קפיצת מדרגה בשיעור דמי השכירות בשוק בחוזים שנחתמו באפריל-מאי 2010

ביום 15.5.10 פרסמה הלמ"ס את היקף השינוי במדד שרותי דיור בבעלות דיירים. כידוע מדד זה מבוסס על השינוי במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים אפריל- מאי 2010 לעומת חוזים שנחתמו בחודשים מארס - אפריל 2010. עפ"י ההודעה, מדד שרותי הדיור עלה בחודש מאי ב- 0.9%.

שיעור השינוי במדד הדיור הכללי, במשך שנה, מאז מאי 2009 ועד מאי 2010 היה בסה"כ ב- 4.8% ומכאן שהשינוי החודשי האחרון של מדד שרותי הדיור בבעלות דיירים בשיעור 0.9% משקף שינוי משמעותי בדמי השכירות המשולמים בשוק בשיעור של כ- 20% מהיקף השינוי השנתי במדד.

לאחרונה היינו עדים לדיווחים מהשטח אשר תואמים נתונים אלו. עלייה משמעותית בדמי השכירות שנדרשים ע"י בעלי דירות אשר ברוב המקרים נענים בלית ברירה ע"י השוכרים.

שוק הנדל"ן בכללותו משקף בימים אלו קיפאון מסוים בהיקף העסקאות (ירידה של 30% ע"פ סקר "האורות האדומים" של משרד האוצר) וכן, ירידה משמעותית בהיקף לקיחת משכנתאות ע"פ דיווחי הבנקים למשכנתאות.

כיצד, אם כן, ניתן להסביר את הגידול המשמעותי בגובה דמי השכירות בתקופה זו של קיפאון?

ובכן ההסבר נראה על פניו פשוט. קונים רבים אשר נמנעים בימים אלו מלהשלים מהלך של רכישת דירה נוכח מחירי הדירות הגבוהים ומצפייה להתמתנות מחירים, מעדיפים לפי שעה לחדש חוזי שכירות לשנה נוספת, או לשכור דירה, בצפייה לירידה משמעותית תוך שנה במחירי הדירות, דבר שיחסוך להם ברכישה סכומים נכבדים.

כאשר יש ירידה של 30% בהיקף רכישת דירות, הראשונים שמרגישים את השינוי הינם הקבלנים אשר מוכרים פחות דירות. כאשר מהלך זה קורה הקבלנים מן הסתם משתהים עם התחלות בניה חדשות כדי לא להיקלע חלילה למלאי גדול בלתי מכור.

הקבלנים בתקופה זו של קיפאון אומרים לעצמם שעדיף לחסל קודם מלאי קיים ואח"כ להתחיל בפרויקטים חדשים וכל זאת בכדי להקטין את מרכיב הסיכון. כאשר קבלנים מצמצמים את התחלות הבניה באופן טבעי היצע הדירות קטן באופן מיידי (הקבלנים, כידוע, מתחילים למכור מרגע הצבת השלט).

נוכח הקיפאון הזמני, הקטנת ההיצע לא מניבה עליות מחירים. בשלב זה חלקם של הקבלנים אף מציעים הנחות שונות על מנת להיפטר מהסחורה.

לחץ גדול יותר אנו מוצאים אצל בעלי הדירות הפרטיים אשר מעוניינים לבצע מהלך של מכירה וקניית דירה. אלו מוכנים, בתקופה זו, להתגמש במידת מה במכירה, אם כי לא בסכום משמעותי שכן אין להם וודאות בהיקף ההנחה שהם יזכו לה בעת שירצו לבצע רכישת דירה חלופית.

בתוך כל זה עומדים המשקיעים - בעלי הדירות להשכרה, ונהנים מעליית מחירי השכירות אשר כאמור נובעת מהעדפתם של צבור רוכשי הדירות לשכור דירה בעיתוי זה במקום לרכוש.

ריבית נמוכה בשוק - הצעה שהמשקיעים לא יכולים לסרב לה

כאשר הריבית המוצעת בבנק למשקיעים היא בשיעור נמוך של כ-1% על פקדונות, אין שום תמריץ למשקיעים להשקיע כספם בפקדונות. כאשר הריבית שהמשקיעים משלמים על הלוואת בלון צמודת פריים בגובה של 60% משווי הנכס היא בשיעור נמוך של כ-2%, עסקת רכישת דירה והשכרתה היא משתלמת ביותר.

כך למשל הפקדת 400,000 ש' בבנק תניב לשנה בפק"מ ריבית בסך של 4,000 ש' לפני מס. מאידך, אם אותו סכום (400,000 ש') ישמש לרכישת דירה במיליון ש' (עם הלוואת בלון צמודת פריים בגובה של 60% משווי הנכס), תניב השקעה זו הכנסה מדמי שכירות של 3,500 ש' לחודש כפול 12 = 42,000 ש' פטורים ממס. לאחר ניכוי הריבית על הלוואת הבלון בסך של כ-12,000 ש' לשנה, הרי שהמשקיע נותר עם 30,000 ש' להבדיל מ- 4,000 ש', סכום הריבית שהיה מקבל המשקיע בבנק על הפיקדון בסך 400,000 ש'. זאת ועוד, אם המשקיע רושם את הדירה שרכש על שם הבן או הבת כי אז הוא גם זכאי לפטור מלא ממס רכישה(בשווי דירה עד כמיליון שקל).

והנה אנו נוכחים לדעת שלמרות " הקיטורים" על מחירי הדירות הגבוהים, למרות האזהרות "בועה ! בועה!" על משקל "זאב! זאב!" המשקיעים ממשיכים לחגוג בדרך אל הבנק.

