ביטול מכירה של דירת מגורים קיימת מאיין את הטבות מס הרכישה לגבי דירת המגורים החדשה

עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי

ו"ע 37007-04-14  רינה אבו זמיל נ' רינה אבו זמיל
חשבים |
נושאים בכתבה חשבים

ו"ע 37007-04-14

רינה אבו זמיל נ' רינה אבו זמיל

                                                                            

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז פסקה כי ביטול מכירה של דירת מגורים קיימת מאיין את הטבות מס הרכישה שניתנו לרוכש לגבי דירת המגורים החדשה.

השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים

לרוכש דירת מגורים יחידה ניתנת הטבה במס רכישה בדמות מדרגות מס מופחתות. לגבי מי שכבר יש בידיו דירה אחת, התנאי לזכאות להטבה האמורה הוא מכירת הדירה הקיימת בתוך עשרים וארבעה חודשים ממועד הרכישה. במקרה הנוכחי, העוררת רכשה דירה בעיר בת ים וכעבור ארבעה חודשים מכרה את דירתה הקודמת בחולון. רוכש הדירה בחולון אמנם נכנס להתגורר בה כמוסכם אך העוררת לא הצליחה לגרום להסרת הערת האזהרה. לטענת העוררת, הסרת הערת האזהרה הייתה בלתי אפשרית בהיעדר שיתוף פעולה מצד הגרוש. כך, בחלוף עוד שנתיים ורבע בוטלה מכירת הדירה הראשונה והעוררת שבה להיות הבעלים של שתי דירות. עד למועד הדיון בערר זה לא נמכרה הדירה בחולון לקונה חדש. העוררת והרוכש פנו לרשות המסים וביקשו אישור לכך שמכירת הדירה בחולון בוטלה, ולשם כך הוגש "תצהיר על ביטול מכירה". רשות המסים אישרה את ביטול עסקת המכר כמבוקש וכמוצהר. המשיב טוען כי בנסיבות אלו, ובסופו של דבר, לא התקיים התנאי לזכאות להטבה.

לעומת זאת טוענת העוררת כי די בביצוע המכירה בתוך התקופה הנדרשת כדי לזכות אותה בהטבה אף אם מכירה זו בוטלה לאחר מכן, שהרי לאחר ארבעה חודשים בלבד ממועד הרכישה היא מכרה את הדירה הקודמת בחולון ובשל כך היא זכאית לפטור ממס רכישה. אמנם בסופו של דבר המכר כשל ובוטל, אך אין בכך כדי לגרוע מזכאותה להטבה כי היא הרי עשתה את שנדרש ממנה לפי החוק - זאת בייחוד לנוכח הנסיבות יוצאות הדופן והמצערות של מקרה זה, שעיקרן הליכי גירושין שנבעו מהתעללות ואלימות מצדו של הבעל.

דיון

למרות נסיבות המקרה הקשות, דין הערר להידחות. ההלכה היא, כפי שגורס המשיב, כי ככלל, לצורך יישום הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") ביטולו של מכר אכן פועל למפרע וכל תוצאות המס מתבטלות בעקבותיו, ופועלו של הביטול גם הוא למפרע והשלכות המס אשר יוחסו לעסקה מלכתחילה מבוטלות גם הן. זאת נקודת המוצא להוראות סעיף 102 לחוק. יש לציין כי לכאורה מצויה העוררת במלכודת מסוימת: היא טוענת כי לעניין ההטבה במס רכישה היא "מכרה" את דירתה היחידה הקיימת בתוך 24 חודשים כנדרש. מנגד אין לה כל עניין להציג את השבת הדירה לידיה בתור "מכר חוזר" כי הרי הדבר יהיה כרוך במס רכישה נוסף, בשיעור מלא. משום כך היא ביקשה וקיבלה (עם הרוכש) את אישור רשות המסים כי ההשבה לא תיחשב למכר חוזר, על כל המשתמע מכך, אלא ביטול כמשמעותו בסעיף 102 לחוק. נשאלת אפוא השאלה, האם תיתכן תוצאה שלפיה מצד אחד רואים את עסקת מכירת הדירה בחולון כמבוטלת למפרע ומצד שני קובעים כי לעניין סעיף 9(ג1א)(2) לחוק "מכרה" העוררת את הדירה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה בבת ים? התשובה לשאלה זו היא שלילית. אמנם במקרה הקונקרטי אין חולק כי מכר הדירה בחולון היה אמיתי בעת כריתתו. עם זאת, אימוץ הפרשנות המוצעת על ידי העוררת ללשון הסעיף הנדון עלול לפתוח פתח ל"תרגיל מס" שלפיו תימכר (לכאורה) דירה קיימת כדי לזכות את המוכרת בהקלת המס ברכישת דירה אחרת ולאחר חלוף זמן המכר יבוטל והיחיד יישאר בעלים של שתי דירות.  

ביטול מכירה (בשונה ממכר חוזר) מביא לאיון השלכות המס אשר נבעו מהמכירה לפני ביטולה. כלל זה עשוי לפעול לטובת האזרח במקרה אחד ולטובת רשות המסים במקרה אחר וכשלעצמו כלל אינו מחמיר או מקל. לא קיימת סיבה לסטות מעיקרון זה בפרשנות סעיף 9(ג1א)(2) לחוק.

במהלך הדיון מצאה הוועדה לנכון להציע פתרונות מקלים לפנים משורת הדין, לנוכח נסיבות הרקע הקשות. בין השאר הוצע כי יינתן לעוררת פרק זמן קצוב נוסף למכירת הדירה בחולון ואם הדירה לא תימכר בפרק זמן זה ההטבה תישלל באופן סופי. כאמור, הדבר לא הסתייע, אולם טוב ייעשה המשיב אם ישקול את הדבר בשנית למרות זכייתו העקרונית בערר זה.

תוצאה

הערר נדחה. לא נעשה צו להוצאות.

 

בבית המשפט: ועדת ערר מיסוי מקרקעין תל אביב

לפני: כב' השופט ה' קירש והחברים צ' פרידמן וי' בליצקי

ניתן ביום: 20.5.2015

 

 

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
דוח דו"ח דוחות מסמכים מחשבון מספרים נתונים טבלה חשבון עמלות שורה ניהול דמי כסף חסכון פנסיה מס העלמות העלמת
צילום: Pixabay

החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל

וגם - הון שחור והעלמות מס,  שאלות ותשובות

מנדי הניג |

רשות המסים, באמצעות משרד פקיד שומה חקירות ירושלים והדרום ובשיתוף אגף החקירות של ביטוח לאומי, מנהלת חקירה גלויה בחשד להעלמת הכנסות בהיקף של כ-1.5 מיליון ש"ח על ידי חאתם תמימי, תושב העיר העתיקה בירושלים העוסק בשיפוצים ובנייה. החשוד, בן 45, נלקח לחקירה באוקטובר 2025 ושוחרר בתנאים מגבילים על ידי בית משפט השלום בירושלים, הכוללים איסור יציאה מהארץ, דיווח תקופתי על פעילותו העסקית והתייצבות קבועה בפיקוח.

מבקשת המעצר, שפורסמה לאחרונה, חושפת דפוס התנהלות שיטתי. בשנת 2020, בעקבות ביקורת ניהול ספרים, נפתח תיק נגד תמימי, אך הוא לא הגיש דו"חות מס לשנים 2020–2024, כולל הצהרת הון שנדרשה ממנו. בשנת 2022, פתח תיק על שם בת זוגו כמנגנון הסוואה, ובמסגרתו ביצע עבודות שיפוצים ובנייה ברחבי הארץ – בעיקר בירושלים, תל אביב ובאזור המרכז – ללקוחות פרטיים ומסחריים. עם זאת, דיווח רק על חלק קטן מההכנסות, בעוד ששארן נשמרו במזומן או בצ'קים שפודו אצל נותני שירותי מטבע כדי להימנע מתיעוד בנקאי. עדויות מלקוחות, שנגבו במסגרת החקירה, מאשרות תשלומים ישירים בסכומים של עשרות אלפי שקלים לעבודות כמו שיפוץ מטבחים, התקנת ריצופים והרחבות דירות, ללא חשבוניות.

החקירה חשפה כי תמימי לא ניהל ספרי חשבונות כנדרש בחוק, ולא הגיש דו"חות שנתיים מלבד דו"ח חלקי לשנת 2022 על שם בת זוגו. חיפושים שנערכו בביתה של בת הזוג תפסו מסמכים, מחשבים ורישומים ידניים המעידים על הכנסות נוספות של כ-300 אלף ש"ח בשנה. ממצאים אלה מצביעים על העלמה רטרואקטיבית בין 2020 ל-2023, עם פוטנציאל להרחבת החקירה ל-2024. רשות המסים מעריכה כי הסכום הכולל עשוי לגדול בעקבות ריבית וקנסות, והיא שוקלת העמדה לדין פלילי בעבירות של העלמת מס והלבנת הון.

