בני ברק נדל"ן נדלן בניין
צילום: Istock

רבע מהאנשים לא משלמים ארנונה

הארנונה השנתית למגורים בכל הארץ עומדת על 2,868 שקל לנפש בממוצע. בתל אביב והרצליה הארנונה לנפש יקרה; בבני ברק וגבעתיים הכי צפוף

מורן ישעיהו | (8)

ההכנסה הממוצעת מגביית ארנונה בישראל עומדת על 2,868 שקל לנפש, כאשר היקפי הגבייה המשמעותיים ביותר הם בערים תל אביב יפו והרצליה: 7,058 ו-5,670 שקל לנפש בהתאמה. ההסבר לכך לפי הלמ"ס - פעילות מסחרית ותיירותית אינטנסיבית בערים האלו לצד דירוג ברמה חברתית-כלכלית גבוהה.

ירושלים מובילה את היקף הגבייה מארנונה למגורים

שיעור הארנונה למגורים מסתכם, על פי בדיקת הלמ"ס ב-44.6% מסך הארנונה הכללית הנגבית, בין היתר, גם עבור שימוש בנכסי תעשייה ומשרדים. עיר הבירה הובילה בהיקף הגבייה בשנה זו עם מעל מיליארד שקל ממגורים, אחריה מדורגות הערים תל אביב וחיפה עם מעל לחצי מיליארד שקל. 

יחס הגבייה מכלל החיובים למגורים נותר על 75% - משמע רבע מהאנשים לא משלמים. לצד זאת, יש לציין כי במגזר היהודי שיעור הגבייה גבוה יותר מאשר במגזר הערבי.

* הנתונים במיליונים

בלמ"ס מעדכנים כי בשנים האחרונות נרשמה ירידה בהכנסות הרשויות הנובעת הן מהאטה בהשתתפות הממשלה והן מהאטה בהכנסות העצמיות מפרטים ומוסדות בגין ארנונה, אגרות והיטלים ועוד.

בשנת 2018 לדוגמה (השנה האחרונה בה ללמ"ס יש נתונים) ההכנסות העצמיות של הרשויות הסתכמו בכ-40 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 3% לעומת גידול ריאלי של 5.8% אשתקד. ככלל, שיעור ההכנסות העצמיות מההכנסות בתקציב הרגיל היה 58.5%, פחות מבשנת 2017 (59.4%), כאשר בקרב 91 מהרשויות חלה ירידה בהכנסות העצמיות, לעומת 52 רשויות ב-2017. כמו כן, הכנסות הרשויות מהשתתפות הממשלה הסתכמו ב-27.9 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 8% לעומת גידול ריאלי של 10.7% בשנת 2017.

בני ברק העיר הצפופה ביותר, שיעור הבעלות על דירה בת"א הנמוך ביותר

74.7% מהתושבים מתגוררים בתחומי העיריות. צפיפות האוכלוסייה עומדת על 394.6 לקמ"ר כאשר העיר הצפופה ביותר נכון לסוף 2018 היא בני ברק עם 27,060 תושבים לקמ''ר, ואחריה גבעתיים עם 18,565 תושבים לקמ"ר.

עוד לפי הנתונים, בתקופה זו מאזן ההגירה הפנימית הגבוה ביותר היה בראש העין (4,708), חריש (3,787), באר יעקב (2,595) ועפולה (1,495). המאזן הנמוך ביותר היה בירושלים, עם יותר אנשים שעזבו אותה מאלו שנכנסו - פער של 6,048 איש. רוב הנכנסים אליה הגיעו מבני ברק – 925 ומבית שמש – 668, ורוב היוצאים ממנה עברו לתל אביב-יפו – 1,636 ולבית שמש – 1,509.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אחרי ירושלים במאזן הגירה שלילי נרשמו בני ברק (3,111-), אשדוד (2,826-) ובת ים (2,169-). בתל אביב-יפו מאזן ההגירה הפנימית היה חיובי (יותר נכנסים מאשר יוצאים) – 582. רוב הנכנסים אליה הגיעו מירושלים ומרמת גן – 1,623. רוב היוצאים עברו לשכנות רמת גן, חולון וגבעתיים: 2,548, 1,344 ו-1,317 בהתאמה.

בנוסף, בדיקת שיעור הבעלות על דירה בקרב ערים מובילות המונות למעלה מ-50 אלף תושבים מראה כי בשנת 2018 האחוז הארצי של משקי בית הגרים בדירה בבעלותם היה 67.2% ושיעור הגרים בשכירות הסתכם ב-27.6%. האחוז הנמוך ביותר של בעלות על דירה היה בתל אביב-יפו – 41.9%, והאחוז הגבוה ביותר היה ברהט – 95.6%.

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    לא מודדים ארנונת מגורים לנפש. בלמ״ס עובדים טמבלים. (ל"ת)
    דני 25/04/2020 08:11
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    דירה = קורת גג = צורך בסיסי של האדם (ל"ת)
    דירה = קורת גג 16/04/2020 18:11
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    יוני 12/02/2020 18:25
    הגב לתגובה זו
    חבל שאין אף נתון אחד נכון בכתבה!!! תבדקו מדגמית באתרי הרשויות את הדוחות הכספיים.
  • 5.
    יוני 12/02/2020 18:22
    הגב לתגובה זו
    תבדקו בדוחות הכספיים באתרי הרשויות את הנתונים שלכם. הכל שגוי בצורה מאד קיצונית!! מי שכתב את המאמר עיוות בצורה דרמטית את הנתונים. תמחקו את הכתבה הזו. אין אף רשות מהמגזר היהודי מתחת ל85 % גביייה!
  • 4.
    לראות גם כמה משלמים מתוך כלל התושבים בכול ישוב (ל"ת)
    היה מעניין 12/02/2020 15:22
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    ישראל 12/02/2020 14:59
    הגב לתגובה זו
    מזמן הארנונה הפכה לדמי חסות של נכס מולאם הנכסים הם לא שלנו יותר הם שייכים לשליטי המדינה
  • 2.
    שגיא 12/02/2020 06:43
    הגב לתגובה זו
    קודם כל בכותרת כתוב שרבע מהאנשים לא משלמים ארנונה, אבל בכתבה בכלל לא מדובר על זה! רבע ממה? מכל האנשים בארץ? ואיזה עונש צפוי להם? דבר שני, כתוב ״ האחוז הנמוך ביותר היה בתל אביב-יפו – 41.9%, והאחוז הגבוה ביותר היה ברהט – 95.6%.״ - אחוז של מי? של בעלי הדירות או של השוכרים?
  • 1.
    שיתחילו לעקל להם נכסים (ל"ת)
    שמוליק 11/02/2020 18:39
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.