קרנות הריט הן כלי השקעה ייחודי שמאפשר חשיפה לשוק הנדל"ן המניב ומציע הטבות מס ייחודיות על התזרים שהוא מייצר. שיטת ההשקעה הזו משקפת כמה יתרונות ייחודים למשקיעים מלבד הטבות המס, והיא כלי השקעה נפוץ ופופלארי ברחבי העולם. בישראל החלו להיווצר קרנות ריט בשנים האחרונות וכיום ישנן 5 חברות כאלה בשוק, ושתי חברות שמתמקדות בריט למגורים - חברת מגוריט 1.94% ו-ריט אזורים Living ריט אזורים ליוי 0.53% .

שיטת תגמול של מנהלי קרנות הריט - מודל ישראלי ייחודי ומוזר

מודל התגמול הייחודי בישראל של מנהלי קרנות הריט הוא בהתאם לערך הנכסים במקום לתזרים שיוצרות החברות. איפה הבעיה? עליית מחירי הדיור בארץ מייצרות שיערוכים שמקפיצים את דמי הניהול שגובים המנהלים, למרות שהתזרים שהם מצליחים לייצר מפעילות החברה הוא מינימאלי, ולמרות שהעליות הללו לא קשורות בשום דרך לשיטת פעולתם.

לשם השוואה, בארצות הברית - מולדת קרנות הריט - מתוגמלים המנהלים בשכר בסיס, ובבונוסים בהתאם לביצועים הנמדדים על ידי קריטריונים תזרימיים ותפעוליים ולא לפי ערך נכסים. כך יוצא לדוגמה שבעוד קרן הריט אזורים ייצרה רווח מהשכרת נכסים (לא מעליית ערך) בגובה 10 מיליון שקל. עלויות המימון מגיעות ל-15 מיליון שקל, כך שהחברה בעצם לא ייצרה תזרים נקי כלל. ה-FFO היה שלילי והסתכם ב-1.3 מיליון שקל ברבעון. בכל זאת, גבתה חברת הניהול של אזורים 5.3 מיליון שקל ברבעון, כיון שלא משנה כמה הנכסים מניבים מבחינת הסכם דמי הניהול, אלא כמה שווה הערך בספרים. 

שיטת התגמול המוזרה אף יוצרת עיוותים של ניגודי עניינים בין המנהלים לבין ציבור המשקיעים. כיון שהמנהל מקבל תגמול לפי ערך הנכסים, יש לו אינטרס להגדיל את ערך הנכסים, בעוד שהמשקיע שאמור ליהנות מהדיבדינד, ייהנה יותר מיצירת תזרים. ניקח דוגמה קיצונית כדי להדגים זאת: אם בפני המנהל עומדת השקעה בנכס בשווי מיליון שקל שמניב 5% או בנכס בשווי 2 מיליון שקל שמניב 4%, האינטרס שלו יהיה להשקיע בנכס השני הפחות רווחי, מכיוון דמי הניהול שלו נגזרים מערך ההשקעה ולא מדמי השכירות, בעוד מנגד - האינטרס של המשקיע יהיה להשקיע בנכס הראשון. 

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דוחות אזורים Living

על פי הדוחות, הכנסות קרן הריט צמחו במהלך הרבעון לכ-11.6 מיליון שקלים, ביחס לכ-1.7 מיליון שקלים ברבעון המקביל אשתקד. 

ה-NOI עלה מ-1.5 מיליון שקלים אשתקד לכ-10.4 מיליון שקלים ברבעון הנוכחי, והוצאות המימון צמחו לכ-15.6 מיליון שקלים, בעקבות גידול בהיקף החוב של החברה והפסקת היוון עלויות מימון בעקבות השלמת פרויקטים. ה-FFO הסתכם בהפסד של 1.3 מיליון שקל. 

הרווח הנקי של החברה הגיע משערוכים, שקזזו את ההפסדים התזרימיים, והסתכם בכ-67.1 מיליון שקל, מול הפסד של כ- 0.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

נכון למועד הדוח לחברה 3 פרויקטים מניבים (אשדוד, "רקפות" ראשון לציון ו"בית בפארק" אור יהודה) עם כ-700 יח"ד מניבות אל מול פרויקט מניב אחד בתקופה המקבילה אשתקד (אשדוד). לקרן 10 פרויקטים נוספים המונים 242 יח"ד בהקמה ו-1,382 יח"ד בתכנון, במהלך חצי השנה הקרובה צפויה הקרן לאכלס את הנכס בתל אביב עם כ-80 יח"ד ובמקביל להתחיל ביצוע של שלושה פרויקטים הכוללים כ-450 יחידות דיור. סך הנכסים של הקרן עומד על כ-2,300 יח"ד ב-13 פרויקטים ברחבי הארץ.

במהלך הרבעון הראשון לשנה רשמה אזורים Living עלייה של כ-78.1 מיליון שקלים בשווי ההוגן של פרויקטים בפורטפוליו שלה. עיקר העלייה מיוחסת לפרויקט "בית בפארק" באור יהודה (כ-61 מיליון שקלים) בו בצעה החברה אכלוס של חלקו הגדול וכנגזרת לכך עלה שוויו של הנכס – שיעור התפוסה בפרויקט זה עומד נכון להיום על 97%. חלקה האחר של העלייה בשווי ההוגן מיוחסת לפרויקט החברה באשדוד (כ-15 מיליון שקלים), בעקבות עדכון שווי וגידול בדמי השכירות.

• סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
• לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...

סך הנכסים של הקרן הכפיל עצמו ביחס לרבעון המקביל אשתקד – כ-2.5 מיליארד שקלים מול כ-1.3 מיליארד שקלים ברבעון מקביל אשתקד. הנתון מראה על צמיחה משמעותית גם ביחס לסך הנכסים שהוצג בדו"ח האחרון (31.12.2021) שעמד על כ-1.9 מיליארד שקלים.

לאזורים Living יתרת מזומנים של כ-128.6 מיליון שקלים בתוספת כ-60 מיליון שקלים בפיקדונות כספיים שאינם משועבדים, זאת ביחס לכ-91 מיליון שקלים בדו"ח הקודם (31.12.21).

לפני מספר ימים, הקרן על התקשרותה עם גוף פיננסי מוביל בשוק ההון, בהסכם מימון להרחבת מסגרת האשראי שהועמד לפרויקט בית בפארק (אור יהודה) ו"רקפות" (ראשון לציון), עד לסך של 835 מיליון שקלים.