מקרה זה אינו מבודד בענף השיפוצים והבנייה, הנחשב לאחד האזורים הרגישים להעלמות מס בישראל. על פי דוחות רשות המסים לשנת 2025, הענף מהווה כ-15% מכלל החקירות הפליליות בתחום המס, בעיקר בשל תשלומים במזומן, חוסר חובה להוצאת חשבוניות ללקוחות פרטיים וקושי באימות נתונים. בחודשים האחרונים דווחו מקרים דומים: במאי 2025, קבלן שיפוצים מדרום הארץ, יוסף פרץ, נחשד בהעלמת כ-2 מיליון ש"ח על פני חמש שנים, באמצעות פדיון צ'קים בצ'יינג'ים והעברות ישירות לספקים, כפי שפורסם בהחשד: העלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל בידי קבלן שיפוצים. באוגוסט 2025, חקירה משותפת של רשות המסים וביטוח לאומי חשפה רשת קבלנים במרכז שדיווחו רק 40% מההכנסות, בהיקף כולל של 4 מיליון ש"ח, עם תפיסת מסמכים וקנסות ראשוניים של 1.2 מיליון ש"ח. בנובמבר 2025, קבלן בנייה בתל אביב נעצר זמנית בחשד להעלמת 800 אלף ש"ח, לאחר תלונה של ספק חומרים שחשד בפעילות לא מדווחת.

האכיפה הממוקדת בענף משקפת מגמה של רשות המסים להגברת שיתופי פעולה עם גופים כמו משרד הבינוי והשיכון ומאגרי נתונים בנקאיים. ב-2025, נפתחו כ-450 חקירות חדשות בתחום, לעומת 380 ב-2024, עם דגש על קבלנים עצמאיים שאינם רשומים בפנקס הקבלנים. מצד אחד, זו תגובה לגירעון התקציבי ולצורך בגביית מסים נוספים, כפי שמעידים תיקוני החקיקה האחרונים שהעלו את שיעור המע"מ ל-18%. מצד שני, מבקרים בענף טוענים כי האכיפה יוצרת עומס על קבלנים קטנים לגיטימיים, שמתקשים להתמודד עם דרישות דיווח מורכבות, וממליצים על פישוט הליכים דיגיטליים להוצאת חשבוניות.

מילואים חרבות ברזל
צילום: דובר צהל

אושר הסדר חוב מקל ללוחם במילואים שלחם בעזה

רשמת חדלות הפירעון הורתה על הפחתת ריביות באסיפת נושים, קבעה הסדר על אף התנגדות הנושה שנכח באסיפה והפנתה את הלוחם לתכנית להכשרה כלכלית

הדס ברטל |

רשמת חדלות הפירעון בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב, כב' הרשמת חן לוי, אישרה הסדר חוב מקל ללוחם מילואים שנלחם בעזה במשך כשנתיים מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל. במסגרת ההחלטה שניתנה בתיק חדלות פירעון, אישרה הרשמת הסדר לפיו ישלם הלוחם סכום של 750 ש"ח בחודש למשך 48 חודשים לכיסוי חובותיו. כמו כן, הורתה הרשמת על הפחתת כלל הריביות שנצברו בתיקים.

הלוחם מתגורר במרתף עם אשתו ושני ילדיו ועתה לקראת סיום המילואים נדרש למצוא מקום מגורים אחר שכן המרתף בו מתגורר הינו חלק מבית שעומד להימכר. כמו כן, היחיד ציין, כי הוא עתיד לצאת מהמילואים ולחפש מקום עבודה, וזאת לאחר ששנתיים לא עבד אלא שירת בצבא.

הרשמת ציינה בהחלטתה כי חובותיו של הלוחם, המסתכמים בכ-85,000 ש"ח, נוצרו בסמוך לפרוץ המלחמה ובמהלכה, וכי במשך כשנתיים נמנע ממנו להגן על עצמו משפטית ולהסדיר את חובותיו בשל שירות המילואים הממושך בחטיבת הנח"ל.

"היחיד מה- 7.10.2023 שירת את המדינה, במשך שנתיים לחם בעזה כחלק מחטיבת הנח"ל. היחיד נמצא עם גובה חובות שאינו משמעותי כ-85,000 ש"ח שאומנם משמעותיים מאוד עבור התא המשפחתי של היחיד, אך בהליכי חדלות פירעון אין מדובר בסכומים גבוהים, ונראה כי הסתבכותו הינה כתוצאה מהגדלת התא המשפחתי והגדלת הוצאות המשפחה. בשים לב לכך שבמשך כשנתיים היחיד שירת את המדינה, הרי שנמנע ממנו בתקופה הזו להגן על עצמו משפטית, להגיש בקשות ולהסדיר את החובות", הדגישה הרשמת.

"היחיד נלחם בחזית ואשתו נלחמה על הבית" הבהירה הרשמת, במצב דברים זה המעט שניתן לעשות במסגרת הליך חדלות הפירעון הינו לאשר את הצעתו.