קרנות הריט מניבות תשואה של 10% על ההון; למה אתם מקבלים פחות, והאם השקעה בריט עדיין אטרקטיבית?
אם בעבר הלא רחוק אחת הדרכים המוצלחות להשקיע בנדל"ן מניב הייתה דרך קרנות הריט, הרי שכיום הקרנות אמנם ממשיכות לגלם תשואות סבירות, אך נמוכות מבעבר. מחירי המניות זינקו ובמקביל התשואה הצפויה ביחס לשווי שוק ירדה משמעותית.
איך הקרנות עובדות? ולאן התשואה הולכת לאיבוד?
נתחיל בתאוריה ומשם נעבור לפרקטיקה, בתאוריה, קרנות הריט שמתמחות בנכסים מסחריים רוכשות מבנים ומשרדים, ומשכירות את הנכסים בתשואה של 6%-8%. במקביל הן גם מתמנפות - לוקחות הלוואות בהיקף של עד 60% מהמאזן, ויוצרות בדרך הזו תשואה גבוה על ההון. איך זה קורה?
שוק ההון אוהב מאוד את הקרנות האלו, הוא מספק להן מימון בריבית אפסית - 1%, אולי מעט יותר. החברות מתמנפות בגבול המותר (60%), וכך הן יוצרות תשואה גבוהה על ההון. לדוגמה, נניח שקרן מסוימת עם הון של 40 מיליון שקל מגייסת חוב בסך 60 מיליון שקל בריבית 1%, ומשקיעה 100 מיליון שקל בנכסים שמניבים שכר דירה של 7%. סך ההכנסות יסתכם ב-7 מיליון שקל (7% על 100 מיליון שקל), והמימון יסתכם ב-1.2 מיליון שקל (2% על חוב של 60 מיליון שקל).
בשורה התחתונה (ונתעלם מדמי הניהול) הקרן תרוויח כ-5.8 מיליון שקל (7 מיליון פחות 1.2 מיליון שקל) והמשמעות להון העצמי - תשואה מדהימה של - 14.5%. זאת אמנם דוגמה תאורטית, בפועל יש כאמור דמי ניהול, אם כי, התשואה על ההון העצמי של קרנות הריט הנסחרות לא רחוקה מאוד מהמספרים האלו.
- "שרי החינוך באים והולכים ובשביל שלא תהיה שביתה הם נותנים עוד כסף"
- טסלה מבקשת לאשר חלוקת מניות הטבה בשיעור של 3 ל-1: איך תגיב המניה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבעיה היא שבפועל המשקיעים לא מתקרבים לתשואה הזו. המשקיעים לא קונים את המניות לפי מחיר ההון העצמי, הם רוכשים את המניות לפי שווי השוק, והשווי בשנים האחרונות ובמיוחד בשנה האחרונה זינק בעשרות אחוזים - השווי התנתק מהוון העצמי.
ריט 1 כדוגמא - מה התשואה הצפויה למשקיע?
על פי דוחות ריט 1, ברבעון השלישי היקף נכסי החברה עמד על כ-5.3 מליארד שקל. לצד זאת, בהערכה גסה הנסמכת על נתוני תשעת החודשים הראשונים של הרבעון והרבעון השלישי ה-NOI השנתי של החברה צפוי לעמוד על כ-350 מיליון שקל. מכך, ניתן לגזור שהתשואה השנתית מנכסי החברה עומדת על כ-6.6%.
אבל, הקרן ממונפת, והתשואה על ההון בהתאמה גבוה יותר (ראו דוגמה תיאורטית). בהינתן הוצאות המימון, הרווח המייצג (FFO) מסתכם בכ-250 מיליון שקל בשנה, על הון עצמי של קרוב ל-2.5 מיליארד שקל - דהיינו תשואה של כ-10%.
- קמטק עקפה את הציפיות אבל תחזית מאכזבת מפילה את המניה
- טאואר עם תוצאות מעל הצפי - מעלה תחזית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
תשואה מרשימה, אלא שאתם לא מקבלים אותה - שווי השוק זינק לכ-4 מיליארד שקל (זינוק של מעל 50% בשנה למצב של מכפיל הון - 1.6) כך שרווח של 250 מיליון שקל על השווי מספק תשואה טובה של 6.3%, אבל לא תשואה פנומנלית. מדובר בתשואה נמוכה מזו שריט 1 עצמה מייצרת על הנכסים שלה, מדובר בתשואה נמוכה יחסית לתשואה שתקבלו אם תשקיעו ישירות בשוק הנדל"ן המניב.
