ביטול מכירה של דירת מגורים קיימת מאיין את הטבות מס הרכישה לגבי דירת המגורים החדשה

עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי

ו"ע 37007-04-14  רינה אבו זמיל נ' רינה אבו זמיל
חשבים |
נושאים בכתבה חשבים

ו"ע 37007-04-14

רינה אבו זמיל נ' רינה אבו זמיל

                                                                            

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז פסקה כי ביטול מכירה של דירת מגורים קיימת מאיין את הטבות מס הרכישה שניתנו לרוכש לגבי דירת המגורים החדשה.

השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים

לרוכש דירת מגורים יחידה ניתנת הטבה במס רכישה בדמות מדרגות מס מופחתות. לגבי מי שכבר יש בידיו דירה אחת, התנאי לזכאות להטבה האמורה הוא מכירת הדירה הקיימת בתוך עשרים וארבעה חודשים ממועד הרכישה. במקרה הנוכחי, העוררת רכשה דירה בעיר בת ים וכעבור ארבעה חודשים מכרה את דירתה הקודמת בחולון. רוכש הדירה בחולון אמנם נכנס להתגורר בה כמוסכם אך העוררת לא הצליחה לגרום להסרת הערת האזהרה. לטענת העוררת, הסרת הערת האזהרה הייתה בלתי אפשרית בהיעדר שיתוף פעולה מצד הגרוש. כך, בחלוף עוד שנתיים ורבע בוטלה מכירת הדירה הראשונה והעוררת שבה להיות הבעלים של שתי דירות. עד למועד הדיון בערר זה לא נמכרה הדירה בחולון לקונה חדש. העוררת והרוכש פנו לרשות המסים וביקשו אישור לכך שמכירת הדירה בחולון בוטלה, ולשם כך הוגש "תצהיר על ביטול מכירה". רשות המסים אישרה את ביטול עסקת המכר כמבוקש וכמוצהר. המשיב טוען כי בנסיבות אלו, ובסופו של דבר, לא התקיים התנאי לזכאות להטבה.

לעומת זאת טוענת העוררת כי די בביצוע המכירה בתוך התקופה הנדרשת כדי לזכות אותה בהטבה אף אם מכירה זו בוטלה לאחר מכן, שהרי לאחר ארבעה חודשים בלבד ממועד הרכישה היא מכרה את הדירה הקודמת בחולון ובשל כך היא זכאית לפטור ממס רכישה. אמנם בסופו של דבר המכר כשל ובוטל, אך אין בכך כדי לגרוע מזכאותה להטבה כי היא הרי עשתה את שנדרש ממנה לפי החוק - זאת בייחוד לנוכח הנסיבות יוצאות הדופן והמצערות של מקרה זה, שעיקרן הליכי גירושין שנבעו מהתעללות ואלימות מצדו של הבעל.

דיון

למרות נסיבות המקרה הקשות, דין הערר להידחות. ההלכה היא, כפי שגורס המשיב, כי ככלל, לצורך יישום הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") ביטולו של מכר אכן פועל למפרע וכל תוצאות המס מתבטלות בעקבותיו, ופועלו של הביטול גם הוא למפרע והשלכות המס אשר יוחסו לעסקה מלכתחילה מבוטלות גם הן. זאת נקודת המוצא להוראות סעיף 102 לחוק. יש לציין כי לכאורה מצויה העוררת במלכודת מסוימת: היא טוענת כי לעניין ההטבה במס רכישה היא "מכרה" את דירתה היחידה הקיימת בתוך 24 חודשים כנדרש. מנגד אין לה כל עניין להציג את השבת הדירה לידיה בתור "מכר חוזר" כי הרי הדבר יהיה כרוך במס רכישה נוסף, בשיעור מלא. משום כך היא ביקשה וקיבלה (עם הרוכש) את אישור רשות המסים כי ההשבה לא תיחשב למכר חוזר, על כל המשתמע מכך, אלא ביטול כמשמעותו בסעיף 102 לחוק. נשאלת אפוא השאלה, האם תיתכן תוצאה שלפיה מצד אחד רואים את עסקת מכירת הדירה בחולון כמבוטלת למפרע ומצד שני קובעים כי לעניין סעיף 9(ג1א)(2) לחוק "מכרה" העוררת את הדירה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה בבת ים? התשובה לשאלה זו היא שלילית. אמנם במקרה הקונקרטי אין חולק כי מכר הדירה בחולון היה אמיתי בעת כריתתו. עם זאת, אימוץ הפרשנות המוצעת על ידי העוררת ללשון הסעיף הנדון עלול לפתוח פתח ל"תרגיל מס" שלפיו תימכר (לכאורה) דירה קיימת כדי לזכות את המוכרת בהקלת המס ברכישת דירה אחרת ולאחר חלוף זמן המכר יבוטל והיחיד יישאר בעלים של שתי דירות.  

