מה קורה למחירי הנדל"ן בערים שהופכות ליותר חרדיות?
מפלגת יהדות התורה הגיעה עם רשימת דרישות לפני הכניסה לממשלה הנוכחית: היא דרשה לבחון את שיטת מכרזי הדיור, אבל הכניסה שם עוד סעיף מהותי: הגדלת פתרונות הדיור לציבור החרדי בערים המעורבות. לא, אין הכוונה לערים שגרים בהן יהודים וערבים, אלא ערים שגרים בהן חרדים וחילונים. יהדות התורה לא מבקשת לסדר לחרדים דירות בערים מעורבות, היא מבקשת להקים שם שכונות נפרדות, ליצור בידול. זו חלק מתפיסת העולם הכוללת - לא להתערבב בחברה הישראלית. מבקר המדינה קבע בשבוע שעבר שהציבור החרדי מופלה לרעה בתחום הדיור ומהבחינה הזו - יש צדק ברצון שלהם לקבל יותר תקציבים, בוודאי כשהמצב הכלכלי שלהם גרוע בהרבה משל רוב האוכלוסייה בישראל (אם כי זה גם באשמתם כמובן).
מה המחיר בעיר מתחרדת? (נתי קאליש)
הקמת השכונות הנפרדות מתרחשת בערים רבות בארץ. העיר חילונית במהותה, אבל שכונות חרדיות, אליהן אסור להיכנס ברכב בשבת, צצות להן בזו אחר זו. ומה יקרה אם ראש העיר יסרב? גם לזה מצאו פתרון: בכל עיר שבה פחות מ-15% חרדים וראש העירייה אינו מעוניין להקים שכונה, שר הפנים יוכל להעביר סמכויות מוועדה מקומית למחוזית, באישור היועמ"ש.
ביהדות התורה לא צריכים גרפים כדי לקרוא נתונים: קצב הגידול של האוכלוסייה החרדית בישראל גבוה יותר מהמדינות המפותחות, אז היי, למה בעצם לא לתת להם שכונות נפרדות? ליתר דיוק, קצב הגידול גבוה ב־4% לעומת הממוצע בעולם. לשיעורי פריון הגבוהים אפשר להוסיף את תנאי הרפואה המתקדמים, גיל הנישואים הצעיר ומספר ילדים גדול בממוצע בכל משפחה. האוכלוסייה החרדית צעירה. צעירה מאוד. על פי המכון הישראלי לדמוקרטיה, 60% הם מתחת לגיל 20, לעומת 31% מכלל האוכלוסייה בישראל - פי 2. כעת, הם דורשים שהמדינה תקצה קרקעות ותיתן למגזר ייצוג הולם גם בערים מעורבות, או לפחות כאלה שבפוטנציה יכולות להיות כאלה.
מבחינה מספרית, הם צודקים. נכון לסוף שנת 2022, כ-1.28 מיליון אנשים בישראל הם חרדים. בשנת 2009 הם היו 750 אלף בלבד. המגמה ברורה: המדינה בתהליך התחרדות איטי - 13.3% כיום, 16% בשנת 2030. האשה החרדית יולדת 6.5 ילדים - ילד אחד פחות מאשר לפני 20 שנה, אבל שלושה וחצי ילדים יותר מהממוצע. המגמה ברורה.
למה אנחנו מספרים לכם את זה? כי קצב הגידול של האוכלוסייה החרדית בישראל יוצר, גם בלי שאף אחד תכנן, יציאה לערים מעורבות, כאלה שבה חיים חילונים וחרדים יחד. בני ברק, אלעד ומאה שערים הם כבר לא האופציה הראשונה שלהם, בטח על רקע מחירי הדיור הגבוהים. התופעה הזאת יוצרת ערים שבהם חרדים וחילוניים חיים יחד. לעתים זה גורם ללא מעט קונפליקטים, אבל לצד זה, אפשר לזהות לא מעט סממנים של אחדות.
גיאוגרפית, בבני ברק ובירושלים מתגוררת 42.6% מהאוכלוסייה החרדית, אבל כמו שהסברנו קודם, הם יוצאים יותר ויותר לערים מעורבות - 23.7% מהחרדים גרים בבית שמש, מודיעין עילית, ביתר עילית ואלעד. הקבוצה השלישית והאחרונה שייכת לערים גדולות ותיקות כמו אשדוד, פתח תקווה, חיפה, רחובות, ונתניה (12.4%). כלומר, 11 ערים עם כמעט 78% מהאוכלוסייה החרדית בישראל.
אז מה קורה ב'ערים המעורבות' ביחס לשאר המדינה?
בדקנו מה קורה ב'ערים המעורבות'. כלומר, איך מתחלק היחס בין חרדים לחילונים והאם המחירים באותם ערים עלו או ירדו ומה קורה ביחס לשאר המדינה? כדי להבין אילו ערים נחשבות למעורבות, לקחנו ערים שבהן 1,500 תושבים חרדים ומעלה. הנה:
לקחנו את ארבע הערים המתחרדות - בית שמש, מודיעין עילית, ביתר עילית ואלעד. המחיר הממוצע למטר באותה עיר היה:
בית שמש - 22 אלף שקל למטר.
מודיעין עילית - 23 אלף שקל למטר.
ביתר עילית - 25 אלף שקל למטר.
אלעד - 25 אלף שקל למטר.
קטר הנדל"ן שנקרא בית שמש
מה מצאנו? שאף אחת מהערים האלה לא נמצאת מתחת לממוצע הארצי מבחינת מחירי הדיור. לקחנו את הערים החרדיות ובדקנו כיצד עיר עם רוב חרדי נראית מבחינת קצב הילודה. התוצאות היו חד משמעיות: הקצב גבוה, אבל רק לעיר אחת יש הגירה חיובית ובלתי פוסקת - בית שמש. 71% חרדים בעיר הזאת והקצב הולך ועולה. המחירים בעיר הזאת קפצו ב-2020 יותר מאשר בישראל, 15% בשנה אחת (שנת 2020 הייתה שנה חלשה בגלל הקורונה, המחירים טיפסו "רק" ב-3%).
מחיר דירה ברבעון הרביעי של 2020 עמד על 1.36 מיליון שקל - עלייה של 15% לעומת הרבעון הרביעי של 2019. נכון, בשני העשורים האחרונים בית שמש היא סמל למאבק בין חרדים לחילונים, אבל קשה להתווכח עם קצב גידול אוכלוסייה שנתי של 7%. היא מוגדרת כאזור פיתוח א' וזה מקנה לה סיוע ותקצוב שונה מהממשלה לפיתוח מוקדי תעשייה ומסחר. היום, אחרי שנתיים וחצי, מחיר דירת 4 חדרים בבית שמש נושק ל-2 מיליון.
ולא רק זה, בית שמש רשמה כמעט 30 עסקאות בשנה שעברה של יותר מ-4 מיליון שקל. זה כמעט כפול ממספר "עסקאות היוקרה" שנעשו שנה קודם. מצאנו עסקה בקריית אריה במחיר של 9.5 מיליון שקל. גם בשכונת רמת בית שמש א' (6.6 מיליון שקל) נעשתה עסקה גדולה וכך גם בגבעת שרת (6.5 מיליון שקל), בית שמש ג' (5.9 מיליון שקל) ושכונת משקפיים. כלומר, בניגוד למה שחשבתם - גם חרדים עושים עסקאות גדולות.
הטבלה הזו מוכיחה את מאזן ההגירה החיובי בבית שמש לעומת ערים חרדיות אחרות:
מה קורה בשכונות שהן רק חרדיות?
נכון, יש נתון אחד שחייבים להדגיש: בערים מעורבות עם מיעוט חרדי, כמו נתניה (8%) ואשדוד (29%), למשל, מצאנו כי באזורים שבהם גרים חרדים, המחירים נמוכים יותר. זה קורה בשכונת קריית צאנז הסגורה בנתניה, עם 34-14 אלף שקל למטר. גם רובע ז' באשדוד (20 אלף שקל למטר, פתוח בחלקו הראשוני למכוניות בשבתות ובחגים, אבל שאר הרחובות נסגרים לתנועה בזמני שבת) נמוך מהמחירים באותה עיר. רובע ו' סמוך לו והמחירים שם עומדים על 25 אלף שקל למטר. נכון, הוא גם במגמת התחרדות לפי המספרים, אבל יש בו ארבעה בתי ספר ממלכתיים ("הראל", "יד שבתאי", "שילה" ו"גלים") ומתנ"ס, בריכה עירונית, מגרשי טניס וסינמטק. כלומר, מתחרד, אבל לא חרדי במהות. התוצאה היא 5,000 שקל למטר - יש לכם הסבר אחר?
כלומר, שכונה חרדית סגורה בדרך כלל מורידה את הממוצע למטה. אבל כשאתם לוקחים עיר מעורבת, הפגיעה אינה מהותית. כלומר, הממוצע באותה עיר יהיה דומה לערים אחרות באותו מדרג. אם תקחו עיר חרדית במהותה, המחירים שם יהיו דומים. המסקנה היא שערים מעורבות לא נמוכות משמעותית במחיר למ"ר, אבל שכונות ספציפיות יכולות להוריד מעט את המחיר לרף התחתון.
תופעת הערים המעורבות צפויה להתרחב בשנים הקרובות. למה? כי מספר החרדים עולה מדי שנה (מבחינה מספרית רואים את זה בשטח, באחוזים זה קורה בהדרגה). הטבלה הבאה משקפת מה אחוז היהודים החרדים והלא חרדים במדינה, לפי שנים. היא מראה מה יקרה בעוד עשור ושני עשורים מהיום.
אחוז הציבור החרדי באוכלוסיה, נתונים: למ"ס
- 18.נעמה 30/07/2023 12:04הגב לתגובה זושזה כשלעצמו לא רעיון גרוע,צריך לקבוע איזה גבולות המעבדים בין שכונה לשכונה.יש לחרדים נטיה להתנחל האיזורים לא להם,ואם ככה אז יש צורך לדאוג לכך שיהיה מקום לגדילה שלהם,שישאר מקום שם,מרחב מחיה,כדי שלא יצטרכו לעבור למחוזות חילוניים
- 17.יוני 10/05/2023 18:21הגב לתגובה זובאזורים חרדיים המחירים מתייקרים יותר מאשר חילוניים מהסיבה הפשוטה שיש שם ביקוש יותר גדול כי הציבור החרדי רוכש יותר דירות מאשר הציבור הכללי והעיר בית שמש תוכיח!
- 16.שחר עץ 10/05/2023 10:45הגב לתגובה זוכתבה מגמתית בסגנון אנטישמי קלאסי שלא מתאים לאתר מה קרה לאתר?!
- חלאס (ל"ת). 06/06/2024 02:07הגב לתגובה זו
- אבי אורן 10/05/2023 11:21הגב לתגובה זוחוץ מזה- יש בעיה. החרדים לא עובדים וזה גוזר עליהם עוני. צריך להגיד את זה. אם הם יעבדו הם קודם כל יעזרו לעצמם. אחר כך גם למדינה
- 15.רגיעון 10/05/2023 07:42הגב לתגובה זוהנדלן אצלם עולה אף אחד לא מפחד לגור בעיר חרדית הכל טוב
- הכתבה דווקא לא השמיצה חרדים. סתם עובדות נדלן (ל"ת)אבי אורן 10/05/2023 11:21הגב לתגובה זו
- 14.מירן 10/05/2023 07:41הגב לתגובה זוכל הכבוד
- 13.דודו 09/05/2023 16:18הגב לתגובה זואלה ערים חרדיות לגמרי. גם את אלעד אפשר להגדיר חרדית, יש שם מיעוט דתי לאומי. נראה שקצת ערבבתם נתונים.
- 12.פרזיטים עלינו 09/05/2023 15:36הגב לתגובה זוהקמת ערים רק לחרדים שישלמו ארנונה ויפנו זבל לבד.בנגב ..בצפון מול חיזבאללה.
- החירש 16/05/2023 22:02הגב לתגובה זושהולך למקבלי משכורות עתק על לא כלום
- 100 30/05/2023 18:28תעסוקה שאינה יצרנית.
- חרדי 11/05/2023 10:29הגב לתגובה זותגובתך נובעת משנאה וממחשבת עליונות וגזענות לולי החרדים לא אתה ולא שכמותך הייתם פה
- 11.אורית 09/05/2023 15:26הגב לתגובה זוכל הנשים החרדיות הצעירות-משכילות מאוד וברמה מאוד גבוהה בכל הבגרויות,פי כמה וכמה מחילוניות.רמת המוסר והמשמעת שלהן גבוהות ביותר ואינן חצופות ואינן מתלבשות ערומות! 80 אחוז מהגברים החרדים ו 100 אחוז מהנשים החרדיות עובדות.רבות ורבים נמצאים ב 8200 ויחידות מסווגות רבות.תתעוררו. הכל כבר השתנה.רעל לפיד האש דועך ושורף רק את עצמו
- עדי 09/05/2023 18:15הגב לתגובה זוהנשים החרדיות באמת התקדמו יפה, אבל עובדות עדיין בשכר נמוך ובמשרות חלקיות וחצי מהן מורות. הגברים החרדים עדיף שלא נדבר. ערימה של בטלנים ובורים שלא עובדים
- 10.מריה 09/05/2023 14:39הגב לתגובה זוהחרדים בוזזים את תקציב המדינה ללא רחם, תוך שהם מותירים הרס וחורבן. המחאה של העם נגד ונגד ההנהגה החרדית המטונפת - היא מלחמת קודש!! ההנהגה החרדית הארורה סוחטת מנתניהו המושחת יותר קצבאות וגם מסרבת להתחייב ללימודי ליבה, שלא לדבר על שירות
- 9.קונילמל 09/05/2023 14:38הגב לתגובה זוהסבות שלי הגיעו למדינה הרבה לפני שבן גוריון חלם להקים אותה, המדינה לא רשומה על שמכם בטאבו ,למי שיש בעיה עם החרדים שיעבור מדינה (אני יעזור לארוז)
- עדי 09/05/2023 18:17הגב לתגובה זואם נארוז מי יגן יפרנס אותך פרזיט?
- 8.אבי 09/05/2023 14:31הגב לתגובה זואיך המחיר 1.5 הם רוכשים דירה ? ואיך מחזירים משכנתא אם כל היום נמצאים בישיבה ?
- 7.רק אותי מדאיג שב2042 72% מהאזרחים עד גיל 19 יהיו חרדים? (ל"ת)אני 09/05/2023 14:26הגב לתגובה זו
- אלון 09/05/2023 15:15הגב לתגובה זו1. המספרים לא כוללים ערבים 2. אחוז החרדים בגילאים הללו לפי הטבלה הוא 40% ומיהודים ואחרים (שזה בעיקר עולי חבר העמים) וללא ערבים
- 6.ביבי ימוטט את מדינת ישראל ישאיר פה רק אדמה חרוכה (ל"ת)אפק 09/05/2023 14:22הגב לתגובה זו
- מה היית עושה? מעשית לא דמיונות (ל"ת)שי 09/05/2023 16:09הגב לתגובה זו
- 5.לפי הנתונים החרדים מפוצצים בכסף (ל"ת)אוהד 09/05/2023 14:16הגב לתגובה זו
- 4.מבין 09/05/2023 14:13הגב לתגובה זוכל אזרח חייב להתנגד לכניסת חרדים לעירו כי הם בטלנים וכל הארנונה שלהם טיפול עליורלוינטי לחילונים, מסורתיים ודתיים ולמעשה לכל מי שקם בבוקר לעבודה
- 3.אורית 09/05/2023 13:30הגב לתגובה זושבת בחריש זה כמו בני ברק.
- 2.זליג 09/05/2023 13:25הגב לתגובה זויאיר לפיד ילך ויעלם כמו אביו. בבחירות הבאות אולי יצליח לקבל 6 מנדטים. נדרשת מפלגה שתחרות על דגלה מלחמת תרבות בשטייטל
- החירש 16/05/2023 22:00הגב לתגובה זובמקום שהמדינה ישלם משכורות עתק של אנשים שלא תרמו כלום למדינה [אם נעיין היטב בחלק ניכר מהם] ולתת את זה לילדים המתוקים
- תולי 10/05/2023 20:57הגב לתגובה זוזליג זה שם מאוד גלותי. בכל אופן אני מעדיף יהודי בטלן מגוי יצרן .
- בגלל התגובה שלך בעזרת ה' יוולדו עוד המון ילדים מתוקים (ל"ת)יוסי 09/05/2023 14:09הגב לתגובה זו
- מי צריך את המון הילדים הללו? רק דרעי והבבאסאלי (ל"ת)זליג 09/05/2023 17:03
- 1.יובל 09/05/2023 13:16הגב לתגובה זותראה ותלמד כי כדי שיספקו בך צריך להזרים להם כסף כך זה פה וביבי יודע זאת ומנצל את זה ואתה ממולכד בידי מעסיקה מנהיגי מפלגת העבודה ששונאים את האחרים שלא מהתפוצה שלהם
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