לסיכום, יש יתרונות בהשקעה בקרנות הללו לעומת השקעה ישירה בנדל"ן מניב, אבל אם בעבר אחד מהיתרונות היה התשואה, הרי שהיום זה כבר לא המצב. משקיעים עם סכום גדול יכולים לעשות זאת בעצמם (לרבות מינוף) ולזכות לתשואה גבוה יותר. הבעיה - זה לא מתאים למשקיעים קטנים, לא ניתן לממש מהרגע להרגע, יש אלמנטים של מיסוי ועוד.
ומה המצב ביתר הקרנות? המצב די דומה, גם בריט הנוספות המשקיעות במשרדים ומסחר - סלע נדל"ן, מניבים ריט.
- 11.בחברה אתה יכול להכיר כנגד הכנסות דיבדנד בהוצאות .... (ל"ת)שישו 03/12/2019 10:47הגב לתגובה זו
- 10.ירדן 02/12/2019 10:45הגב לתגובה זונסיון חמוד לשקף מציאות לא נכונה. התשואות משקפות לחלוטין גם את הצפי קדימה של אותם קרנות ריט. הריבית הנמוכה עתידה עוד לרדת, 2020 זו שנת הנדלן המניב אין ספק.
- 9.קרן הריט לא משלמת מס הכנסה לכן משקיע פרטי משלם 35% מס. חייבים לקחת גם את זה בחשבון (ל"ת)נו באמת 02/12/2019 10:14הגב לתגובה זו
- ערן 02/12/2019 10:43הגב לתגובה זובהחלט צודק. וזה משמעותי מאוד. הנדלן המניב במיוחד עם הריבית שעתידה עוד לרדת היא אלנטרנטיבת השקעה שמשקפת סיכון נמוך מאוד, עם תשואה גבוהה גם בהשוואה להשקעות עם סיכון גבוה בהרבה. על בסיס נתוני המיקרו והמאקרו, וזו דעתם גם של אנליסטים רבים, זו תיהיה שנת שיא נוספת לנדלן המניב. נראה את מדד הנדלן מטפס עוד לפחות 50 אחוז ב- 2020.
- 8.דירה = קורת גג 02/12/2019 09:45הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 7.סוחר 02/12/2019 09:16הגב לתגובה זולרוב הריטים נסחרים בתשואות דיבידנד גבוהות של 3% ומעלה לשנה. זה קאש פלואו משמעותי.
- 6.הבעיה בהשקעה זו היא המס שנגבה-המס הוא 50%-מניסיון (ל"ת)לא שווה להשקיע 02/12/2019 09:07הגב לתגובה זו
- שלומי 02/12/2019 13:58הגב לתגובה זוניתן להגיש דוח למס הכנסה בסוף שנת המס ולקבל את המס חזרה(ניכוי המס במקור לא מתחשב במצבך האישי).
- 5.ששי 02/12/2019 08:05הגב לתגובה זוגם המוסדיים קנו
- 4.שי 02/12/2019 07:46הגב לתגובה זובתקופה של ריבית אפס זה תשואה מצויינת
- תשואה מסוכנת, תעשה אותה לבד תקבל 10% בלי סיכון (ל"ת)דני 02/12/2019 09:14הגב לתגובה זו
- בלי סיכון? להיות בעל נכס מניב כולל סיכון ועוד איך (ל"ת)ג 02/12/2019 09:53
- 3.כתבה יפה (ל"ת)אחד שמבין 02/12/2019 07:26הגב לתגובה זו
- 2.אלי 02/12/2019 07:09הגב לתגובה זואם איני טועה ריט 1 משלמת דיבידנד יפה. האם לא צריך לשקלל זאת בחישוב התשואה?
- הדיבידנד בתוך התשואה (ל"ת)דני 02/12/2019 09:12הגב לתגובה זו
- 1.השקיע 02/12/2019 06:52הגב לתגובה זולא הבנתי מה הבעיה עם חברה שמרויחה יותר ואני לוקח חלק מהרווחים ? חברה גדולה, מחלקת דיבידנדים, ניהול טוב, אז בסדר, אני לא יקבל את האחוז המדוייק שהם מקבלים, תפסיקו להיות רודפי בצע. ככה נופלים.כתבה ממש לא במקום !!
- אתה לוקח סיכון גדול שלא מתומחר (ל"ת)דני 02/12/2019 09:13הגב לתגובה זו
מניות בולטות בבורסת תל אביב, נוצר באמצעות AIהעולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
רבל התעשייתית הכבדה - מצליחה להתרומם; סי-לאב מנסה להימחק ללא-הצלחה; ג'י סיטי נלחצת מרכישת מניות המיעוט - ומה קורה בחברות החלום?
