נדל"ן נדלן דיור דירות בניין, בנייה
צילום: דוד פרימן
פרסום ראשון

ברקליס השיקו סיקור למניית שיכון ובינוי, ועל הדרך גם הציגו תחזית למחירי הדירות בישראל - עם שורה תחתונה ברורה

בענקית ההשקעות משיקים היום סיקור ראשוני לשיכון ובינוי (שימו לב לאפסייד) ומציגים תחזית למחירי הדירות
גיא בן סימון | (35)
נושאים בכתבה שיכון ובינוי

בנק ההשקעות ברקליס יצא היום בסיקור ראשוני לחברת הנדל"ן הישראלית שיכון ובינוי שבין היתר גם פועלית בתחום הנדל"ן למגורים והינה החברה הגדולה בישראל בתחום זה. כחלק מההמלצה, הציגו בברקליס את התחזית שלהם לגבי כיוון מחירי הדירות בארץ.

"למרות שבהסתכלות היסטורית מחירי הדירות גבוהים, אנחנו לא צופים לחץ מטה בטווח הזמן הקרוב (any time soon), זאת בשל העובדה כי הביקוש עדיין עולה על ההיצע", כך כותבים בברקליס ומוסיפים כי "כיוון שהממשלה מבצעת פעולות להרחקת המשקיעים מהשוק, אנחנו מעריכים כי מחירי הדירות ישמרו על יציבות כאשר הגידול הדמוגרפי הוא שיכתיב את הקצב".

בהמשך מביאים בברקליס את נתון משרד השיכון שלפיו בעשור הקודם נבנו מעט מידי דירות (30 אלף בשנה לעומת ביקוש שעומד על 50 אלף) ולכן נוצר גירעון מצטבר של כ-100 אלף דירות. הטענה של ברקליס היא שהגירעון הזה לצד הריבית הנמוכה, זה מה שהביא לעליית המחירים.

בשורה התחתונה, כותבים בברקליס כך: "הדרך היחידה להוריד את מחירי הדירות היא להגביר את היצע הקרקעות הזמינות למגורים", כאן בברקליס מפנים את תשומת הלב של לדו"ח של בנק ישראל שלפיו לוקח כעשור לקבל את כל האישורים הרגולטורים מהרשות הממשלתית והמקומית לצורך בנייה למגורים ונוסף מציינים בברקליס גם את המחסור בעובדים בתחום הבניה. "אמנם הממשלה ביצעה מספר צעדים להקלה על ההליך הרגולטורי וגם להבאת עובדים זרים לענף הבניה, אך לדעתנו ייקח עוד זמן עד שהדברים יבואו לידי ביטוי. מהסיבות האלו, אנחנו לא רוצים לחץ לירידות מחירים בזמן הקרוב. בהסתכלות לטווח הבינוני-ארוך, אנחנו עשויים לראות ירידה מדרגה במחירים כאשר היצע הדירות ידביק את הביקוש של הגידול הדמוגרפי".     

לעניין שיכון ובינוי 1.43% . בברקליס נוקבים בהמלצת 'תשואת יתר' עם מחיר יעד  של 12 שקל למניה, כלומר אפסייד של 42% על מחיר השוק.

בברקליס לא מתרגשים מההאטה במכירות דירות חדשות למגורים שנרשמה במחצית השנה הראשונה של השנה, ובנוגע למלאי הדירות שברשותה של החברה בברקליס חושבים שהוא מתומחר בדיסקאונט של 58% (כפי שרשום בספרים), מה שמספק להערכתם יתרון מבני לשיכון ובינוי בפרויקטים המוצעים למכירה. "לשיכון ובינוי מלאי קרקע שאנו מעריכים כמשמעותי יותר מאשר הערך הרשום בספרים שלה ומאפשר לחברה לבנות במינון גבוה במיוחד". ולראייה, בברקליס מציינים כי עתודות הקרקע שרכשה שיכון ובינוי בעשור האחרון הגדילו את שוויים. כך למשל, בברקליס ציינו את פרויקט 'חלומות חדרה' שלהערכתם שווי הקרקע עלה פי 3.8 מאז הרכישה. למעשה בברקליס בדקו את פרוטפוליו הנכסים כולו של שיכון ובינוי ומצאו כי הוא מוערך בחסר ב-687 מיליון שקל. בברקליס מעריכים את מלאי הנכסים של שיכון ובינוי ב-1.6 מיליארד שקל.