אמת, המשקיעים קשובים היטב להתרעות ולאזהרות של קברניטי המשק בדבר בועה והם בוודאי שלא רוצים להיתפס עם הדירה הנוספת שבבעלותם כאשר מחירי הדירות יקרסו. ואולם, דמי השכירות ההולכים וטופחים והמשתלמים להם מידי חודש מרגיעים אותם ומאותתים להם שיהיה בסדר.

מהן ההשלכות של עליית דמי שכירות בשוק קפוא?

מהן התוצאות של מצב שוק זה כאשר מצד אחד קיים קיפאון בשוק רכישת הדירות, מצד שני קיטון בהתחלות בנייה ומצד שלישי עלייה בדמי השכירות בשל העדפת אופציה זו ע"י הרוכשים.

בטווח הרחוק יותר משמעות הדבר היא קודם כל כבישת הביקושים. זוגות צעירים ומשפרי דיור לא יכולים לראות בשכירות פתרון קבע ולמעשה הם יושבים על המזוודות כדי לרכוש דירה בעת הראשונה שהשוק יאותת להם על ירידת מחירים משמעותית.

האם בנסיבות אלו צפויה ירידת מחירים משמעותית?

כאשר קצב התחלות הבנייה קטן, היצע הדירות קטן. כאשר ההיצע קטן רמת המחירים נשמרת. המשקיעים בשל הריבית הנמוכה נהנים מדמי שכירות נאים, לא מוכרים את הדירות שבבעלותם, ועל ידי כך לא מגדילים את ההיצע.

בסופו של דבר המשקיעים גם מתגברים על הפחד מאפקט הבועה, כי כאשר בשטח הם מרוויחים ,לדעתם, הטענות על "בועה" זה רק דיבורים בעלמא. את הכסף, הם מזכירים לנו, אנחנו סופרים במדרגות. מנגד, כמות הביקושים הכבושים הולכת וגדלה ומחכה להתפרצות .

האם כאשר הביקושים הכבושים הולכים וגדלים עלולה הבועה להתפוצץ?

לנו נראה כי הגדלת הביקושים הכבושים היא "כרית הביטחון" למניעת פיצוץ הבועה ולהמשך ניפוח המחירים. הגדלת הביקושים תאפשר בעתיד קליטת היצע גדול כאשר הוא יהיה זמין וזאת תוך השארת רמת המחירים כמות שהיא, דבר שישמר את הבועה ויהפוך את שוק הנדל"ן לחבית אבק שריפה שעלולה להתפוצץ בכל עת.

התוצאה היא שמדיניות הריבית הנמוכה של בנק ישראל מעודדת משקיעים להמשיך ולהחזיק בדירות, אולי גם להמשיך ולרכוש דירות חדשות, לשמור על רמת מחירים גבוהה, ולהמשיך ולנפח את בועת הנדל"ן המהווה איום משמעותי על הכלכלה הישראלית.

די אם נזכיר בעניין זה את אמירתו, לאחרונה, של נוריאל רוביני אשר התייחס לבועת הנכסים בעולם כאל פצצה מתקתקת "השווקים עלו יותר מידי, מוקדם מידי, מהר מידי. התמריצים הכלכליים יוצרים בועת נכסים".

אם דברים אלו יפים לשווקים בעולם שקרסו והם מתחילים להתאושש, אזי על אחת כמה וכמה הם רלוונטים לשוק הנדל"ן הישראלי שלא קרס כלל, אלא רק טיפס, עלה והתנפח למימדים מדאיגים.

האם בנק ישראל נרדם בשמירה?

כאשר נגיד בנק ישראל והמפקח על הבנקים מתריעים כי "בקצב הזה מחירי הדירות יכפילו את עצמם בתוך שנתיים", יש למשקיעים אפילו סיבה לחייך בהנאה שכן צפויה להם בנוסף גם הכנסה הונית לא מבוטלת כתוצאה מעליית מחירי הדירות הצפויה.

התנהלותו היום של בנק ישראל אשר מתריע בקול ענות חלושה, מבלי לנקוט בצעדים אופרטיביים משולה להורה שגוער בבנו כל אימת שהוא נכשל במבחן בלימודיו. אלא שלדאבוננו אחרי כל כשלון וגערה הוא נותן לבנו סוכרייה. במצב זה לא נראה כי הנער הסורר ישנה את התנהגותו.

לנו נראה, עם כל הכבוד, כי בנק ישראל צריך להפסיק ללכת סחור סחור. על בנק ישראל לשקול בחיוב העלאה משמעותית של הריבית. כאשר דירת מגורים הופכת להיות אפיק השקעה פופולארי , המשמעות היא שזוגות צעירים נשארים ללא דיור בהישג יד. אם הריבית במשק תעלה, המשקיעים יוכלו לקבל ריבית יפה בבנק ללא סיכון של עצמם או של המערכת הבנקאית, מגמת מחירי הדירות תרד מן הסתם והסיכון להתפוצצות בועה ולקריסת מחירי הדירות בארץ יפחת. על בנק ישראל והמפקח על הבנקים לא להצטעצע בהצהרות על הכפלת מחירי הדירות בתוך שנתיים או שלוש, אלא לשחרר אזהרות של ממש לציבור.

לנו נראה שכאשר נהג מכונית נוהג במהירות של 200 קמ"ש צריך לומר לו שהוא עלול להתהפך ולהתרסק ולא לומר לו שבקצב הזה הוא יכפיל את מהירותו. אנו מאמינים שכאשר האזהרה תהיה רצינית, חד משמעית ומלווה במעשים, שוק הנדל"ן יגיב בהתאם.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".