג תפסו מסמכים, מחשבים ורישומים ידניים המעידים על הכנסות נוספות של כ-300 אלף ש"ח בשנה. ממצאים אלה מצביעים על העלמה רטרואקטיבית בין 2020 ל-2023, עם פוטנציאל להרחבת החקירה ל-2024. רשות המסים מעריכה כי הסכום הכולל עשוי לגדול בעקבות ריבית וקנסות, והיא שוקלת העמדה לדין פלילי בעבירות של העלמת מס והלבנת הון.
מקרה זה אינו מבודד בענף השיפוצים והבנייה, הנחשב לאחד האזורים הרגישים להעלמות מס בישראל. על פי דוחות רשות המסים לשנת 2025, הענף מהווה כ-15% מכלל החקירות הפליליות בתחום המס, בעיקר בשל תשלומים במזומן, חוסר חובה להוצאת חשבוניות ללקוחות פרטיים וקושי באימות נתונים. בחודשים האחרונים דווחו מקרים דומים: במאי 2025, קבלן שיפוצים מדרום הארץ, יוסף פרץ, נחשד בהעלמת כ-2 מיליון ש"ח על פני חמש שנים, באמצעות פדיון צ'קים בצ'יינג'ים והעברות ישירות לספקים, כפי שפורסם בהחשד: העלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל בידי קבלן שיפוצים. באוגוסט 2025, חקירה משותפת של רשות המסים וביטוח לאומי חשפה רשת קבלנים במרכז שדיווחו רק 40% מההכנסות, בהיקף כולל של 4 מיליון ש"ח, עם תפיסת מסמכים וקנסות ראשוניים של 1.2 מיליון ש"ח. בנובמבר 2025, קבלן בנייה בתל אביב נעצר זמנית בחשד להעלמת 800 אלף ש"ח, לאחר תלונה של ספק חומרים שחשד בפעילות לא מדווחת.
- עורך דין ידוע סיפק חברות קש לרשת שהרוויחה מאות מיליונים מחשבוניות פיקטיביות
- רופאת בוטוקס חשודה בהעלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האכיפה הממוקדת בענף משקפת מגמה של רשות המסים להגברת שיתופי פעולה עם גופים כמו משרד הבינוי והשיכון ומאגרי נתונים בנקאיים. ב-2025, נפתחו כ-450 חקירות חדשות בתחום, לעומת 380 ב-2024, עם דגש על קבלנים עצמאיים שאינם רשומים בפנקס הקבלנים. מצד אחד, זו תגובה לגירעון התקציבי ולצורך בגביית מסים נוספים, כפי שמעידים תיקוני החקיקה האחרונים שהעלו את שיעור המע"מ ל-18%. מצד שני, מבקרים בענף טוענים כי האכיפה יוצרת עומס על קבלנים קטנים לגיטימיים, שמתקשים להתמודד עם דרישות דיווח מורכבות, וממליצים על פישוט הליכים דיגיטליים להוצאת חשבוניות.
אייר חיפה (צילום: עמית אגרנוב)אייר חיפה מרחיבה פעילות עם יעד אטרקטיבי לקראת עונת הסקי חל מ-79 דולר לכיוון
חברת התעופה של הצפון מרחיבה את פעילותה הבינלאומית עם שלוש טיסות שבועיות לבירת בולגריה החל מינואר 2026
אייר חיפה מודיעה על השקת קו טיסות ישירות מחיפה לסופיה, בירת בולגריה. הקו החדש מתחיל לפעול בינואר 2026 ויופעל בימים שני, רביעי ושישי. לרגל ההשקה מציעה החברה מחיר פתיחה של החל מ-79 דולר לכיוון, לתקופה מוגבלת של שלושה ימים ועד גמר המלאי. משך הטיסה המשוער עומד על כ-3 שעות ו-45 דקות. הטיסות מכוונות בין השאר לחופשות סקי באתרי בורובץ’ ובנסקו, לצד חופשות עיר קצרות בסופיה, ומתאפשרות על רקע קליטת מטוסים נוספים לצי החברה.
הקו לסופיה יופעל במתכונת עונתית עד סוף מרץ 2026, באמצעות מטוסי ATR 72-600 החדשים של החברה. כל כרטיסי הטיסה נמכרים במתכונת Flex, הכוללת אפשרות לשינוי או ביטול בתמורה לקרדיט עתידי עד 24 שעות לפני ההמראה, ללא תשלום נוסף על תיק יד בסיסי, ואפשרות להוסיף טרולי, מזוודה או הושבה מראש בהתאם לצורך. במדיניות החברה מודגש כי בטיסות אייר חיפה לא ניתן להטיס ציוד סקי או ציוד ספורט מיוחד, עניין שחשוב במיוחד למי שמתכנן להגיע עם ציוד אישי לאתרי ההרים בבולגריה.
אייר חיפה: חברת התעופה של הצפון מתרחבת החוצה
אייר חיפה היא חברת תעופה ישראלית הפועלת מנמל התעופה חיפה וממותגת כחברת התעופה של הצפון. החברה מפעילה טיסות סדירות מחיפה לנמל רמון ליד אילת וליעדים קרובים בחו״ל, בהם יעדים בקפריסין וביוון, באמצעות מטוסי ATR 72-600 המותאמים לטיסות אזוריות. הפעילות מתמקדת בקווים קצרים יחסית, עם יציאה מנמל תעופה קטן וקרוב למרכזי אוכלוסייה בצפון.
- בלאק פריידיי: מבצע של אייר חיפה עד חמישי
- אייר חיפה מתחדשת במטוס נוסף, לקראת הכפלת הצי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה מתחילה את פעילותה המסחרית בסוף 2024 במודל לואו-קוסט אזורי, עם בסיס בנמל התעופה חיפה על שם אורי מיכאלי, ומייעדת את שירותיה בעיקר לתושבי הצפון שמעדיפים להמריא קרוב לבית לטיסות לאילת וליעדי נופש קרובים באגן הים התיכון.
