מיסוי הסבת משרד לדירת מגורים

שאלה: -------- מקום נרכש כמשרד לפני 15 שנים. שולם עליו מע"מ, שנתקבל בחזרה כמס תשומות. במשך כל השנים המקום שימש כמשרד, והפחת בגינו קוזז מן ההכנסות. המקום נמצא בבניין מגורים. השאלות: 1. האם ובאילו תנאים, ניתן לשנות את מעמד המשרד למעמד של דירת מגורים (כיום, צורתו הפנימית היא של משרד) ? 2. האם ניתן היה להשכירו כדירת מגורים ולהיות פטור ממס הכנסה ? 3. האם ניתן יהיה בשלב כלשהו למוכרו כדירת מגורים? ואם כן, לאחר כמה שנים ? 4. במקרה של מכירה כזו, מה יהיה גורל מס התשומות, שנתקבלו בחזרה בזמנם מן השלטונות (בזמן רכישת המשרד) ? 5. האם בזמן המכירה, אם המשרד יהפוך להיות דירת מגורים לפני כן, יהיה צורך לשלם מסים כלשהם? ואם כן, כיצד הם יחושבו ?

תשובה: ------- ניתן להפוך משרד לדירת מגורים, אם מוכנסים לתוכו כל המאפיינים של דירת מגורים: מטבח, מקלחת, שירותים, וחדר / חדרי מגורים סביר/ים. כן הייתי ממליץ, למען הזהירות, להסיר מן המשרד את כל המאפיינים של משרד שעשויים להיות בו, כגון חדרי ארכיב צרים, או מטבחון לעובדים. לסיכום, תנאי הכרחי, כדי להפוך את המשרד לדירת מגורים, הוא הפיכתו מבחינה פיזית תפקודית לדירת מגורים טיפוסית. אם מדובר בנכס, המצוי בבעלות יחיד, או בבעלות חברה משפחתית (פסק הדין בעניין נטע עצמון, עמ"ה 12/94 + עמ"ה 19/94, מיסים י/2 (אפריל 1996) עמ' ה-10) ולאותו יחיד (או הנישום המייצג בחברה המשפחתית) ולמשפחתו כולל בן/בת זוג וילדים עד גיל 18, אין הכנסה מצטברת מהשכרת דירת מגורים אחרת, העולה על תקרת הפטור, בעל הנכס יהיה זכאי לפטור ממס הכנסה במגבלות תקרת הפטור להשכרת דירת מגורים בידי יחיד. אציין כי גם אם חורגים מתקרת הפטור, האמורה לעיל (כ-4,200 ש"ח לחודש), ניתן להתחייב במס, בשיעור 10%, אם השכירות היא בידי יחיד / נישום מייצג בחברה משפחתית, כאמור לעיל. ניתן גם לשקול שילוב של פטור עם מסלול של מס מלא על היתרה החורגת מן התקרה המתואמת, כהגדרתה בהוראת הפטור, או אף שילוב של פטור חלקי עם חיוב בשיעור 10% על היתרה, והכול כתלות בנסיבות שלא אדון בהן. אמליץ לשואל לעיין בהקשר זה, בתשובותיי, בירחון "ידע למידע", שניתנו בנושא מיסוי הכנסות דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים. ניתן למכור את הנכס כדירת מגורים, בפטור ממס שבח, בהתקיים התנאים הבאים: 1. מאפייניו הפיזיים של הנכס הם של דירת מגורים. 2. הוא משמש למגורים ארבע שנים לפחות ממועד הפסקת השימוש בו כמשרד (לעניין זה, אי שימוש כמוהו כשימוש למגורים). 3. המוכר הוא יחיד, שלא "בזבז" פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אחרת, במגבלות המנויות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963, לעניין זה (אחת לארבע שנים, או ל-18 חודש ועוד), וכן לא קיבל את הדירה בעת פירוק חברה בבעלותו. אין צורך להשיב את מס התשומות. כמו כן ההשכרה למגורים פטורה ממע"מ (אף שהיא מהווה "עסקה"). עם זאת, בנקודה כלשהי, בעל הנכס יתחייב במס עסקאות על מלוא שווי הנכס, בעת התחלת ההשכרה למגורים מכוח אירוע מס של "שימוש לצורך עצמי" (בתקנה 1 לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976 [להלן - "התקנות"]). ראוי לציין, כי אירוע החיוב במס (בתקנות מע"מ), כבר בעת ההשכרה למגורים, יתקיים רק אם בעל הנכס בנה אותו, או רכש את שירותי הבנייה לבנות אותו (להמחשת מקרה של קיום תנאי זה: "ביצוע עבודות הבניה בידי בעל הנכס", ראה את פסק הדין בעניין ע"א 549/86 + ע"א 751/86, מבני ידידיה בע"מ נ' מנהל המכס ומע"מ, מיסים ד/1 (פברואר 1990), עמ' ה-5 ; ומנגד ראה את פסק הדין (אמנם, מחוזי ולא עליון, כפי שפסק הדין מבני ידידיה לעיל) ע"ש 1565/04 חב' ש.י. סימון אחזקות בע"מ נ' אגף המכס והמע"מ - אשדוד, מיסים כא/1 (פברואר 2007), ה-29, שבו לא נקבע אירוע של "שימוש לצורך עצמי" בהשכרה למגורים (אך ייתכן שכך הוא בשל העובדה, שרכישת נכס מקבלן, שבנה מספר נכסים ללא הזמנה מיוחדת של עבודות הבנייה בעבור הרוכש, אינה שקולה ל"הזמנת שירותי בנייה", שנידונה לעיל במקרה של "מבני ידידיה"). אף אם בענייננו ייקבע, כי אין אפשרות לחייב את הנישום במס עסקאות מכוח אירוע של "שימוש לצורך עצמי", בשל כך שהוא לא "ביצע" את עבודות הבנייה ולא הזמין אותן, עדיין חיוב במע"מ על מלוא שווי הנכס יגיע בעתיד. החיוב יתרחש, לכל המאוחר, בעת המכירה של הנכס עצמו. זאת, הן מכוח חלופה (1) להגדרת המונח "עסקה" בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 [להלן - "חוק מע"מ"] והגדרת המונח "ציוד", המופיעה בחלופה זאת, הכוללת גם את המונח "מקרקעין" (וראה גם את פסק הדין בעניין ע"ש 428/96 גילה בוגין נ' מנהל מע"מ - פתח תקוה, מיסים יג/4 (אוגוסט 1999), ה-43), ולחלופין, מכוח סעיף 137א לחוק מע"מ, העוסק בחיוב במס עסקאות נכסים של עסק שפעילותו הופסקה, אך מס התשומות בגינם נתבע והושב מטעם רשויות המסים בעת שנרכשו. לאור כל אלה - אי אפשר למנוע את החיוב במע"מ במקרה זה.

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.

המידע באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס מידע עסקי בע"מ