ביטול מכירה (בשונה ממכר חוזר) מביא לאיון השלכות המס אשר נבעו מהמכירה לפני ביטולה. כלל זה עשוי לפעול לטובת האזרח במקרה אחד ולטובת רשות המסים במקרה אחר וכשלעצמו כלל אינו מחמיר או מקל. לא קיימת סיבה לסטות מעיקרון זה בפרשנות סעיף 9(ג1א)(2) לחוק.

במהלך הדיון מצאה הוועדה לנכון להציע פתרונות מקלים לפנים משורת הדין, לנוכח נסיבות הרקע הקשות. בין השאר הוצע כי יינתן לעוררת פרק זמן קצוב נוסף למכירת הדירה בחולון ואם הדירה לא תימכר בפרק זמן זה ההטבה תישלל באופן סופי. כאמור, הדבר לא הסתייע, אולם טוב ייעשה המשיב אם ישקול את הדבר בשנית למרות זכייתו העקרונית בערר זה.

תוצאה

הערר נדחה. לא נעשה צו להוצאות.

 

בבית המשפט: ועדת ערר מיסוי מקרקעין תל אביב

לפני: כב' השופט ה' קירש והחברים צ' פרידמן וי' בליצקי

ניתן ביום: 20.5.2015

 

 

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
רו"ח ענת דואני, צילום: כרמית קלייןרו"ח ענת דואני, צילום: כרמית קליין
ראיון

הפעולות שחייבים לעשות כדי לחסוך במס; עצות למשקיעים, בעלי חברות ושכירים

חושבים שכבר שמעתם הכול על בדיקות סוף שנה? בראיון מקיף, רו"ח עינת דואני, מומחית למיסוי, מפרטת מה כדאי לעשות ב-15 ימים שנשארו לנו; עצות שרלוונטיות לשכירים, למשקיעים גם לבעלי חברות: דיברנו על חברות ארנק, רווחים כלואים וגילוי מרצון, ועד מימוש ניירות ערך בהפסד ועסקאות קריפטו; מה אתם חייבים לבצע לפני סוף השנה ומה יכול להמתין להמשך

מנדי הניג |

לפני שאתם ממשיכים הלאה וחושבים שכנראה שמעתם כבר את כל מה שאפשר לשמוע על "בדיקות סוף שנה" ואף אחד כבר לא יכול לחדש לכם, תעצרו. דווקא בחלון הזמן שאנחנו נמצאים בו, סה"כ 15 ימים לסוף שנת המס, יש לא מעט החלטות שיכולות להשפיע בפועל על חבות המס שלכם. בין אם אתם משקיעים בשוק ובין אם אתם בעלי חברה. אגב, זה לא 'טריקים' ואין כאן חלילה עקיפה של החוק, אלא תכנון מס לגיטימי, כזה שהחוק מאפשר ובמקרים מסוימים יש אפילו צפיה שתעשו את זה. לחלק מכם המשמעות יכולה להיות חיסכון של אלפי שקלים, ולאחרים אפילו הרבה מעבר לזה.

