שימו לב: המקום בו שוק הדיור הלוהט נכנס לקיפאון - והצפי לגבי מחירי הדירות קודר
שוק הדיור בישראל נמצא כעת במצב לא מוכר. עד לאחרונה הנתונים שזרמו מצד הלמ"ס הצביעו על האטה משמעותית בקצב המכירות מקבלן וגידול במלאי הדירות הלא מכורת, לכאורה סימנים שמעידים על התקררות השוק. עם זאת, בשבוע שעבר עדכנה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי ישנה בעיה עם הנתונים וכעת נערכת בחינה מחדש של מצב העניינים. כל זה קורה במקביל להמשיך עליית מחירי הדירות בקצב גבוה של כ-8% בשנה האחרונה. ל-Bizportal נודע כי בלמ"ס נערכים לפרסם סקירה עדכנית ומתוקנת ב-14 במארס, ואז נדע אם שוק הדיור המקומי אכן נמצא בהאטה, או שטירוף הרכישות נמשך. רגע לפני פרסום הלמ"ס, מעניין לראות מה קורה כיום בצד השני של כדור הארץ. שוק הנדל"ן שבמחוז ונקובר קנדה, בית לכ-2.5 מיליון תושבים, היה החמים ביותר מסביב לעולם בשנים האחרונות. למעשה, בחודש ספטמבר האחרון פרסם הבנק UBS סקירה לפיה מחירי הדירות בונקובר רשמו ב-5 השנים האחרונות על העלייה החדה ביותר מבין 18 ערים שמוגדרות כמרכזים פיננסיים מסביב לעולם. בדומה למצב בישראל, מחירי הדירות בונקובר יותר מהכפילו את עצמם בעשור האחרון למחירי שיא. אבל בחודשים האחרונים נראה שהשוק נכנס למצב של שינוי כיוון. בחודש אוגוסט האחרון, הודיע ממשלת הפרובינציה הקנדית על הטלת מס בגובה 15% על משקיעים זרים שיירכשו נדל"ן למגורים בתחומי העיר ונקובר. חודש לאחר מכן פרסם משרד האוצר הקנדי הודעה על הקשחת התנאים לקבלת משכנתא. הצעדים הללו גרמו להיעלמות המשקיעים הזרים וככל הנראה גם העבירו את המסר לפיו הממשלה המקומית נחושה לרסן את עליית מחירי הדירות. כעת שימו לב לנתון הבא שפורסם לפני מספר ימים מצד מקור רשמי בוונקובר: מספר הדירות שנמכרו בחודש ינואר 2017 היה נמוך ב-39.5% לעומת מספר הדירות שנמכרו בינואר 2016. רק 1,523 דירות החליפו ידיים, כלומר חריקת בלמים של ממש בשוק הדיור של ונקובר שכאמור היה הרותח ביותר בעולם. ביחס לחודש דצמבר הירידה מסתכמת ב-11.5%. ומה לגבי המחירים? ממוצע מחירי הדירות בונקובר רשם ירידה של 3.7% בחצי השנה האחרונה ל-900 אלף דולר. ב-Royal LePage פרסמו לאחרונה תחזיות לפיהן הצפי הוא לירידה של 8.5% במחירי הדירות במחוז ונקובר השנה. ב-TD Economics צופים נפילה של 9% בקולומביה הבריטית, הפרובינציה שונקובר היא בירתה. הסיבה שמחירי הדירות לא צוללים לפי שעה כפי שהיקף המכירות נחתך היא משום שההיצע הולך ומתכווץ. בישראל לפי שעה לא ראינו אפילו ירידה מינורית במחירי הדירות והמומנטום הוא המשך עליית מחירים. בעדכון האחרון של הלמ"ס נרשמה עלייה חודשית של 0.4%, בפרסום שלפניו עלייה של 0.9% ובהסתכלות שנתית עלייה של 8.1%.
- 20.משקיע צנוע 20/02/2017 00:41הגב לתגובה זולומר שזה לא משתלם נדלן למגורים- 0.018 כלומר אחוז ושמינית יצא לי בברוטו, ובעיות של נדלן למגורים. יש כיוונים אחרים,מזל שנמכר במחיר יותר גבוה-לא קל למכור נדלן. צריך לצאת בזמן.
