זרקור על מניה: ה-IFRS הכשיר הקרקע לעליות באדגר
חברת אדגר השקעות היא חברת נדל"ן מניב קלאסית המתמקדת בהשקעה בנכסים מניבים בארץ ובחו"ל בעיקר בתחום המשרדים. בנוסף לכך, החברה מתעסקת בפיתוח והשבחה של נכסי הנדל"ן שברשותה. פעילות החברה מתרכזת בקנדה, ישראל, פולין ובלגיה. נכון לסוף הרבעון הראשון של השנה החברה החזיקה כ- 30 נכסים מניבים בשטח כולל של 243 אלף מ"ר. ביולי 2006 פרסם המוסד הישראלי לתקינה וחשבונאות תקן על פיו חברות ידווחו את תוצאותיהן הכספיות על פי תקני דיווח בינלאומיים (IFRS). התקן חייב את החברות בדיווח זה החל משנת 2008, אך אפשר לחברות אימוץ מוקדם של התקן כבר משנת 2007. בנובמבר 2006 החליטה החברה לאמץ את התקן כבר מראשית 2007. טרם המעבר לדיווח על פי ה- IFRS הציגה חברת אדגר את נכסיה המניבים על פי עלותם המופחתת ולא על פי שווים ההוגן. מעבר הדיווח על פי IFRS הוביל לעלייה משמעותית בהונה העצמי של החברה. כיום הונה העצמי של החברה עומד על 802 מיליון שקל (נכון לסוף הרבעון הראשון) ולמרות זאת, החברה נסחרת בשווי שוק של כ- 790 מיליון שקל, כלומר נסחרת מתחת להונה העצמי, וזאת למרות מהלך עליות נאה של 40% ב- 12 חודשים האחרונים. אולם, מכפיל ההון אינו הפרמטר היחידי המשקף כדאיות השקעה בחברה, וחשוב לראות האם החברה רווחית. ברבעון הראשון של השנה הכנסות החברה מהשכרת נכסים עמדו על 34 מיליון שקל כאשר עלות אחזקתם הייתה שולית. הוצאות המימון (אשר נועדו בעיקר בכדי לממן את רכישת הנכסים) עמדו על 16.5 מיליון שקל וגרמו לחברה להציג רווח תפעולי של 11.9 מיליון שקל ורווח נקי של 8.7 מיליון שקל ברבעון הראשון. התבוננות במכפיל הרווח הקלאסי של החברה אינה מציגה את התמונה מלאה היות ובקופת החברה שכבה קופת מזומנים בהיקף של 286 מיליון שקל. אולם, אם נניח כי החברה תוסיף להרוויח תפעולית 11.9 מיליון שקל כל רבעון, וננטרל משווי החברה את היקף המזומנים, נראה כי לחברה יש מכפיל רווח תפעולי של 10.5 בלבד. בניגוד לחברות הצומחות על בסיס צמיחה במכירות ממוצר זה או אחר, הסיכון בהשקעה בחברה העוסקת בנדל"ן מניב היא נמוכה. חברת נדל"ן מניב אינה יכולה לצמוח משמעותית כיוון שהיקף שטחיה המניבים הוא קבוע, התשואה הנובעת מההכנסות בכל נכס היא ידועה ומכאן גם נובעת היציבות בהמשך רווחיות החברה לאורך הזמן. אולם, הסיכון אשר עומד בפני חברת נדל"ן מניב הוא ירידת ערך נכסיה וירידה בדמי השכירות כאשר חוזי שכירות נפתחים במקומות פחות אטרקטיביים. שמירה על הרווחים הקיימים אינם מספקים, והחברה ממשיכה להתרחב וברבעון השני רכשה זכויות בפרוייקט משרדים/מסחרי וחניון ביד אליהו "איילון ביזנס סנטר" תמורת 455 מיליון שקל. פרוייקט זה אשר שיעור התפוסה הנוכחי שלו עומד על 96% מניב כיום הכנסות של 18.3 מיליון שקל בשנה המשקף תשואה נמוכה של כ- 4%. אולם היתרון בפרוייקט זה הוא שמרבית המשרדים מושכרים למדינת ישראל (משרד החינוך והמשפטים) לתקופה ארוכה ולכן הסיכון שבהשקעה זו מצד החברה הוא נמוך. בנוסף, רכשה החברה בניין משרדים בטורונטו בשטח של 9700 מ"ר תמורת 20 מיליון דולר קנדי אשר מושכר במלואו. דמי השכירות השנתיים עומדים על 1.45 מיליון דולר קנדי המשקפים תשואה של 7.25% על הנכס. לסיכום חברת אדגר הפועלת בתחום הנדל"ן המניב מציגה תוצאות כספיות חיוביות, ממשיכה להתרחב באמצעות רכישת נכסים מניבים ולמרות זאת נסחרת מתחת להונה העצמי. מעבר החברה לדיווח על פי תקני ה- IFRS מאפשר לדעת את שווים האמיתי של נכסיה. אני מעריך שפרסום התוצאות הכספיות לרבעון השני, עשוי להוביל את מניית החברה להמשך עליות. *הטור של זאב תומר קורנפלד מתפרסם מדי יום ה' הערה: אין בנכתב לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך. כל הקונה/מוכר ניירות ערך על סמך הסקירה לעיל לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו. כותב סקירה זו עשוי לבצע פעולות בני"ע המוזכרים בסקירה.