בנוגע לשוק הבנייה בישראל, בברקליס ציינו כי לשיכון ובינוי יש עבר שמוכיח את עצמו ובנייה בצנרת שאותה הגדירו כצנועה יחסית. "שיכון ובינוי פועלת בשוק כבר 90 שנה והרוויחה מוניטין טוב על רקע הביצוע. בראייה להמשך, אנו רואים את החברה ממוצבת היטב לקראת פרויקטי תשתיות ציבוריות לשנה הקרובה. לאחרונה החליטה החברה על כניסה לתחומים מורכבים נוספים של בנייה מיוחדת שפונה לשווקים חדשים רווחיים יותר".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

תגובות לכתבה(35):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 26.
    דור שלם משועבד 17/09/2017 06:07
    הגב לתגובה זו
    תעלה להם ביוקר.אני מצפה מכל סטודנט שיכול להמשיך ולהתגורר בבית הוריו לתקופת הלימודים שלו שפשוט יעשה זאת מבלי לחשבן או להתבייש ואם כולם ינהגו כך אז המשכירים לא יעמדו בהחזרים בגין ההללואות שלקחו בכסף הזול ורבים מהם יפשטו רגל ויאלצו למכור בזול או להשכיר במחיר שפוי.הכוח בידיים שלכם והכל שאלה מה תעשו איתו.
  • 25.
    צריך לילמוד מהחרדים 17/09/2017 05:52
    הגב לתגובה זו
    בדיוק כפי שהחרמנו את הקוטג' הגיע הזמן שהמדינה תדאג לספק לאזרחיהה דרות במחיר הוגן.דירה ברכז הערים המפותחות לא צריכה לעלות יותר מ600 אלף ש"ח ואם הציבור יקח יוזמה ויחרים את המשכירים או לחילופין את המוכרים ויתאפק שנה בצורה מאורגנת אז הוא יקבל דירה במחיר הוגן.תנצלו את הקיפאון הקיים ותדאגו לשמר אותו עד שכמה חברות בניה יפשטו רגל ואז המסר יעבור כמו שצריך והמשכירים שמנצלים את הסטודנט העני ימצאו את עצמם עם 3 דירות שמספקות תשואה שלילית.יש מחיר לחמדנות.
  • 24.
    מדינה בחובות 17/09/2017 05:43
    הגב לתגובה זו
    אני מצפה ממדינת ישראל לספק דירות במחירי עלות לצעירים שכבר בקושי מסוגלים לצאת לחופשה פעם בשנה.מצידי שנחזור לעידן הדמי מפתח אבל זה עובר כל גבול שאחרי שירות צבאי ולימודים אקדמאים עדיין אותם צעירים לא רואים עתיד.מגיע להם יותר מזה!!!!!!!!!!!!
  • 23.
    האם יכולה להיות חוות דעת אובייקטיבית לבקשת הלקוח ? (ל"ת)
    ניב 14/09/2017 09:26
    הגב לתגובה זו
  • 22.
    המומחה 13/09/2017 23:09
    הגב לתגובה זו
    זה רק עניין של זמן עד מפולת במחירי הדירות זה יביא אסון וזה עוד יקרה.
  • 21.
    אביב 13/09/2017 20:40
    הגב לתגובה זו
    הבועה התפוצצה ,אין יותר מדד השמאים. מדד הקבלנים ,מדד המשקיעים או מדד הלוביסטים ,רק הלמס מפרסם מדדים . גלנט צודק ,דירה לא תעלה יותר 700 אלף.
  • פחחח. מגיב בתשלום. כמה מקבל לכתוב שטויות? (ל"ת)
    טון 13/09/2017 23:56
