פטור ממס שבח במכירת שתי דירות מגורים שאוחדו לדירה אחת
נרכשה דירת מגורים שמורכבת משתי דירות מגורים האם לעניין פטור ממס שבח אפשר לראות בשתי הדירות שאוחדו דירת מגורים מזכה?
שאלה:
-----------------
לפני כמה שנים נרכשה דירת מגורים מקבלן, שמורכבת משתי דירות מגורים (הדירה רשומה בטאבו כשתי דירות). כבר בעת רכישת הדירות מהקבלן הדירות היו מאוחדות, ללא קיר חוצץ ועם מערכת חשמל, אינסטלציה וגז אחת. כעת בעלי הדירה מעוניינים למכור אותן כמקשה אחת (לא ניתן להפריד את הדירה לשתי דירות ללא השקעה כספית גבוהה, מכיוון שכל המערכות של הדירה משותפות).
השאלות:
1. האם לעניין פטור ממס שבח אפשר לראות בשתי הדירות שאוחדו דירת מגורים מזכה?
2. האם קיימת דרך למכור את הדירה וליהנות מפטור מלא?
תשובה:
-----------------
שאלה זו מעלה לדיון סוגיה מעניינת - אם לצורכי מס שבח יש למסות כל דירה באופן נפרד בהתאם לרישומה הפורמלי בלשכת רישום המקרקעין, או שמא יש לראות בדירות שאוחדו לדירת מגורים אחת יחידה אחת ולאפשר אפוא את ניצול הפטור.
לשיטתי יש להקיש לעניין זה מהמקרה ההפוך, קרי מקרים שבהם דירה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כדירה אחת ופוצלה על ידי בעליה למספר דירות (כדי ליהנות מדמי השכירות כמובן).
כידוע, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, אולם לעתים כאשר מבקשים בעליהן של דירות מפוצלות פטור ממס בגין דירת המגורים, מנהל מיסוי מקרקעין טוען כי מדובר בכמה דירות ומעניק פטור בעבור אחת מן הדירות בלבד.
בתי המשפט, לרבות בית המשפט העליון בפסק הדין איבגי (ע"א 4088/09, רו"ח פנחס איבגי ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין ברחובות), קבעו כי השאלה אם נכס מסוים נחשב ל"דירת מגורים" לצורך החוק נבחנת על פי המבחן הפונקציונלי, קרי על פי האפשרות מבחינת מבנה הנכס והמתקנים המצויים בו לשמש כדירת מגורים נפרדת ועצמאית. כמו כן נקבע כי לא קיימת חשיבות רבה לאופן רישומו של הנכס בתוכניות בניין העיר (תב"ע), בלשכת רישום המקרקעין וכדומה.
נציין כי בעבר ניתנו כמה פסקי דין שעולה מהם כי המועד הקובע לבחינת השאלה אם מדובר במכירה של דירת מגורים אחת או במכירה של כמה דירות הוא מועד המכירה. על כן, כאשר נמכרה דירת מגורים כדירה שפוצלה למספר יחידות, לא הותר הפטור בגין הדירה בכללותה.
גם בפסק הדין הייבל (ע"א 707/85, מנהל מס שבח נ' אורי ותמר הייבל) קבע בית המשפט העליון כי העובדה שבלשכת רישום המקרקעין נרשם מבנה ככולל שתי דירות, אינה קובעת אם לעניין החוק יראו את המבנה כשתי דירות מגורים או כדירה אחת.
הווה אומר, אף שהדירות היו רשומות בצורה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין, הטילה רשות המסים (מיסוי מקרקעין) מס על המכירה על פי המצב הפיזי שלהן במועד המכירה, קרי במקרה שבו פוצלה דירה למספר יחידות נפרדות ועצמאיות, תוצאת המס הייתה התרת הפטור על יחידה אחת בלבד.
לאור כל זאת, מן הראוי שאף בנסיבות דנן אין להיצמד לרישום הפורמלי של הדירות, ויש להטיל מס על פי המהות הכלכלית של העסקה. לאמור, אם אכן אוחדו הדירות ושימשו כבר מתחילתן כיחידה אחת בעלת תשתית אחת, אזי יש לאפשר לנישום פטור ממס בגין דירת מגורים אחת. למעלה מן הצורך אוסיף כי על פי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011, שמטרתו לעודד מכירת דירות, בתנאים מסוימים אפשר ליהנות מפטור ממס שבח במכירה של שתי דירות.
המשיב - מפירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן

- 1.דן 17/08/2011 11:02הגב לתגובה זומכירה קצת מסוכנת...