- 19.h 12/02/2017 21:59הגב לתגובה זוגנב! אתה גורם לאנשים למכור במחיר הפסד הברחת משקעים קבלנים יפשטו רגל הרסת את הכלכלה נדלן לידיעתך זה מנוע הצמיחה העולמי מדיני הרסת אותו כמו דיקטטור בהחלטה חפוזה איש רע לא יפה להעניש קשישים שעבדו כל החיים ותרמו למדינה עינייך צרות מידי
- 18.יפה, אבל כאן הממשלה ופלוג (ל"ת)לא מעוניינים בירידת 11/02/2017 19:05הגב לתגובה זו
- 17.המיואשת 10/02/2017 14:51הגב לתגובה זואצלנו חברות נדלן "מוכרות" ליהודים בעולם שזה מעשה ציוני לקנות נדל"ן בישראל כך שהביקוש כל הזמן יעלה. יש ורך דחוף להגביל רכישת נדלן בארץ על ידי יהודי העולם,ולפנות את הדרך לצברים שחיים כך או שירדו בשנים האחרונות ורוצים הביתה
- 16.השקט שלפני הסערה, זה מגיע גם אלינו (ל"ת)דוד 09/02/2017 14:10הגב לתגובה זו
- 15.אנונימי 09/02/2017 12:38הגב לתגובה זובזכות התכנון של המדינה והורדת המחיר מלכתחילה, גם כשהמחירים של הדירות ירדו הקבלנים ימשיכו לבנות בקצבים גבוהים.
- 14.כ 08/02/2017 19:09הגב לתגובה זוקיבינימאט יש לך עיניים צרות על המעמד הבינוני שתרם המון למדינה ולכן תענש כל הבוחרים שלך ברחו נשארת לבד
- 13.אור לגויים 08/02/2017 18:31הגב לתגובה זוהממשלה שרצתה לתמרץ יזמים לבנות עוד ויעוד שירות לעולים מחבר העמים בתחילת שנות ה-90, נתנה הקלות משמעותיות במס הן על מכיראת דירות והן על השכרת נכסים. העדפת שוק הנדל"ן על פני כל השקעה אחרת גרמה למשקיעים לרוץ ולרכוש עוד ועוד נכסים. מה שנדרש היום הוא לבטל את כל הפטורים, כל ההעדפות ולמסות את ההכנסות והרווחים מנדל"ן החל מן השקל הראשון, כלך שלהשקעה בנדל"ן לא יהייה יתרון על פני השקעה אחרת. את המשקיעים מחו"ל יש למסות כפליים כמו בוונקובר.
- 12.אלכס 08/02/2017 17:50הגב לתגובה זואני טוען כבר 5-6 שנים לכל הסביבה שרק אם ממשלה הייתה רוצה לרסן מחירי נדל"ן , היא הייתה עושה זאת בשני שלושה צעדים מנהלתיים ללא צורך בחקיקה, המה מה ? לא יאירקה ולא מוישלה לא רצו את זה. למה? כי הם מייצגים אינטרסים של כוחות חזקים שלא מעוניינים בריסון ולא בבטיך.
- 11.קטן עלינו ונקובר 08/02/2017 17:41הגב לתגובה זולוקחים את מנהטן בהליכה
- 10.הנתון שיתקבל ב14 במארס לא מעניין ובטח שלא מציין מגמה. (ל"ת)גלאי חזרזירים 08/02/2017 16:35הגב לתגובה זו
- שמאי 10/02/2017 15:03הגב לתגובה זו14/3????? אתה לא מרגיש את הלחץ באוצר שהנתונים לא מתאימים לפמפומים שלהם, וןעכשיו בתירוצים של גן ילדים מסתירים אותם?
- שמאי 08/02/2017 20:49הגב לתגובה זופחות עיסקאות וביקושים גבוהים שמרוסנים מלאכותית, מתכון לזינוק במחירים במרץ..... בדיוק כמו הטיפשות של מעמ ס, אבל הפעם טיפשות בליגה עולמית.
- 9.משקיע מעפן 08/02/2017 16:32הגב לתגובה זואת המדינה . כל הטמעים היו מתבכיינים לקחו את הפנסיה ועוד בולשיט
- המס הוא על משקיעי חוץ (ל"ת)תקרא 08/02/2017 17:41הגב לתגובה זו
- איציק 08/02/2017 18:01אצלנו האויב הינו מבית
- 8.איזה כותרת מטעה ומניפולטיבית!!!! (ל"ת)לא יאומן!!! 08/02/2017 16:32הגב לתגובה זו
- 7.נדלניסט בדימוס 08/02/2017 16:30הגב לתגובה זושלאחר תשלום המס.
- שמאי 10/02/2017 15:05הגב לתגובה זובנתוני הלמ"ס ש"לא יצליחו לתקן" אלא עד 14/3.... פחחחחחחלון
- 6.יניב 08/02/2017 16:28הגב לתגובה זווהמחירים יתחילו להיחתך יפה. פה בונים הרבה מאוד כך שברגע שהמשקיעים יעלמו יהיו כ"כ הרבה דירות בשוק בלי קונים שמחירי דירות החדשות ירדו משמעותית ויגררו גם את שוק יד שניה לירידות.