    הגב לתגובה זו
  • 20.
    מיכה 13/09/2017 20:38
    הגב לתגובה זו
    מחירי הנדלן עברו ,את הנקודת האל חזור . מחיר למשתכן ,שבר מחירי שוק . חוק שכירות הוגנת ,הוזיל מחירי שכירות . יש היצע גדול ,המחירים ממשיכים לרדת . כשיגיען לברות בניה זרות ,המחירים ייחתכו 40%
  • 19.
    אביב 13/09/2017 20:34
    הגב לתגובה זו
    הבועה התפוצצה ,אין יותר מדד השמאים. מדד הקבלנים ,מדד המשקיעים או מדד הלוביסטים ,רק הלמס מפרסם מדדים . גלנט צודק ,דירה לא תעלה יותר 700 אלף.
  • 18.
    צדוק 13/09/2017 20:26
    הגב לתגובה זו
    אין 100 אלף ביקושים ,ההפך יש היצע ענק. 50,000 דירות קבלן חדשות לא מכורות . י90,000 דירות יד שניה לא מכורות חודשים. משרדי תיווך מפוצצים. לוחות מקומנים ללא סוף. משקיעים ברחו ,משקעי חוף ואספני דירות. מחיר למשתכן ,הנחות 600 אלף שקל. משפרי דיור ,מחכים לנפילה . בקיצור קריסה 50% ,זה תרחיש אופטימי.
  • 17.
    דימה 13/09/2017 19:20
    הגב לתגובה זו
    אי אפשר להקשיב למישהו שהעסק שלו להרויח מנדל"ן. מה הוא אמור להגיד שהמחירים ירדו? והכי חשוב בכתבה העניין של בטווח הקצר.... זה אומר הכל
  • 16.
    ההוא מפ"ת 13/09/2017 16:37
    הגב לתגובה זו
    נוכל לשדרג לדירה טובה יותר, או להפוך למשקיעים.. מה זה חשוב. עליית המחירים לא נותנת לי כלום. קניתי לפני 5 שנים ב 1.7 מיליון וחשבתי שאני מסתכן, אחרי שארבע שנים כולם דברו על בועה, אבל אמרתי פאק נמאס לי לשכור ולהמתין לאלוהים יודע מה יהיה. מאז השכן שלידי מכר ב 2,200,000 ש"ח דירה יותר קטנה משלי. אני חושב שאם יש כסף כדאי לקנות (כן גם עכשיו). אם אין אז אין ואין מנוס מלהמתין למחיר למשתכן הבעייתית. אחי הצעיר קנה דירה עכשיו בהמלצתי ואני שלם עם זה לגמרי. גם אם המחירים יירדו זה לא יהיו מהפכני כמו שיש כאלה שהיו חולמים. תנודה של 5% למעלה או למטה זה לא משהו ששווה לעוות בשבילו את התנהלות וקצב החיים שאתם רוצים. החיים קצרים ועוברים מהר... אם יש לכם אפשרות, ויש דירה שאתם רוצים והיא למכירה, אל תחכו. בית משלך נותן הרגשה טובה ואחרת, גם אם כלכלית ופיננסית שכירות בסיטואציה כזו או אחרת עדיפה. שיהיה טוב לכולם
  • ההיא מפ"ת 14/09/2017 09:56
    הגב לתגובה זו
    כרגע היא של הבנק שלך. יחי ההבדל הקטן. אף אחד לא יכול לשלוט על אחוז הירידות כשהן יגיעו, אם תהיה פאניקה אצל המוכרים אז נראה פה נפילות בעשרות אחוזים. רק בעוד 10 שנים נוכל לדעת אם עשית נכון או לא.
  • נער הייתי וגם זקנתי 13/09/2017 17:25
    הגב לתגובה זו
