פטור ממס שבח במכירת שתי דירות מגורים שאוחדו לדירה אחת

שאלה: -----------------

לפני כמה שנים נרכשה דירת מגורים מקבלן, שמורכבת משתי דירות מגורים (הדירה רשומה בטאבו כשתי דירות). כבר בעת רכישת הדירות מהקבלן הדירות היו מאוחדות, ללא קיר חוצץ ועם מערכת חשמל, אינסטלציה וגז אחת. כעת בעלי הדירה מעוניינים למכור אותן כמקשה אחת (לא ניתן להפריד את הדירה לשתי דירות ללא השקעה כספית גבוהה, מכיוון שכל המערכות של הדירה משותפות). השאלות: 1. האם לעניין פטור ממס שבח אפשר לראות בשתי הדירות שאוחדו דירת מגורים מזכה? 2. האם קיימת דרך למכור את הדירה וליהנות מפטור מלא?

תשובה: ----------------- שאלה זו מעלה לדיון סוגיה מעניינת - אם לצורכי מס שבח יש למסות כל דירה באופן נפרד בהתאם לרישומה הפורמלי בלשכת רישום המקרקעין, או שמא יש לראות בדירות שאוחדו לדירת מגורים אחת יחידה אחת ולאפשר אפוא את ניצול הפטור. לשיטתי יש להקיש לעניין זה מהמקרה ההפוך, קרי מקרים שבהם דירה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כדירה אחת ופוצלה על ידי בעליה למספר דירות (כדי ליהנות מדמי השכירות כמובן). כידוע, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, אולם לעתים כאשר מבקשים בעליהן של דירות מפוצלות פטור ממס בגין דירת המגורים, מנהל מיסוי מקרקעין טוען כי מדובר בכמה דירות ומעניק פטור בעבור אחת מן הדירות בלבד. בתי המשפט, לרבות בית המשפט העליון בפסק הדין איבגי (ע"א 4088/09, רו"ח פנחס איבגי ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין ברחובות), קבעו כי השאלה אם נכס מסוים נחשב ל"דירת מגורים" לצורך החוק נבחנת על פי המבחן הפונקציונלי, קרי על פי האפשרות מבחינת מבנה הנכס והמתקנים המצויים בו לשמש כדירת מגורים נפרדת ועצמאית. כמו כן נקבע כי לא קיימת חשיבות רבה לאופן רישומו של הנכס בתוכניות בניין העיר (תב"ע), בלשכת רישום המקרקעין וכדומה. נציין כי בעבר ניתנו כמה פסקי דין שעולה מהם כי המועד הקובע לבחינת השאלה אם מדובר במכירה של דירת מגורים אחת או במכירה של כמה דירות הוא מועד המכירה. על כן, כאשר נמכרה דירת מגורים כדירה שפוצלה למספר יחידות, לא הותר הפטור בגין הדירה בכללותה. גם בפסק הדין הייבל (ע"א 707/85, מנהל מס שבח נ' אורי ותמר הייבל) קבע בית המשפט העליון כי העובדה שבלשכת רישום המקרקעין נרשם מבנה ככולל שתי דירות, אינה קובעת אם לעניין החוק יראו את המבנה כשתי דירות מגורים או כדירה אחת. הווה אומר, אף שהדירות היו רשומות בצורה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין, הטילה רשות המסים (מיסוי מקרקעין) מס על המכירה על פי המצב הפיזי שלהן במועד המכירה, קרי במקרה שבו פוצלה דירה למספר יחידות נפרדות ועצמאיות, תוצאת המס הייתה התרת הפטור על יחידה אחת בלבד. לאור כל זאת, מן הראוי שאף בנסיבות דנן אין להיצמד לרישום הפורמלי של הדירות, ויש להטיל מס על פי המהות הכלכלית של העסקה. לאמור, אם אכן אוחדו הדירות ושימשו כבר מתחילתן כיחידה אחת בעלת תשתית אחת, אזי יש לאפשר לנישום פטור ממס בגין דירת מגורים אחת. למעלה מן הצורך אוסיף כי על פי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011, שמטרתו לעודד מכירת דירות, בתנאים מסוימים אפשר ליהנות מפטור ממס שבח במכירה של שתי דירות.

המשיב - מפירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן