בניין ההמשרדים בלוד - ריט1
צילום: יחצ

קרנות הריט מניבות תשואה של 10% על ההון; למה אתם מקבלים פחות, והאם השקעה בריט עדיין אטרקטיבית?

איך זה שקרנות הריט ממשיכות לגדול אך בפועל זה פוגע בתשואות של המשקיעים מה ההבדל בין תשואה על ההון לבין תשואה על שווי השוק, ומה התשואה הצפויה בהשקעה  בריט1?

אם בעבר הלא רחוק אחת הדרכים המוצלחות להשקיע בנדל"ן מניב הייתה דרך קרנות הריט, הרי שכיום הקרנות אמנם ממשיכות לגלם תשואות סבירות, אך נמוכות מבעבר. מחירי המניות זינקו ובמקביל התשואה הצפויה ביחס לשווי שוק ירדה משמעותית.

איך הקרנות עובדות? ולאן התשואה הולכת לאיבוד?

נתחיל בתאוריה ומשם נעבור לפרקטיקה, בתאוריה, קרנות הריט שמתמחות בנכסים מסחריים רוכשות מבנים ומשרדים, ומשכירות את הנכסים בתשואה של 6%-8%. במקביל הן גם מתמנפות - לוקחות הלוואות בהיקף של עד 60% מהמאזן, ויוצרות בדרך הזו תשואה גבוה על ההון. איך זה קורה?

שוק ההון אוהב מאוד את הקרנות האלו, הוא מספק להן מימון בריבית אפסית - 1%, אולי מעט יותר. החברות מתמנפות בגבול המותר (60%), וכך הן יוצרות תשואה גבוהה על ההון. לדוגמה, נניח שקרן מסוימת עם הון של 40 מיליון שקל מגייסת חוב בסך 60 מיליון שקל בריבית 1%, ומשקיעה 100 מיליון שקל בנכסים שמניבים שכר דירה של 7%. סך ההכנסות יסתכם ב-7 מיליון שקל (7% על 100 מיליון שקל), והמימון יסתכם ב-1.2 מיליון שקל (2% על חוב של 60 מיליון שקל).

בשורה התחתונה (ונתעלם מדמי הניהול) הקרן תרוויח כ-5.8 מיליון שקל (7 מיליון פחות 1.2 מיליון שקל) והמשמעות להון העצמי - תשואה מדהימה של - 14.5%. זאת אמנם דוגמה תאורטית, בפועל יש כאמור דמי ניהול, אם כי, התשואה על ההון העצמי של קרנות הריט הנסחרות לא רחוקה מאוד מהמספרים האלו.

הבעיה היא שבפועל המשקיעים לא מתקרבים לתשואה הזו. המשקיעים לא קונים את המניות לפי מחיר ההון העצמי, הם רוכשים את המניות לפי שווי השוק, והשווי בשנים האחרונות ובמיוחד בשנה האחרונה זינק בעשרות אחוזים - השווי התנתק מהוון העצמי.

ריט 1 כדוגמא - מה התשואה הצפויה למשקיע?

על פי דוחות ריט 1, ברבעון השלישי היקף נכסי החברה עמד על כ-5.3 מליארד שקל. לצד זאת, בהערכה גסה הנסמכת על נתוני תשעת החודשים הראשונים של הרבעון והרבעון השלישי ה-NOI השנתי של החברה צפוי לעמוד על כ-350 מיליון שקל. מכך, ניתן לגזור שהתשואה השנתית מנכסי החברה עומדת על כ-6.6%. 

אבל, הקרן ממונפת, והתשואה על ההון בהתאמה גבוה יותר (ראו דוגמה תיאורטית). בהינתן הוצאות המימון, הרווח המייצג (FFO) מסתכם בכ-250 מיליון שקל בשנה, על הון עצמי של קרוב ל-2.5 מיליארד שקל - דהיינו תשואה של כ-10%.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

תשואה מרשימה, אלא שאתם לא מקבלים אותה - שווי השוק זינק לכ-4 מיליארד שקל (זינוק של מעל 50% בשנה למצב של מכפיל הון - 1.6) כך שרווח של 250 מיליון שקל על השווי מספק תשואה טובה של 6.3%, אבל לא תשואה פנומנלית. מדובר בתשואה נמוכה מזו שריט 1 עצמה מייצרת על הנכסים שלה, מדובר בתשואה נמוכה יחסית לתשואה שתקבלו אם תשקיעו ישירות בשוק הנדל"ן המניב.  