    אתה לא באמת שלם עם ההחלטה שקיבלת עבורך ועבור אחיך ,זה רק בגלל שהמחירים עדיין לא נפלו. ברגע שייפלו אפילו 10-15% שהם כ300 א שח שהיו יכולים להוותר בכיס של אחיך,כבר לא תרגיש כל כך טוב עם ההחלטה שגרמת לו לקבל.שלא לדבר על 30-40% שבהחלט אפשרי בפ'ת. לראיה,אתה מנסה להצדיק את עצמך בכך שאתה מהמר שהמחיר ייפול מקס 5%.לו היית שלם עם עצמך לא היה משנה לך גם אם ייפול ב90.
  • 15.
    אלי 13/09/2017 16:30
    הגב לתגובה זו
    בעלי דירה יחידה לסוג זה של השקעה ובהחלט יתכן שנקבל גידול מואץ של משקיעי דירה שניה לכן מוקדם להספיד סוג זה של השקעה.
  • 14.
    טל 13/09/2017 16:22
    הגב לתגובה זו
    ברגע שתהיה מפולת נדל"ן הבנק יקרוס כמו ליהמן ב-2008
  • שלומי 13/09/2017 17:19
    הגב לתגובה זו
    ברקליס זה בנק השקעות ולא בנק מסחרי- משמעות היא שהוא לא מושקע בכלום ובטח לא בנדלן למגורים בישראל
  • 13.
    Insider 13/09/2017 15:51
    הגב לתגובה זו
    כן,סמל השחיתות של וול-סטריט. מהגורמים העיקריים לקריסה במשבר 2008 בזכות חשבונאות 'יצירתית' ,שקרים ותאוות בצע. אז לסניף בישראל פשוט החליפו שם, העובדים והמנכל של אותה תקופה אפילה עדיין שם ,הם פשוט נקראים כעת ברקליס.
  • 12.
    אני עכשיו בתהליך רכישת 2 דירות נוספות (ל"ת)
    מחירי הדירות רק יעלו 13/09/2017 15:42
    הגב לתגובה זו
  • עוד מתווך משועמם שבקרוב יהיו גם מובטל (ל"ת)
    ירון 13/09/2017 19:19
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    רוני 13/09/2017 15:32
    הגב לתגובה זו
    אבל לדעתי מחירי הדירות לא ירדו ב5 השנים הקרובות. אם לא יעלו או יעלו בקצב איטי כבר הסג אדיר לכחלון.וגם לי שהשקעתי בגרמניה באזור שבשנה אחרונה מחירי הדירות עלו ב 15.75 אחוז.ברור שבגלל שמשקיעים בורחים מישראל מחירי השכרת דירות יעלו מאד (פשוט עניין של היצע וביקוש).ליבי ליבי לצעירים שצריכים לשכור דירות.אם יש באפשרותכם רוצו לקנות דירות במחיר למישתכן. זו האופציה השפויה היחידה שנותרה.
  • משה 13/09/2017 16:31
    הגב לתגובה זו
    3 חדרים בבאר שבע ב 600 אלף לזוג צעיר
  • 10.
    עומר 13/09/2017 15:19
    הגב לתגובה זו
    כשהמדינה תחליט לבנות דירון בעצמה , שיכון ובינוי תתרסק. מנצלים עד תום את חולשת המדינה בתחום הדיור
  • 9.
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 13/09/2017 15:18
    הגב לתגובה זו
    מחיר למשתכם=חזירות שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
  • 8.
    כן שמענו...תבדקו מה הם כתבו ב-2007 על ארה"ב... (ל"ת)
    ר 13/09/2017 14:58
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    גבבת של שטויות (ל"ת)