סוף שנת מס תמיד מגיע עם אותה שאלה שחוזרת על עצמה: מה עוד אפשר לעשות עכשיו, רגע לפני שהשנה נסגרת, ומה כבר מאוחר מדי לדחות לינואר. אלא שלדברי רו"ח עינת דואני, מומחית לענייני מיסוי, השאלה הזאת רחוקה מלהיות רק שאלה טכנית של תזמון. "יש פער מאוד גדול בין דברים שאפשר להשלים בדיעבד במסגרת הדוחות, לבין פעולות שאם לא נעשו בפועל בתוך שנת המס", היא אומרת. "יש דברים שאם לא עשיתם בשנת המס הקודמת, בדיקה בינואר לא תמיד תעזור, אפילו אם הכול היה נכון על הנייר".

יש מהלכים שאפשר לסגור גם אחרי סיום השנה, דרך התאמות חשבונאיות, אבל יש לא מעט פעולות שבהן הזמן עצמו הוא הגורם המכריע. אם הן לא בוצעו עד 31 בדצמבר, הן לא ייספרו לשנה הזאת ולא משנה כמה מוקדם תפתחו את הדוחות בינואר.

אז מה חייב לקרות עכשיו כדי שישפיע על המס, ואיזה משימות אפשר להשאיר להמשך?

"יש דברים שמאחר והם נמדדים לפי תקופת שנת המס, אם אנחנו רוצים שהם ייכנסו לאותה משבצת, לאותה קופסה, אנחנו חייבים לבצע אותם עד ה-31 בדצמבר", היא מסבירה. "אם עושים אותם אחרי, זה כבר נכנס לשנה העוקבת, ואין דרך לתקן את זה בדיעבד" חשוב להבחין בין פעולות חשבונאיות לבין פעולות משפטיות ומעשיות, "יש הפרשות שונות, כמו הפרשה לחוב אבוד או לירידת ערך, שאפשר לבצע לפני הגשת הדוחות, במסגרת התאמות חשבונאיות. אבל לא תמיד מכירים בהן לצורכי מס. לעומת זאת, כשמדובר בפעולות שמשפיעות ישירות על המס, יש דברים שחייבים להיעשות בפועל בתוך שנת המס".

דוגמה טובה לזה היא חלוקת דיבידנד. רבים מבעלי חברות מניחים שכל עוד את המס על הדיבידנד אפשר לשלם בתחילת השנה הבאה, גם עצם ההחלטה על החלוקה יכולה להמתין לינואר. בפועל, זה לא עובד כך. חלוקת דיבידנד אינה פעולה חשבונאית שניתן "להשלים בדיעבד", אלא החלטה משפטית לכל דבר. "גם אם את המס עצמו משלמים בינואר או בפברואר, ההחלטה המשפטית חייבת להתקבל עד סוף השנה. צריך פרוטוקול, החלטה של הדירקטוריון ושל האספה הכללית. מי שרוצה שדיבידנד ייחשב לשנת 2025, חייב שהמסמכים המשפטיים יראו שהחלוקה בוצעה השנה. אחרת זה פשוט לא זה".

סטודנטים, לימודים
צילום: Istock

OECD: בישראל יש כישרון גדול והשכלה גבוהה שלא מיתרגמים לשכר גבוה

דוח חדש של ה-OECD אומר כי בישראל יש המרה נמוכה בין רמת המיומנויות וההשכלה הגבוהה ובין איכות התעסוקה, שמתווספים לפערים גדולים במיומנויות ובכישורים המושפעים מהסטטוס הסוציו-אקונומי