מדוע מזנק הדולר ל-3.44?
ההצהרות אודות התעצמות הזירה בעזה והחשש מפני הסתבכות מתמשכת מובילים למימושים של המשקיעים הזרים ומפעילים לחץ על השקל
שער הדולר אחרי תקופה שבה השקל התחזק לרמות שאיש לא חזה שנגיע אליו בעיצומה של מלחמה, השבועות האחרונים הראו בלימה של מגמת ההתחזקות, ובימים האחרונים השקל החל להיחלש דולר שקל רציף -0.52% . יש מספר גורמים שמשנים את המגמה, ובראשם הנושא הגיאופוליטי וההצהרות לגבי כיבוש מלא של הרצועה. אם במהלך "עם כלביא" הסטנימנט כלפי ישראל היה חיובי וישראל נתפסה כווינרית, קמפיין ההרעבה שהופעל נגד ישראל שהחל נגס בדימוי החיובי של המדינה שנלחמת ברעים והסנטימנט העולמי שינה כיוון והוביל לחששות מהסתבכות וכך גם למימושים של המשקיעים הזרים. התקופה שבה הכסף הזר נכנס לבורסה בהיקפים אדירים הסתיימה לפי שעה, והחלו המימושים.
רק במהלך חודש יולי, יצאו מבורסת ת"א כמיליארד שקל במניות. וזוהי רק אחת מהזוויות שמראות עד כמה המגמה הזו משמעותית. בניגוד למגמה זו, ניתן לראות איך המשקיעים הישראליים הגדילו במהלך יולי את החשיפה לבורסה המקומית ורכשו בהיקף של כ-3 מיליארד שקל. עם זאת, למרות המכירות של המשקיעים הזרים, הם המשיכו ברכישות בסקטור הבטחוני בכ-200 מיליון שקל. למרות שהלחץ על המטבע כן ניכר בשער החליפין, הבורסה עלתה באופן כמעט רצוף במהלך חודש יולי, עם מחזורי מסחר גבוהים (כ-3.7 מיליארד שקל ביום) והמשיכה במגמה החיובית שהחלה ממש עם פתיחת המלחמה מול איראן.
הקשר העקיף לוול סטריט
בנוסף, ישנו את הקשר העקיף בין התנודות בוול סטריט לשער הדולר. כאשר הגופים המוסדיים, שמנהלים קרנות פנסיה, גמל והשתלמות, מחזיקים חלק ניכר מהתיקים שלהם בנכסים דולריים, רואים עליות בוול סטריט הם חייבים לאזן את התיק שלהם, היות ושווי הנכסים הדולריים שלהם עולה וכך הם נאלצים למכור מניות חו"ל ולאזן את החשיפה המטבעית שלהם, וכך הגידור לחשיפה הדולרית מוביל להקטנת חשיפה כשהמניות עולות - כלומר הדולר יורד.
כאשר המוסדיים מגבירים את מכירות הדולרים בשוק המקומי, בעיקר דרך מכירת אופציות ונגזרים על הדולר, הם מייצרים היצע מוגבר לדולר בשוק הישראלי, מה שדוחף את שער הדולר כלפי מטה.