    john 13/09/2017 13:53
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    יושב על הגדר 13/09/2017 13:51
    הגב לתגובה זו
    ולאחר שהמחיר יעלה ימכרו ברווח.
  • 5.
    יוני 13/09/2017 13:44
    הגב לתגובה זו
    מה קרה? לא קונים אז אתם בלחץ? מעולה. 10 שנים נהניתם. עכשיו 10 שנים תסבלו :)
  • 4.
    ל 13/09/2017 13:37
    הגב לתגובה זו
    אם בברקליס מאמינים שמחירי הדיור יעלו הם מנותקים: 1. הריבית צפויה לעלות 2. בכל עיר יש הבניה בעיצומה והיא מאוד מסיבית שיוצרת עודפי היצע. מספיק להסתובב בערים השונית ולראות המון דירות למכירה
  • 3.
    בואו נסתמך על ברקליס , אלו שתמיד טועים (ל"ת)
    א 13/09/2017 13:26
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אסף 13/09/2017 12:40
    הגב לתגובה זו
    114,000 דירות בבניה פעילה, הכי גבוהה מאז קום המדינה - למ"ס 88,000 דירות למכירה מיידית - יד 2 - ניקח רק 44,000 לשם השמרנות (אולי אנשים רושמים פעמיים מודעה או שחכו להוריד). דירות רפאים בישראל - לא ידוע. תמותה של אנשים - 60,000 בשנת 2016 ניקח 20,000 ערירים. תמ"א - לא יודע. דירות משקיעים ריקות - לא ידוע. מחיר למשתכן שהרוב לא עלה על הקרקע. והמסמר האחרון בטענה של בריקליס -> נכון לדצמבר 2016 בידי הקבלנים 31,000 מלאי דירות מוכנות - מאז הלמ"ס לא מפרסם...?! מה עוד צריך??? מאוד לא מקצועי מצד בריקליס
  • פחדן 13/09/2017 13:41
    הגב לתגובה זו
    אין לי ספק שלקבלנים הנתונים הנכונים !! ולכן כדי להימנע מהורדת מחיר הקטינו את התחלות הבניה!! ולכן הבניה צריכה להיכנס לתחום הבניה והדירות הציבורי!! כי הקבלנים הורידו את מספר התחלות הבניה כדי לא להוריד מחירים
  • אסף 13/09/2017 14:04
    לקבלנים לעולם לא יהיו הנתונים הנכונים כי מדובר בשוק בו אין מערכת נתונים זהה וכל אחד פועל בדרכו, אולי כמה יפעלו ביחד אך לעולם לא כל השוק, מה גם שזה לא חוקי. וזה מתקשר להקטנת/הגדלת תוחלת הבנייה, שוק הנדלן איננו בורסא או מניה!!!! כל שינוי ותוצאותיו לוקחים זמן רב, זה שוק איטי. מפעל בחברה ציבורית יקטין כמויות כי בא לו המניה מיד תגיב, בשוק הנדלן הכל איטי! הקיפאון התוצאה ישירה בין היתר לכמויות הבניה הפעילה משנת 2008!!!
  • זה תרגיל של ברקליס, גורמים לקניות המניה והיום יעשו שורט (ל"ת)
    אדי 13/09/2017 13:11
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    שלומי 13/09/2017 12:22
    הגב לתגובה זו
    מומלצת בכל פה, רוכש במחיר הנוכחי , הסבלנות תוכיח זאת במהרה.
טבע תרופות
צילום: סיון פרג'