אנחנו פותחים את השבוע הראשון של המסחר, כשהיום נרשמת מגמה חיובית מתונה עד יציבה במדדי הדגל של הבורסה לסקירת בורסת תל אביב. מחזורי המסחר ברמות נמוכות יחסית לשעות הצהריים, מחזור הרצף נע סביב 800 מיליון שקל, די אופייני לימי ראשון, ואם כבר הזכרנו את ראשון אז כדאי לציין שנותרו עוד 9 ימי מסחר בלבד עד למועד שבו תעבור הבורסה למתכונת החדשה - ימי מסחר שני עד שישי (14:00) ללא מסחר בראשון בדומה לסדר בשאר בורסות העולם.
למרות "השקט" היחסי, יש מניות שמושכות את תשומת הלב וזזות בחדות. בהמשך נסקור את המניות שבולטות היום וגם מה הסיבות שמאחורי התנועות.העולות
נתחיל בטבלת העולות. לפני שקופצים למסקנות מזינוקים "דו ספרתיים" צריך לזכור שהרבה מהמניות שמככבות בטבלה הזאת עולות על בסיס מחזורי מסחר נמוכים במיוחד מאות עד עשרות אלפי שקלים בודדים. במצבים כאלה, גם עסקה בודדת שנעשית על ה-BID, היא קנייה במחיר שמנותק ממחיר השוק, והיא מייצרת תנועת פייק. ולכן אין לזה משמעות ממשית, והעלייה הזאת יכולה להתהפך באותה מהירות שבה היא נוצרה. באמירת אגב זה גם, בעצם, אחת הרעות החולות של הבורסה המקומית - הסחירות הנמוכה. יש לא מעט מניות שבמהלך יום שלם לא עובר בהן כמעט שקל, מה שמקשה על תמחור אמיתי של שווי החברות ומייצר תנודתיות מלאכותית.סי-לאב - סי-לאב 0% תופסת את העין עם עלייה של כ-10%. זו חברת מערכות מחשוב שהצטרפה לבורסה בפברואר 2021, בעיצומה של עונת ההנפקות, אז נכנסה לבורסה לפי שווי
של כ-180 מיליון שקל ומחיר מניה של כ-18 שקל. כיום היא מבקשת להימחק מהמסחר לפי מחיר של 9 שקלים למניה סביב ה-78 מיליון שקל בשווי. אבל היום המניה מזנקת מעל לרמת מחיר הרכישה המוצעת, מה שמרמז שהמשקיעים מבקשים שהמחיקה תתבצע
בפרמיה גבוהה יותר. סי-לאב עוסקת בפיתוח, ייצור ושיווק של מערכות מחשב מתקדמות, הן במתכונת של מחשבים "ארוזים" במארזים תעשייתיים והן ככרטיסים אלקטרוניים ייעודיים שמוטמעים במערכות אחרות. החברה פועלת מול לקוחות מוסדיים ותעשייתיים בארץ ובעולם, ונחשבת לשחקנית נישתית
בתחום המחשוב המותאם לצרכים ביטחוניים וייעודיים.
- אוקטובר הירוק: ת"א רושמת שיא גיוסים היסטורי למדדי המניות
- עמלות מסחר: איפה הכי זול לסחור בבורסה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ג'ין טכנולוגיות - ג'ין טכנולוגיות 0.47% מזנקת היום סביב ה-7% למרות שאין הודעה שיכולה להסביר את התנועה. GEEN AI “רוכבת” על גל ההתעניינות הגובר סביב תחום ה-AI, והיא לוקחת את זה ליישומים ארגוניים. ג׳ין, נולדה מתוך חטיבת הדאטה של וואן טכנולוגיות והונפקה במאי האחרון, מפתחת פתרונות בינה מלאכותית לארגונים גדולים, בהם חברת החשמל, מכבי שירותי בריאות וגם התעשייה האווירית. לאחרונה הודיעה החברה על הרחבת הפעילות הבינלאומית, עם הקמת שני מרכזי הפצה בסינגפור - שיתפקד כמרכז הפעילות לאזור אסיה-פסיפיק, ובסן פרנסיסקו לשוק האמריקאי. ג'ין רחוקה מרווחיות, ברבעון השני היא שרפה 20 מיליון שקל, קפיצה משמעותית מהפסדים רבעוניים שנעים סביב ה-5 מיליון בחודש כשבקופה שלה יש רק 17 מיליון שקל, כך שסביר להניח שהיא תיאלץ לגייס הון בקרוב אם ע"י דילול או בדרכים אחרות.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגקמהדע מזנקת 6%, טאואר 4%; קמטק נופלת 7% - עליות מתונות במדדים
מגמה חיובית בת"א ברקע העליות בחוזים העתידיים (להרחבה - השוורים חוזרים: אסיה והחוזים בוול סטריט בעליות) מדד ת"א 35 עולה 0.4% ומדד ת"א 90 מוסיף 0.7%.