- מניית הבורסה לני"ע זינקה 11% גפן ב-12%; קמטק צנחה 10%; נעילה שלילית במדדים
- הבורסה באדום: הבנקים ירדו ב-3.2%, הנדל״ן איבד כ-3.5%; עמרם נפלה 8%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השפעת הריבית
עוד גורם שמשפיע על חוזקו של השקל הוא הריבית, ואמנם בשנתיים האחרונות לא חזינו בשינוי בריביות, לא בישראל ולא בארה"ב, אבל השיח אודות הורדת הריבית גם הוא משפיע על השער. כלל האצבע הוא שככל שהריבית על השקל (ריבית בנק ישראל) נמוכה כך האטרקטיביות של השקל מול הדולר פוחתת וערך השקל פוחת ביחס לדולר (הדולר עולה). וכך, במידה וב-17.9 הפד יוריד את הריבית לפני שבנק ישראל יעשה מהלך כזה (ה-29.9 הוא מועד הבא להחלטת הריבית), הדבר יחזק את השקל ונוכל לראות בלימה של המגמה.
כ-69 מיליון שקל: קבלן מאום אל-פחם מואשם בניכוי חשבוניות פיקטיביות
בתקופה של שבעה חודשים בלבד: 96 חשבוניות, וכמעט 70 מיליון שקל של עסקאות מדווחות; מנגנון משומן של ניפוח מלאכותי של הוצאות כדי להתחמק ממס - נעצר; מקרה חריג או שזה רק קצה הקרחון של הקומבינות בענף הבניה?
כתב אישום חמור הוגש נגד נביל מחאמיד, תושב אום אל־פחם ובעליה של חברת הבנייה "מן בזאר בנייה בע"מ". האישום הוא בגין ניכוי 96 חשבוניות פיקטיביות בהיקף עסקאות של כ-69 מיליון שקל, מתוכן נוכה מס תשומות בסך של למעלה מ-10 מיליון שקל. כתב האישום מייחס למחאמיד עבירות על פי חוק מס ערך מוסף, תוך ניסיון להשתמט מתשלום מס בנסיבות מחמירות. כתב האישום הוגש על ידי עו"ד שגיא דימנט מהיחידה המשפטית מע"מ מרכז ברשות המיסים בעקבות חקירה של חקירות מכס ומע"מ חיפה.
על פי פרטי כתב האישום, מחאמיד שימש כדירקטור, בעל מניות ומנהל בפועל של החברה, ובמהלך תקופה של שבעה חודשים בלבד - בין ינואר ליולי 2020 - הוא ביצע רישום של חשבוניות פיקטיביות שלא שיקפו עסקאות אמיתיות.
החשבוניות הפיקטיביות נרשמו על שם חברת "מן בזאר בנייה בע"מ" והוגשו במסגרת הדיווחים התקופתיים של החברה לרשות המסים. סכום המס שנוכה במסגרת אותן חשבוניות מסתכם ב-10,115,210 שקל. מחאמיד פעל באופן שיטתי כדי להתחמק מתשלום מס, תוך ניכוי מס תשומות "מבלי שיש לגביו מסמך כדין".
היקף החשבוניות והמס שנוכה בפועל מעיד, לפי רשות המסים, על פעולה נרחבת שבוצעה בזמן קצר יחסית. שבעה חודשים בלבד, 96 חשבוניות, וכמעט 70 מיליון שקל של עסקאות מדווחות. מנגנון ניפוח מלאכותי של הוצאות לצורך התחמקות ממס. הרשויות מתייחסות להיקף הגבוה ולשיטתיות שבביצוע כאל נסיבות מחמירות, שמהוות בסיס להגשת כתב האישום הפלילי.
- זארה ניצחה את רשות המסים: תשלם 5% מס במקום 30%
- "לא כל עוגמת נפש היא התעמרות": נדחתה תביעת עובד רשות המסים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרשה הזאת משתלבת בתופעה מוכרת המאפיינת ענפים מסוימים, ובפרט את תחום הבנייה. בענף זה, המבוסס לא פעם על חוזים חלקיים, שימוש בתתי־קבלנים, חברות "מטריה" ופעילות עסקית מול גורמים רבים בשטח מאפשרת להחליק ביתר קלות עסקאות שלא קרו במציאות.