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע

בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע אופנהיימר

אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91%   בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר. 

כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.


צמיחה בכל החטיבות

בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.

בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.

בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.

חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%

ג’י סיטי הגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה

תמיר חכמוף |

ג’י סיטי ג'י סיטי -6.77%  , חברת הנדל״ן המניב בשליטת חיים כצמן, הפתיעה את השוק בשבוע שעבר. החברה רכשה 7.7% נוספים ממניות סיטיקון בעסקה מחוץ לבורסה במחיר של 4 אירו למניה,  פרמיה של כ-36% על מחיר השוק (כ-2.95 אירו ערב ההודעה), שפל אליו הגיעה סיטיקון לאחר פרסום הדוחות האחרונים. בעקבות העסקה עלתה אחזקתה של ג’י סיטי ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל מניות המיעוט באותו מחיר.

בהיענות מלאה, מדובר בעסקה שעשויה להגיע להיקף של 312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל). ג’י סיטי ציינה כי רכשה את המניות ממקורותיה העצמיים, אך מנהלת מו״מ לקבלת קו אשראי בנקאי של עד 195 מיליון אירו למימון יתרת הרכישה. לטענת החברה, המהלך צפוי לתרום להונה העצמי בכ-171 מיליון שקל ולשפר את ה-FFO"עם השפעה זניחה על המינוףג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות.

מניית סיטיקון נסחרת מאז ההודעה סביב הרף של 4 אירו, קצת מתחת למחיר ההצעה. זה סימן לכך שהשוק צופה שהצעת הרכש תתקבל (אילו הייתה נסחרת מעל 4 אירו, זו הייתה אינדיקציה לציפייה לפרמיה נוספת).כאן כבר עולה השאלה: למה דווקא 4 אירו? אם הכוונה הייתה להגיש הצעה "נדיבה" שתזכה להיענות, אפשר היה תאורטית להתייצב גם ב-3.5 אירו, פרמיה נאה על מחיר שוק שצלל מתחת ל-3 אירו ערב המהלך. בסביבת השוק עלתה השערה לפיה ג’י סיטי התחייבה מראש לרכישה מגוף מוסדי במחיר של 4 אירו במקרה ומחיר המניה ירדת מתחת ל-3. בעוד אין עדויות לדבר שכזה, התזמון של העסקה והמחיר שקפץ לגובה שאינו נדרש כדי "לשכנע" את השוק מציפים את סימן השאלה. בין אם נכון ובין אם לא, החברה נגררה להצעת רכש מלאה באותו מחיר מינימלי הודות לחוק הפיני.

מה המספרים מספרים

מול ההצעה המחייבת הזו הציגה ג’י סיטי את הסיפור הפיננסי: היא קונה מניות של סיטיקון בפרמיה על מחיר השוק אבל בדיסקאונט עמוק על ההון העצמי ("על הנייר”), ולכן רשאית לטעון לעלייה בהון בזכות רכישה זולה ביחס לשווי בספרים. השוק קנה בהתחלה את הסיפור, כאשר ביום ההודעה מניית ג’י סיטי עלתה משום שהאחזקה הסחירה בסיטיקון מוערכת כעת במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק שקדם לעסקה. אבל בתוך ימים ספורים הגיע תיקון חד: מעלות (S&P) הכניסה את הדירוג למעקב (CreditWatch)  עם השלכות שליליות, והבהירה שבתרחיש של היענות רחבה להצעת הרכש המינוף עלול לטפס לטווח 70%-75%. במידה ותהיה ירידת ערך שיכולה להגיע הן משווי החזקה של נכסים אחרים והן מהתחזקות השקל מול נכסים בחו"ל, המינוף אף עשוי לחצות את רמת ה-80%, רמות שלא נראו מאז החלה החברה לממש נכסים. בשוק האשראי זו כבר אינדיקציה לשחיקה בפרופיל הפיננסי. בתגובה, המניה מחקה את העליות ונפלה מתחת למחיר שלפני ההודעה, ובאג"ח בלטה הירידה בסדרה יד' לדוגמא שאינה מובטחת, אות לאפשרות שהמשקיעים מפנימים סיכוני תזרים, גידול מהיר בחוב, ואף תרחיש שבו ערך הנכסים האפקטיבי בשוק נמוך מסך ההתחייבויות.

כאן נכנסת לתמונה סוגיית המימון. לצד ההצהרה על "השפעה זניחה על המינוף", ג’י סיטי עצמה דיווחה כי היא מנהלת מו״מ לקבלת הלוואה בנקאית של עד 195 מיליון אירו למימון הרכישה והצעת הרכש. בשונה מגיוס אג"ח, מימון בנקאי דורש בטוחות נוקשות יותר: שעבודים על נכסים ובדיקות תזרים צמודות. עצם הפנייה למימון כזה מראה שהעסקה לא בהכרח נטולת סיכון. זו גם הסיבה שהאג"חים הגיבו בירידות , כאשר המשקיעים מבינים שהבנק יקבל קדימות עליהם, והחשש מגידול במינוף הופך למוחשי.