זרקור על מניה: ה-IFRS הכשיר הקרקע לעליות באדגר
חברת אדגר השקעות היא חברת נדל"ן מניב קלאסית המתמקדת בהשקעה בנכסים מניבים בארץ ובחו"ל בעיקר בתחום המשרדים. בנוסף לכך, החברה מתעסקת בפיתוח והשבחה של נכסי הנדל"ן שברשותה. פעילות החברה מתרכזת בקנדה, ישראל, פולין ובלגיה. נכון לסוף הרבעון הראשון של השנה החברה החזיקה כ- 30 נכסים מניבים בשטח כולל של 243 אלף מ"ר.
ביולי 2006 פרסם המוסד הישראלי לתקינה וחשבונאות תקן על פיו חברות ידווחו את תוצאותיהן הכספיות על פי תקני דיווח בינלאומיים (IFRS). התקן חייב את החברות בדיווח זה החל משנת 2008, אך אפשר לחברות אימוץ מוקדם של התקן כבר משנת 2007. בנובמבר 2006 החליטה החברה לאמץ את התקן כבר מראשית 2007.
טרם המעבר לדיווח על פי ה- IFRS הציגה חברת אדגר את נכסיה המניבים על פי עלותם המופחתת ולא על פי שווים ההוגן. מעבר הדיווח על פי IFRS הוביל לעלייה משמעותית בהונה העצמי של החברה.
כיום הונה העצמי של החברה עומד על 802 מיליון שקל (נכון לסוף הרבעון הראשון) ולמרות זאת, החברה נסחרת בשווי שוק של כ- 790 מיליון שקל, כלומר נסחרת מתחת להונה העצמי, וזאת למרות מהלך עליות נאה של 40% ב- 12 חודשים האחרונים.
אולם, מכפיל ההון אינו הפרמטר היחידי המשקף כדאיות השקעה בחברה, וחשוב לראות האם החברה רווחית. ברבעון הראשון של השנה הכנסות החברה מהשכרת נכסים עמדו על 34 מיליון שקל כאשר עלות אחזקתם הייתה שולית. הוצאות המימון (אשר נועדו בעיקר בכדי לממן את רכישת הנכסים) עמדו על 16.5 מיליון שקל וגרמו לחברה להציג רווח תפעולי של 11.9 מיליון שקל ורווח נקי של 8.7 מיליון שקל ברבעון הראשון.
התבוננות במכפיל הרווח הקלאסי של החברה אינה מציגה את התמונה מלאה היות ובקופת החברה שכבה קופת מזומנים בהיקף של 286 מיליון שקל. אולם, אם נניח כי החברה תוסיף להרוויח תפעולית 11.9 מיליון שקל כל רבעון, וננטרל משווי החברה את היקף המזומנים, נראה כי לחברה יש מכפיל רווח תפעולי של 10.5 בלבד.
בניגוד לחברות הצומחות על בסיס צמיחה במכירות ממוצר זה או אחר, הסיכון בהשקעה בחברה העוסקת בנדל"ן מניב היא נמוכה. חברת נדל"ן מניב אינה יכולה לצמוח משמעותית כיוון שהיקף שטחיה המניבים הוא קבוע, התשואה הנובעת מההכנסות בכל נכס היא ידועה ומכאן גם נובעת היציבות בהמשך רווחיות החברה לאורך הזמן. אולם, הסיכון אשר עומד בפני חברת נדל"ן מניב הוא ירידת ערך נכסיה וירידה בדמי השכירות כאשר חוזי שכירות נפתחים במקומות פחות אטרקטיביים.
שמירה על הרווחים הקיימים אינם מספקים, והחברה ממשיכה להתרחב וברבעון השני רכשה זכויות בפרוייקט משרדים/מסחרי וחניון ביד אליהו "איילון ביזנס סנטר" תמורת 455 מיליון שקל. פרוייקט זה אשר שיעור התפוסה הנוכחי שלו עומד על 96% מניב כיום הכנסות של 18.3 מיליון שקל בשנה המשקף תשואה נמוכה של כ- 4%. אולם היתרון בפרוייקט זה הוא שמרבית המשרדים מושכרים למדינת ישראל (משרד החינוך והמשפטים) לתקופה ארוכה ולכן הסיכון שבהשקעה זו מצד החברה הוא נמוך.
בנוסף, רכשה החברה בניין משרדים בטורונטו בשטח של 9700 מ"ר תמורת 20 מיליון דולר קנדי אשר מושכר במלואו. דמי השכירות השנתיים עומדים על 1.45 מיליון דולר קנדי המשקפים תשואה של 7.25% על הנכס.
לסיכום
חברת אדגר הפועלת בתחום הנדל"ן המניב מציגה תוצאות כספיות חיוביות, ממשיכה להתרחב באמצעות רכישת נכסים מניבים ולמרות זאת נסחרת מתחת להונה העצמי. מעבר החברה לדיווח על פי תקני ה- IFRS מאפשר לדעת את שווים האמיתי של נכסיה. אני מעריך שפרסום התוצאות הכספיות לרבעון השני, עשוי להוביל את מניית החברה להמשך עליות.
*הטור של זאב תומר קורנפלד מתפרסם מדי יום ה'
הערה: אין בנכתב לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך. כל הקונה/מוכר ניירות ערך על סמך הסקירה לעיל לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו. כותב סקירה זו עשוי לבצע פעולות בני"ע המוזכרים בסקירה.