לסיכום, יש יתרונות בהשקעה בקרנות הללו לעומת השקעה ישירה בנדל"ן מניב, אבל אם בעבר אחד מהיתרונות היה התשואה, הרי שהיום זה כבר לא המצב. משקיעים עם סכום גדול יכולים לעשות זאת בעצמם (לרבות מינוף) ולזכות לתשואה גבוה יותר. הבעיה - זה לא מתאים למשקיעים קטנים, לא ניתן לממש מהרגע להרגע, יש אלמנטים של מיסוי ועוד. 

 

ומה המצב ביתר הקרנות? המצב די דומה, גם בריט הנוספות המשקיעות במשרדים ומסחר - סלע נדל"ן, מניבים ריט. 

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    בחברה אתה יכול להכיר כנגד הכנסות דיבדנד בהוצאות .... (ל"ת)
    שישו 03/12/2019 10:47
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    ירדן 02/12/2019 10:45
    הגב לתגובה זו
    נסיון חמוד לשקף מציאות לא נכונה. התשואות משקפות לחלוטין גם את הצפי קדימה של אותם קרנות ריט. הריבית הנמוכה עתידה עוד לרדת, 2020 זו שנת הנדלן המניב אין ספק.
  • 9.
    קרן הריט לא משלמת מס הכנסה לכן משקיע פרטי משלם 35% מס. חייבים לקחת גם את זה בחשבון (ל"ת)
    נו באמת 02/12/2019 10:14
    הגב לתגובה זו
  • ערן 02/12/2019 10:43
    הגב לתגובה זו
    בהחלט צודק. וזה משמעותי מאוד. הנדלן המניב במיוחד עם הריבית שעתידה עוד לרדת היא אלנטרנטיבת השקעה שמשקפת סיכון נמוך מאוד, עם תשואה גבוהה גם בהשוואה להשקעות עם סיכון גבוה בהרבה. על בסיס נתוני המיקרו והמאקרו, וזו דעתם גם של אנליסטים רבים, זו תיהיה שנת שיא נוספת לנדלן המניב. נראה את מדד הנדלן מטפס עוד לפחות 50 אחוז ב- 2020.
  • 8.
    דירה = קורת גג 02/12/2019 09:45
    הגב לתגובה זו
    דירה = קורת גג
  • 7.
    סוחר 02/12/2019 09:16
    הגב לתגובה זו
    לרוב הריטים נסחרים בתשואות דיבידנד גבוהות של 3% ומעלה לשנה. זה קאש פלואו משמעותי.
  • 6.
    הבעיה בהשקעה זו היא המס שנגבה-המס הוא 50%-מניסיון (ל"ת)
    לא שווה להשקיע 02/12/2019 09:07
    הגב לתגובה זו
  • שלומי 02/12/2019 13:58
    הגב לתגובה זו
    ניתן להגיש דוח למס הכנסה בסוף שנת המס ולקבל את המס חזרה(ניכוי המס במקור לא מתחשב במצבך האישי).
  • 5.
    ששי 02/12/2019 08:05
    הגב לתגובה זו
    גם המוסדיים קנו
  • 4.
    שי 02/12/2019 07:46
    הגב לתגובה זו
    בתקופה של ריבית אפס זה תשואה מצויינת
  • תשואה מסוכנת, תעשה אותה לבד תקבל 10% בלי סיכון (ל"ת)
    דני 02/12/2019 09:14
    הגב לתגובה זו
  • בלי סיכון? להיות בעל נכס מניב כולל סיכון ועוד איך (ל"ת)
    ג 02/12/2019 09:53
  • 3.
    כתבה יפה (ל"ת)
    אחד שמבין 02/12/2019 07:26
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אלי 02/12/2019 07:09
    הגב לתגובה זו
    אם איני טועה ריט 1 משלמת דיבידנד יפה. האם לא צריך לשקלל זאת בחישוב התשואה?
  • הדיבידנד בתוך התשואה (ל"ת)
    דני 02/12/2019 09:12
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    השקיע 02/12/2019 06:52
    הגב לתגובה זו
    לא הבנתי מה הבעיה עם חברה שמרויחה יותר ואני לוקח חלק מהרווחים ? חברה גדולה, מחלקת דיבידנדים, ניהול טוב, אז בסדר, אני לא יקבל את האחוז המדוייק שהם מקבלים, תפסיקו להיות רודפי בצע. ככה נופלים.כתבה ממש לא במקום !!
  • אתה לוקח סיכון גדול שלא מתומחר (ל"ת)
    דני 02/12/2019 09:13
    הגב לתגובה זו
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini
ניתוח Bizportal

הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?

המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל 

תמיר חכמוף |

המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.

בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה, כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.

מי הוביל את המכירות?

מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו. 

מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21%  , בנק הפועלים פועלים 0.66%  , אל על אל על 2.32%  , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54%   והפניקס הפניקס 2.11%  , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.

עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.

מנועי בית שמש
צילום: רווח הפקות ויקיפדיה

פימי מימשה מניות בית שמש ב-500 מיליון שקל

אדיר בן עמי |

קרן פימי, בניהולו של ישי דוידי, מבצעת מהלך נוסף למימוש רווחים. הקרן מכרה כ-8.8% ממניות מנועי בית שמש תמורת כ-500 מיליון שקל. בעקבות העסקה תרד אחזקת הקרן לכ-17% בלבד, לעומת שליטה מלאה שהחזיקה בעבר. המימוש נשעה בדיסקאונט של אחוזים בודדים על מחיר השוק. פימי מורווחת על ההשקעה בבית שמש פי 20, כשרוב העלייה הגיעה בשנתיים האחרונות. 

המימוש בבית שמש מצטרף למימושים שביצעה הקרן בתקופה האחרונה. מתחילת החודש מכרה פימי גם כ-13% ממניות עשות אשקלון בהיקף של כ-250 מיליון שקל. באפריל היא מכרה 15% ממניות אורביט תמורת כ-100 מיליון שקל. מדובר בשלוש עסקאות מהותיות שביחד מצטברות למימושים של כ-850 מיליון שקל בתוך פחות מחצי שנה כשבשנה שעברה היו גם מימושים גדולים. 

פימי רכשה את השליטה במנועי בית שמש בשנת 2016 מכלל תעשיות לפי שווי חברה של כ-300 מיליון שקל בלבד. השווי הנוכחי של החברה הוא כ-5.7 מיליארד שקל - כלומר, מדובר במימוש לפי שווי הגבוה כמעט פי 20 מההשקעה המקורית. 

הדוחות האחרונים של בית שמש ביטאו צמיחה בהכנסות אך שחיקה מסוימת של הרווח. ההכנסות ברבעון השני עלו ב-24% לשיא של כ-77 מיליון דולר, בעיקר בזכות מגזר המנועים שנהנה מביקוש גבוה בשוק הביטחוני בארץ ובחו"ל ושמר על רווחיות גבוהה. מנגד, השורה התחתונה נשחקה, כאשר הרווח הנקי ירד ל-7.2 מיליון דולר לעומת 9 מיליון אשתקד, בעיקר בשל זינוק בהוצאות המימון ל-3.1 מיליון דולר והשפעת מס גבוהה שנבעו מתיסוף חד של השקל והגידול במינוף בעקבות רכישת Turbine Standard. כלומר, הפעילות עצמה ממשיכה להתרחב בקצב מהיר, אך חשיפת החברה לשערי מטבע ולחוב הפיננסי מטילה משקל כבד על התוצאות המדווחות. בנטרול האירועים החריגים ברבעון נראה שהחברה היתה מרוויחה מעל 10 מיליון דולר. 

גידול בהכנסות ברבעון מול אשתקד נובע בעיקר מעליה במכירות בשני מגזרי הפעילות, בדגש על גידול במכירות מגזר המנועים. ההכנסות כוללות סך של כ-1.7 מיליון דולר הנובעים מעדכון מחירים ללקוחות ואת מכירותיה של Turbine Standard בהיקף של כ-8.6 מיליון דולר. הכנסות מגזר החלקים ברבעון צמחו בכ-4.4% לעומת הרבעון המקביל אשתקד והסתכמו בכ-43.9 מיליון דולר (מתוכן כ-2.3 מיליון דולר מכירות פנימיות).