הדס ברטל |

דוח חדש של ה-OECD שפורסם השבוע מצביע על משהו שישראלים רבים מרגישים: לא משנה כמה נשקיע בהשכלה גבוהה וברכישת כישורים ומיומנויות רלוונטיים, ההשקעה לא בהכרח מיתרגמת לעבודה איכותית או לשכר גבוה. הדוח מצביע גם על פערים סוציו אקונומיים משמעותיים ועמוקים ברמת המיומנויות וכן על פערי תעסוקה מגדרים שאינם מצטמצמים. מהשוואה מול מדינות אחרות, בהן לימודים והכשרה על תיכונית יביאו לעלייה במיומנויות שתביא לעלייה ברמת השכר, בישראל הלימודים וההכשרה העל תיכונית לא תביא לעלייה של ממש ברמת המיומנויות. אצלנו גובה רמת ההשכלה משפיע באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות, ואינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות. 


דוח OECD Skills Outlook 2025 בא לבחון את רמת המיומנויות התעסוקתיות במדינות החברות בארגון ואת המיומנויות הנדרשות בשוק העבודה במאה ה-21 ומהם הגורמים המשפיעים על רמת המיומנויות. עבור הדוח, מופו כ-3,500 מקצועות שונים שמאחוריהם כ-14,000 מיומנויות עבודה שונות. כאשר המיומנויות ההופכות לחיוניות ביותר בשוק העבודה המשתנה, זה שבצל האוטומציה והבינה המלאכותית, הן אוריינות, נומרציה, דיגיטל, יצירתיות ומעל הכל למידה מתמדת לאורך החיים. הדוח מלמד בבירור שהמיומנויות שלנו טובות יותר וברמה גבוהה יותר ככל שההשכלה שלנו גבוהה יותר, ולרוב כפועל יוצא מכך, יעלה הסיכוי שלנו להשתלב באופן אפקטיבי יותר בשוק העבודה ולהשתכר טוב יותר. אך בישראל גובה רמת ההשכלה משפיע אך באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות והיא אינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות. 

בישראל השכלה אינה שווה מיומנויות

הדוח מעלה תמונה לא טובה עבור ישראל. דוח ה-OECD משווה בכל מדינה בין רמת המיומנויות של ציבור שלא מסיים לימודי תיכון ובין הציבור שלו יש השכלה על תיכונית.המיומנויות שנבחנות על ידי ה-OECD היא אוריינות ויכולת הבנת טקסט, יכולת פתרון בעיות כמותניות ופתרון בעיות מורכבות. במדינות כמו ניו זילנד או פינלנד רואים פער משמעותי בין שתי הקבוצות, עם סטיית תקן העומד על כ-0.72 וכ-1.16 סטיות תקן בהתאמה. המשמעות של כך היא כי רמת המיומנויות של הציבור שמסיים תיכון וממשיך ללימודים על תיכוניים היא משמעותית גבוהה יותר מרמת המיומנויות של אלו שלא.  

לעומת פינלנד וניו זילנד, בישראל הפער נמוך בהרבה, עם כ-0.27 סטיות תקן במסלול מקצועי וכ-0.32 במסלול עיוני. המשמעות של הפער הוא כי בעוד שבמדינות אחרות ב-OECD נראה קשר חזק ועקבי בין עלייה ברמת ההשכלה לבין קפיצה גדולה במיומנויות חשיבה כמותית, בישראל ההשפעה של לימודים על תיכוניים היא מוגבלת הרבה יותר, ואין ללימודים על יסודיים או פוסט תיכוניים השפעה של ממש על המיומנויות של הציבור. 

ובכל זאת, מהדוח עולה כי המסלול שמראה את הפער הגדול ביותר מאנשים ללא השכלה, הוא המסלול של לימודים אקדמאיים, בעלי תואר ראשון ומעלה, כאשר שאר המסלולים העל תיכוניים אינם מציגים סטיית תקן גבוהה כלל, מה שאומר שאלו לימודים והכשרות שאינם משפרים את המיומנויות באופן ניכר. למעשה, השכלה גבוהה מעלה את איכות התעסוקה ב-18 נקודות אחוז בממוצע.