מדד המחירים באוגוסט - מה הצפי והאם הריבית תרד?
הטיסות, השכר, הסיכויים להפחתת ריבית אצלנו, והסיכויים להפחתת ריבית השבוע בארה"ב
ביום שני יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט. למדד המחירים יש משמעות גדולה עלינו כצרכנים, כמשקיעים וכלווים. כשהמדד עולה המשמעות היא שהמחירים עולים, כשהמדד עולה ההשקעות שלנו שצמודות למדד עולות, אבל גם ההלוואות ומסלולי המשכנתא שלנו במסלול הצמוד, מתייקרים. למדד יש גם השפעה גדולה על קובעי המדיניות בבנק ישראל, כאשר מדד נמוך יחזק את ההערכה להפחתת ריבית קרובה. מדד מאכזב עלול להביא לדחייה של הורדת הריבית, אם כי, הפעם סיכוי גבוה שהריבית תרד במפגש הבא בסוף החודש וזאת מכיוון שהפד בישיבתו ביום רביעי הקרוב צפוי להוריד את הריבית.
בנק ישראל ירגיש הרבה יותר בטוח להוריד ריבית אחרי שהקולגה ג'רום פאוול יוריד ראשון. אבל בעוד שההימורים בארה"ב הם מעל 95% להורדת ריבית, אצלנו יש שאלה גדולה בקשר למלחמה. הנגיד כבר התבטא בעבר על אי הוודאות שנגרמת כתוצאה מהמלחמה ולמרות שמבחינת הנתונים הכלכליים אין שום סיבה שלא להוריד ריבית. אפילו הגירעון בשיעור של 4.7% יחסית טוב, הנגיד מתלבט.
הריבית הגבוהה היא בראש וראשונה כדי לרסן את האינפלציה. האינפלציה אומנם עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%, אבל כשמסתכלים קדימה היא באזור 2.1%-2.2% ויש כלכלנים שצופים אפילו פחות מכך, מבינים שהאינפלציה חוזרת לתוואי של בנק ישראל ואם כך, אז למה לא להוריד ריבית?
מדד המחירים באוגוסט - עלייה של 0.7%-0.5%
יונתן כץ, כלכלן המאקרו של לידר סבור שהמדד באוגוסט עלה ב-0.7% - "מחירי הדלקים עלו ב- 1.2% תחילת ספטמבר, אך מחירי הנפט בעולם ירדו ב- 3% בשל הציפייה לגידול בתפוקת הנפט על ידי קרטל הנפט ואינדיקטורים חלשים לגבי הפעילות בארה"ב.
- ה-CPI של אוגוסט: הקריאה השנתית תואמת לצפי, אבל הקצב החודשי מפתיע ללמעלה
- בנק ישראל מדבר על ירידה משמעותית בריבית, אבל יש נתון שעשוי לקלקל את התחזית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"השקל התייצב יחסית אחרי התחזקות במהלך החודש. לא צפויה העלאת מחירים במגזר החינוך על רקע הקפאת השכר. מסתמנת האצת מסוימת בשכר בסקטור העסקי בחודש יולי . מספר היוצאים לחו"ל באוגוסט חזר לרמה של חודש מאי. ריבוי הטיסות צפוי לתרום לירידות מחירים בחודש ספטמבר לאחר עלייה עונתיות חדה באוגוסט. תחזית האינפלציה שלנו עומדת על 0.7% באוגוסט, -0.3% בספטמבר, 0.5% באוקטובר ו- 2.1% שנה קדימה".

סטיב ויטקוף מכר מניות ב-120 מיליון דולר; הונו: מעל 350 מיליון דולר
השליח של טראמפ במזרח התיכון והאיש שאחראי בצד האמריקאי על השיחות לשחרור החטופים, נכנס לממשל כאיש עסקים אמיד; מחזיק במניות אובר, סיסקו, קריפטו, נדל"ן ועוד
סטיב ויטקוף, איש העסקים ואיש אמונו של טראמפ במזרח התיכון מכר חלק ממניותיו בחברת הנדל"ן שבשליטתו. בדיווח שלו נחשף היקף אחזקות מרשים שכולל השקעות במקרקעין, סטארט-אפים, מטבעות דיגיטליים, כלי טיס וחשבון מזומן בסך 50 מיליון דולר
ויטקוף, מכר אחזקות בשווי 120 מיליון דולר בחברת הנדל"ן הפרטית שלו Witkoff Group, במסגרת מהלך שנועד להפחית סיכונים של ניגוד עניינים. לפי הדיווח, המכירה בוצעה כחלק מתוכנית כוללת להקטנת חשיפות והכנסות פוטנציאליות שעלולות להתנגש עם תפקידו הדיפלומטי. ויטקוף משמש כשליח מיוחד מטעם טראמפ למזרח התיכון ומשימות שלום נוספות, כולל מעורבות פעילה במגעים בין ישראל לחמאס ואף הרחבת סמכויות לאזור אוקראינה.
הצצה לנכסים של ויטקוף
לפי המסמכים, לויטקוף שווי מינימלי של 350 מיליון דולר - אך מדובר בגילוי חלקי. ככל הנראה שוויו האמיתי גבוה בהרבה. בין הנכסים: נדל"ן יוקרתי במיאמי, ניו יורק ודרום פלורידה, מניות ברדיט, אובר, סיסקו ו-SpaceX והשקעות בקרנות גידור, מטבעות קריפטוגרפיים ואפילו כלי טיס.
המסמך כולל גם את פירוט ההכנסות מהשנה החולפת: 35 מיליון דולר שהתקבלו כדיבידנדים מאחת מחברות ההחזקות שבשליטתו - המחזיקה בין היתר בנדל"ן, חברת ניהול גולף, מלונות וחברת הקריפטו World Liberty Financial.
World Liberty Financial - שיתוף פעולה כלכלי עם משפחת טראמפ
ויטקוף ובניו הקימו בשנה שעברה את חברת הקריפטו World Liberty Financial יחד עם שלושת בניו של טראמפ: דונלד טראמפ ג'וניור, אריק טראמפ וברון טראמפ. החברה אחראית על השקת מטבע הקריפטו USD1, ששימש את קרן MGX מאבו דאבי להשקעת ענק של 2 מיליארד דולר בבורסת Binance. מדובר בקרן השקעות ממשלתית של איחוד האמירויות.
לפי גילוי קודם, טראמפ עצמו גרף רווחים של 58 מיליון דולר מהמיזם. ויטקוף, לעומת זאת, לא פירט את חלקו בהכנסות.