במבט על הסקטורים, מדד הבנקים יורד 0.3%, מדד הביטוח עולה 0.6%, מדד הנדל"ן עולה 0.8% ומדד הנפט והגז יורד 0.3%.
החשב הכללי במשרד האוצר פרסם כי הגירעון התקציבי המשיך לעלות גם באוקטובר, והגיע
ל-4.9% מהתוצר כ-102.5 מיליארד שקל ב-12 החודשים האחרונים, לעומת 4.7% בספטמבר. מתחילת השנה נרשם גירעון של 71.5 מיליארד שקל, כאשר הכנסות המדינה עמדו על כ-457.5 מיליארד שקל עלייה של כ-14.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד בעוד שההוצאות הסתכמו בכ-529 מיליארד
שקל, עלייה של 5.1%. באוצר מזכירים כי יעד הגירעון לשנת 2025 עודכן כבר 3 פעמים, וכעת הממשלה צפויה להגדילו ל-5.2% בעקבות עלויות הביטחון והסיוע למפונים.
אבל מעבר לכותרות, נתוני הגבייה לאוקטובר 2025 מספקים בשורה - גביית המסים ממשיכה לשבור שיאים ועומדת
על 432.3 מיליארד שקל בעשרת החודשים הראשונים של השנה - עלייה מרשימה של 15.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לביזפורטל נודע כי בהערכות פנימיות מצפים לכ-520 מיליארד שקל של הכנסות מסים ואף מעבר לכך עד סוף השנה. הרבה מעבר לתקציב
המקורי שהיה על 493 מיליארד שקל. הסיבה היא גבייה טובה ומואצת, מלחמה בהון השחור (לרבות פרויקט והטמעת "חשבוניות ישראל") וכן תשלומי מס מוגברים בעקבות חוק הרווחים הראויים לחלוקה. הגידול כתוצאה מהחוק שדוחף בעצם לחלק דיבידנד ולשלם עליהם מס יימשך עד סוף השנה - הפתעה חיובית באוצר: גביית המסים צפויה לשבור שיא עם 520 מיליארד שקל, הגירעון יהיה נמוך מהצפוי
המשקיעים מצפים להורדת ריבית, כאשר מה שצפוי לסגור סופית את הנושא יהיה מדד המחירים שיתפרסם ביום שישי. הציפיות בשוק מצביעות על עלייה של כ-0.5%. אחרי שהמדד הקודם הפתיע בירידה חדה של 0.6% והוריד את האינפלציה השנתית ל-2.5%, השוק מעריך כי גם הפעם נראה נתון שיחזק את ההסתברות להורדת ריבית כבר בהחלטה הקרובה האם הריבית תרד בסוף החודש? זה הנתון שיקבע
- ג'י סיטי ירדה 6.8%, נקסט ויז'ן עלתה 7.1%, סגירה יציבה במדדים
- איי.סי.אל נפלה 15%, חברה לישראל איבדה 14%; מחזור המסחר - 13.4 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ג’י סיטי ג'י סיטי -0.71% ממשיכה לרכז עניין, לאחר ההודעה בשבוע שעבר על רכישת מניות נוספות בחברת הבת הפינית סיטיקון והתחייבותה להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט. מאז ההודעה של מעלות ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות, מניית החברה איבדה גובה והאג"ח של החברה רשמו ירידות, סימן לכך שהמשקיעים מתחילים להפנים את ההשלכות האפשריות על המינוף והנזילות. למרות שהחברה הצהירה כי ההשפעה על רמת המינוף תהיה “זניחה”, חברת הדירוג הזהירה כי במקרה של היענות רחבה להצעת הרכש, יחס החוב להון העצמי עלול לטפס לטווח של 70%-75%, ובתרחישים שונים אף לעבור את רף ה־80%. זה אומר שיש עלייה ניכרת בסיכון הפיננסי של החברה, בדיוק בזמן שבו היא מנסה ליישם תוכנית ארוכת טווח לצמצום חוב ומינוף עד 2028. ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%.
