אושרו תיקוני חקיקה, שעניינם הקלות במס, בעבור פעולות של חיזוק מבנים ובהתאם לתוכנית מתאר ארצית [להלן - "תמ"א"] 38. החקיקה, שעניינה פטורים ממס שבח, ממס מכירה וממע"מ, תחול רטרואקטיבית, החל מחודש מאי 2005.

עסקאות חיזוק מבנים, בהתאם לתמ"א 38, נהיו נפוצות בשנים האחרונות. מדובר במצב, שבו יזמים מתקשרים בהסכם עם דיירים ועל פיו, בתמורה להקניית זכויות הבנייה ליזמים (בדרך כלל על גג הבניין, אך לעתים גם בחצר), הם ישפצו את המבנה הקיים, יחזקו אותו מפני רעידות אדמה, יוסיפו מעלית ו/או אלמנטים נוספים, ולעתים גם יעניקו תמורה כספית.

מדובר במכר זכויות במקרקעין וזכויות בנייה כנגד שירותי בנייה, וככל עסקת חליפין הן אמורות להיות חבויות במס שבח, במס מכירה (רק בעסקאות לפני יום 1.8.2007, עת בוטל המס, ממילא), וכן במע"מ על מכירת הזכויות ועל קבלת שירותי הבנייה. נוסף על כך, הן עשויות להיות חבויות בהיטל השבחה.

לאור הכוונה לעודד ביצוע פעולות, כאמור, של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, נחקקה חקיקה מקילה בתחומים אחדים: תוקן חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, להקל את דרישות הרוב לביצוע התקשרות, כאמור. כמו כן באשר להיטל השבחה התקבלה לאחרונה חקיקה מקילה, המטילה שיעור של 10% בלבד משיעור היטל ההשבחה הרגיל.

לאחרונה, ועדת הכספים של הכנסת אישרה חקיקה מקילה לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963, בקשר עם תמ"א 38. בהתאם להצעה שאושרה, פטור ממס שבח וממס מכירה יחול על זכויות שמוכרים הדיירים - עד לשוויין של הזכויות הנמכרות. הפטור ממס [להלן - "פטור"] הנו עצמאי, דהיינו, אינו מבזבז פטור קיים למכירת דירת מגורים, והוא יחול בהתקיים התנאים הבאים:

א. אכן מדובר בפעולה, בהתאם לתמ"א 38 - דהיינו, במסגרת התוכנית המבנה יחוזק מפני רעידות אדמה.

ב. התמורה ניתנת בשירותי בנייה - חיזוק, הרחבת יחידות, התקנת מעלית, עיצוב המבנה ושיפוצו. הפטור אינו חל על תמורה אחרת (כגון תמורה בכסף).

ג. לא מדובר בזכויות במקרקעין, הנחשבות כמלאי אצל המוכרים.

אם וככל שתינתן תמורה אחרת (שאינה פטורה), היא תתחייב במס - ויראו את הדיירים, כאילו מכרו "זכות אחרת במקרקעין", ששווי הרכישה שלה (לצורך חישוב השבח) הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הדירה, כיחס שבין התמורה החייבת במס לבין שווי הזכות הנמכרת.

לדוגמה, אם הדיירים קיבלו תמורה בשירותי בנייה, על פי תוכנית החיזוק שעֶרכה 100, וכן מזומן שערכו 20 - הם ימוסו על תמורה שערכה 20, כאשר הסכום שיוכר להם כעלות יהיה חלק יחסי מעלות הרכישה של הדירה, שרכש ובעברו שערכו 1/6 (20 חלקי 120).

כמו כן אושר, כי מתן שירותי הבנייה לדיירים (שיפוץ, חיזוק, וכו') יהיה פטור ממע"מ.

החקיקה, שאישרה ועדת הכספים, עדיין כפופה להשלמת חקיקה בקריאות שנייה ושלישית של הכנסת. אולם, עם השלמת הליכי החקיקה, ההוראות המקילות יחולו רטרואקטיבית, החל מיום 18.5.2005.

חשוב להדגיש, כי רכישת הזכויות בידי היזמים תחויב במס רכישה, כרגיל, וגם הרווח, שינבע ממכירת הדירות הנוספות שייבנו, יחויב במס. במצב הדברים הרגיל, הפעילות תיחשב כפעילות עסקית, ועל כן היא תמוסה בתחום העסקי (שיעורי מס מלאים וחיוב במע"מ). עם זאת, בנסיבות ספציפיות (ובהתאם לטיב ההתחייבות כלפי הדיירים) ניתן יהיה להעלות טענות, אשר על פיהן, הפעילות או חלק ממנה הם במישור הפרטי.

המשמעות של בנייה במישור הפרטי עשויה להיות לעתים זכאות לפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים ו/או חבות במס שבח, בשיעור 20% בלבד ביחיד (במקום מס שולי).

לדעתנו, כפוף לנסיבות, הדבר עשוי להיות לעתים אפשרי, שכן אין מניעה, כי יזם יפעל, הן במישור העסקי והן במישור הפרטי, שלמשל, אושר לאחרונה בפסק הדין, בעניין שמשון זליג.

עם זאת, הנושא צפוי להיתקל בהתנגדות של רשויות המסים בישראל (שאף הגישו ערעור על פסק הדין בשמשון זליג לבית המשפט העליון), ועל כן יש להקפיד על ליווי משפטי ועל גילוי נאות.

הכותבים - ממשרד ד"ר אברהם אלתר ושות', עורכי דין.

המידע באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס