נדל"ן מניב היה אחת מההשקעות הטובות ביותר בשנים האחרונות. הריביות היו נמוכות, התשואות מהשכר דירה גבוהות והרווחים היו במסלול עלייה. זה היה גורף בכל התחומים - משרדים, קניונים ומרכזי קניות, לוגיסטיקה ועוד. החברות הגדולות נהנו מהביקושים של ההייטק והשגשוג במשק, לצד היכולת לשלם לגייס מיליארדים בריבית מאוד נמוכה בשוק ההון. 

וכך, הכפילו, שילשו ויותר מכך, חברות כמו עזריאלי, מליסרון, אמות ונוספות, את שוויין. זה המשיך גם בתחילת השנה למרות שכבר היה ידוע שהריבית בדרך למעלה. ריבית עולה עלולה להכביד על הוצאות המימון, וכן על הצריכה במשק, על הפעילות בקניונים, כשבמקביל חששו גם מהפגיעה בשוק המשרדים. ככל שהתקדמנו במהלך השנה גילינו שהמצב קשה יותר, וגם ההייטק מתחיל לצמצם בהוצאות. אחרי שבינואר מניות הנדל"ן שברו שיאים, הן ירדו ברציפות עד לחודש יוני שבו נרשם השפל - ירידה של כ-25% מתחילת השנה.  

מאמצע חודש יוני חל מהפך. מהפך שלכאורה לא מתבטא במשק - הריבית עדיין עולה, החששות עדיין קיימים, מהפך שנובע כנראה מההפנמה שלא יהיה כאן משבר גדול, וגם אם תהיה האטה ואפילו מיתון הוא יעבור אחרי מספר רבעונים. במילים אחרות, השוק הגזים בתגובה שלו עד אמצע יוני ובמשך חודש וחצי נרשם תיקון אלים של 20%. מניות "כבדות", מניות בתחום הכבד ביותר - נדל"ן, מזנקות בקלילות ב-20% במשך חודש וחצי.  הן נסחרות כעת ב-5%-10% מתחת למחירן בתחילת השנה - זה מעט בהינתן החששות הגדולים מכיוון הכלכלה במשק. 

המחירים כעת מבטאים מכפילי הון של 1.35-1.6. המשמעות בקצרה היא שהמשקיעים מעריכים שהחברות האו ישיגו רווחים משמעותיים מהשבחת פרויקטים שנמצאים בביצוע, וכן - המשקיעים מספקים אפסייד על ההון בשל המימון היחסית נמוך של החברות האלו נכון לעכשיו. חשוב להדגיש כי המובילות בשוק דאגו להצטייד במזומנים דרך גיוסי ענק בריביות נמוכות. הן עושות את זה בשוטף, וגם לפני חודשים בודדים עזריאלי השכילה לגייס מעל 3 מיליארד שקל ולהבטיח את הפירעונות הקרובים ואת הגמישות הפיננסית להמשך, גם אם יהיה משבר.

• אמות מציגה יציבות תפעולית: ירידה של 1% ב-FFO מול עלייה של 2% ב-NOI
• המוסדיים ממשיכים להתנפל על השוק: אמות מגייסת מעבר לתכנון המקורי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השאלה אם זה יימשך תיוותר ללא תשובה. מצד אחד יש עדיין חששות ואי וודאות בשווקים הפיננסים והריאלים, ומצד שני התמחור של המניות האלו עדיין מבטא תשואה פנימית סבירה. ה-FFO (רווח-תזרים מפעילות שוטפת) מבטא מכפיל רווח של 10-12 בנטרול הנכסים בהקמה. אז גם אם יהיה משבר מסוים, האטה כלכלית ואנחנו נלך פחות לקניונים, יש לחברות האלו עדיין מרווח ביטחון גדול. זה גם בא לידי ביטוי בתקופת הקורונה - בתקופת הקורונה הן נחלשו והפסידו, אבל עמדו על הרגליים, בדיעבד אפילו בקלות. אין לחברות האלו בעיה של פירעונות אג"ח לשנה-שנתיים הבאות, וכדי שהן יעברו להפסדים ותזרימים שליליים ומתמשכים, צריכה להיות קטסטרופה של ממש. זה יכול להיות, אבל המומחים מסבירים לנו שהסיכוי לזה קטן.

עם זאת, זה לא אומר שהמניות לא יירדו. המחירים כעת, אחרי הזינוק בחודש וחצי ואחרי העליות שיהיו היום, מש לא נמוכים. הם לא מחירם של משבר. הם לא מחירים של כלכלה מתכווצת, הם לא מחירים של ירידה בצמיחה והם לא מחירים של פיטורים בהייטק  וצמצום שטחי מסחר. נזכיר כי במשרדים שאינם חדשים באזורים שונים במרכז, גם בתל אביב, כבר נרשמו ירידות מחירים קלות. כלומר, אל תצפו לקצב עלייה דומה במניה, וייתכן מאוד שהמחירים מבטאים תרחיש חיובי מדי.

מה המצב בדוחות הכספיים?

הכנסותיה של עזריאלי ברבעון עמדו על 623 מיליון שקלים, עליה של 42% אל מול הרבעון המקביל ובנוסף נרשמה עלייה של 205% ברווח הנקי לעומת הרבעון המקביל, עם 336 מיליון שקלים ברבעון הראשון של השנה. החברה הציגה NOI בסך של 456 מיליון שקלים, גידול של 51% לעומת הרבעון המקביל. ה-FFO מפעילות הנדל"ן המניב גם הוא עלה ב-48% לעומת הרבעון המקביל לסך של 337 מיליון שקלים, מתוכם 310 מיליון מאזורי מסחר ומשרדים.

• גולף תרכוש את ג'אמפ ועונות תמורת 30 מיליון שקל
• העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים

אמות הציגה ברבעון הראשון של השנה הכנסות של 241.4 מיליון שקלים, עליה של כ-30% מהרבעון המקביל בו הכניסה החברה 186.4 מיליון שקלים. הרווח הנקי של החברה עמד על 194.9 מיליון שקלים המהווים רווח שולי מרשים של 80%, עליה ברווח הנקי של 91% לעומת הרבעון המקביל. ה-NOI עמד ברבעון הראשון על 219 מיליון שקלים, כאשר התחזית של החברה היא ל-NOI שנתי בין 860 ל-890 מיליון שקלים, לעומת 780 מיליון שקלים בשנת 2021 - עליה של בין 10% ל-14%. הFFO של החברה עמד על 172 מיליון שקלים עם תחזית של החברה ל-FFO שנתי של בין 675 ל-695 מיליון שקלים ב-2022, לעומת 583 מיליון שקלים ב-2021, עליה של בין 15% ל-19%.

מליסרון הציגה נתונים חזקים גם כן עם הכנסות בגובה של 393 מיליון שקלים, עליה של 50% לעומת הרבעון המקביל. הרווח הנקי עמד על 238 מיליון שקלים לעומת 147 ברבעון המקביל- עליה מרשימה של 61%.ה-NOI ברבעון הראשון של השנה עמד על 304 מיליון שקלים לעומת 198 מיליון שקלים ברבעון המקביל- עליה של 53%. החברה צופה גידול של 43% לסוף שנת 2023 לסך של 1,665 לעומת ה-NOI של 2022 בראיה שנתית. לחברה היה ברבעון FFO של 212 מיליון שקלים, עליה של 75% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה בו עמד על 121 מיליון שקלים.