- המשקיעים פה להשאר הרבה זמן,ויודעים להתארגן מחדש (ל"ת)משקיע 10/02/2017 15:06הגב לתגובה זו
- 5.שמעון 08/02/2017 16:24הגב לתגובה זוכחלון משלם לכתבים.כדי ליכתוב כתבות כאלו
- וגם לטוקבקיסטים מתחזים להגיב, לא ממש משכנע אף אחד (ל"ת)שמאי 08/02/2017 20:52הגב לתגובה זו
- 4.קר 08/02/2017 16:23הגב לתגובה זותראו מה הולך בקנדה, שם אף אחד לא מתבכיין, מוכרים וזהו. ירידת מחירי הדיור בקנדה היא עוד כלום לעומת מה שיקרה כאן וזאת עקב ההפרש העצום בין השכר לרמות המחירים ההזויות בישראל.
- 3.אבי 08/02/2017 16:23הגב לתגובה זוכל חודש כתבה כדי להפחיד.לבינתייים המחירים עולים כל חודש
- טדי 08/02/2017 18:26הגב לתגובה זוהרי גם כאן המחירים ירדו בשנים 1998-2008 ריאלית ב 40%.. למ שזה לכ יקרה עוד פעם?
- 2.אמי 08/02/2017 15:56הגב לתגובה זוהמחירים בישראל יקרסו כי לראשונה יטפלו בבעיה האמיתית.
- טדי 08/02/2017 18:25הגב לתגובה זומספר העיסקאות בקריסה המחירים בשוק הולכים להתרסק
- משרד תיווך 10/02/2017 15:08צעירים ותמימים מחכים לירידת מחירים.....
- 1.המוכיח 08/02/2017 15:55הגב לתגובה זומנסים להסתיר את הכשלון של הממשלה ע"י איסור פרסום הנתונים.
- מעניין כמה זמן ימשיכו לשפץ את הנתונים,חבורת אפסים.הביתה (ל"ת)שמאי 08/02/2017 20:53הגב לתגובה זו
בנייה מתועשת (גרוק)כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?
בעוד שסין מקימה בניין מגורים של 30 קומות ב-15 ימים, בישראל אותו פרויקט ייקח 5-7 שנים. הסיפור המדהים של טכנולוגיית הבנייה המתועשת שמשנה את פני העולם ומוזילה את מחירי הדירות - ומדוע ישראל נשארת מאחור
בנייה מתועשת כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".
הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.
מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.
המהפכה שמתחילה במפעל
כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.
התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.
מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות
שפל בכמות הדירות הנמכרות, ירידת המחירים כבר כאן
בחודש יוני נרכשו 5,844 דירות בלבד - הרמה הנמוכה ביותר בחודשי יוני לפחות מאז שנת 2000. מכירות הקבלנים בשוק החופשי צנחו ב-50% לעומת יוני אשתקד, כשבתל אביב ובת ים נמכרו 137 דירות חדשות בלבד. מלחמת "עם כלביא" ומגבלות בנק ישראל על הטבות המימון תרמו לקריסה. מבדיקת בזיפורטל בשבועות האחרונים עולה כי מחירי הדירות ירדו בכ-5%, אם כי זה תלוי במקום. על פי הלמ"ס הירידה מגיעה לכ-1%, אך נתוני הלמ"ס בעיכוב של חודשיים וחצי ממה שקורה בשטח, וגם המדידה שלהם במקרים רבים מעוותת. כנראה שבמדד הבא, יוצגו נתונים שמעידים על המשך ירידת המחירים.
נתונים חדשים של משרד האוצר חושפים תמונה קודרת במיוחד של שוק הנדל"ן הישראלי: בחודש יוני 2025 נרכשו בסך הכל 5,844 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), ירידה חדה של 29% בהשוואה ליוני 2024 ו-13% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יוני לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
הנתון הבולט במיוחד הוא הקריסה במכירות הקבלנים: בשוק החופשי נמכרו 1,441 דירות חדשות בלבד - צניחה של 50% בהשוואה ליוני אשתקד. במחצית הראשונה של 2025 נרשמה ירידה כוללת של 35% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.
לפי הניתוח של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מלחמת "עם כלביא" שפרצה ב-13 ביוני והסתיימה ב-24 לחודש השפיעה על רמת המכירות, אך העובדה שמכירות יד שניה ירדו בשיעור מתון משמעותית (16%) מזה של הדירות החדשות מלמדת כי גורמים נוספים תרמו לירידה החדה, ובראשם המגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים שנכנסו לתוקף באפריל.
- היצע דירות גדול בדרך - סיום תקופת החסימה מתקרב
- 81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תל אביב בשפל היסטורי: 86 חודשים למכירת המלאי
המצב החמור ביותר נרשם באזור תל אביב, שם נמכרו בחודש יוני 137 דירות חדשות בלבד - ירידה של 65% לעומת יוני אשתקד. להשוואה, ביוני 2002, בעיצומה של האינתיפאדה השנייה, נמכרו באזור זה 122 דירות חדשות.
