עיריית ת"א-יפו: "השנה ניתנו 30 היתרים לתמ"א 38; ראוי היה לבטל את התכנית"
מחירי הדיור ממשיכים לעלות. רבים מן המשקיעים מחפשים נתיבי השקעה נוכח הריבית האפסית ורואים דרך לאפסייד באמצעות רכישת דירות "מתפרקות" שצפויות לעבור תמ"א 38 בשנים הקרובות. במקביל למשקיעים ישנם הצעירים מחוסרי הדיור, שחלקם ממתינים לתכנית 'מחיר למשתכן' והזכייה בהגרלה הנכספת, אך רבים מהם חוששים שהמחירים יאמירו עוד ועוד והם יפספסו את ההזדמנות בהגרלות.
פרויקטי תמ"א 38 יכולים להוות אפשרות הן למשקיעים והן לצעירים לרכוש נכס במחיר זול ביחס לדירה חדשה מקבלן. נכס שיעבור תמ"א 38 צפוי להפוך לנכס עם אפסייד של כ-30%-40%, "כמו חדש".
תמ"א 38 - תמונת מצב לפי נתוני משרד האוצר שפורסמו בספטמבר 2015, ב-2014 הוגשו כ-1,300 בקשות להיתר ביצוע תמ"א 38, גידול של כ-25% ביחס לשנת 2013. 720 בקשות אושרו ע"י הוועדות המקומיות ואילו כ-105 בקשות נדחו (לכתבה המלאה). מבחינת הפיזור הגיאוגרפי רוב הבקשות לתמ"א 38 הן במחוז תל אביב, ולאחר מכן, בהיקף נמוך יותר, גם במחוזות חיפה ומרכז.
בדקנו עם עיריית ת"א-יפו את הנתונים העדכניים ונראה כי ישנה עלייה במספר בקשות ההיתרים וכן באישורים, אך עדיין בקשות רבות אינן זוכות לאישור. בשנת 2014 הוגשו כ-287 תוכניות לאישור ורק 18 מתוכן קיבלו היתר. ב-2015 הוגשו 289 בקשות להיתר ואושרו 53 בלבד. לגבי 2016, עד ה-9 במאי ניתנו 30 היתרים מתוך 86 תוכניות שהוגשו.
- למען הילדים: כלים שימושיים למיקסום חיסכון לעתיד
- חמישה דברים שכדאי לדעת על מנת להפיק יותר ממסלולי ההשקעה שלכם
תמ"א 38 עיריית ת"א-יפו:
| שנה | בקשות שהוגשו | היתרים שניתנו |
| 2011 | 68 | 13 |
| 2012 | 141 | 18 |
| 2013 | 182 | 37 |
| 2014 | 287 | 18 |
| 2015 | 289 | 53 |
| 2016 (1 בינואר עד 9 במאי) | 86 | 30 |
"ישנם גורמים שעשויים להשפיע על קצב התקדמות המבנה עד לכדי התחדשותו. אם יש ליזם תכנית בנייה וכלל הדיירים חתמו על חוזה מולו, כל שנותר הוא האישורים בוועדה המקומית, שנמשכים בממוצע כשנה-שנתיים, ואז תחל הבנייה. ישנם מקרים שבהם הוועדה המקומית לא מקבלת את התוכנית ויש שיפורים או דרישות, ואז היזם צריך ליישר קו, דבר שיכול לקחת עוד כמה חודשים.פעמים רבות אחרי שהיזם צלח את הצד התכנוני, העיכוב הינו דייר סרבן שאינו מוכן לפרויקט כלל או לתנאים מול היזם, ואז ישנם עיכובים. אנו רואים עיכובים ב-60%-70% מהמקרים. רק ב-30% מן המקרים הפרויקט הולך 'בדרך המלך'".
יש דרך למנוע את העיכובים? "אם יש דייר סרבן רצוי לנסות ולרכוש ממנו את הדירה ובכך לזרז את היתכנות הפרויקט. בנוסף, יש לשים לב לסוגיית תיקון 4 לתמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש. התיקון משמעו שאם ישנו בניין שניתן לבצע בו את ההתחדשות העירונית אך אי אפשר לנצל את כלל זכויות הבנייה, קרי 2.5 קומות, היזם יוכל בתמורה לנייד את הזכויות לבניין או מגרש אחר. רצוי לנסות ולמצוא דירות שיש בהן רוב של דיירים המעוניינים בפרויקט, ומנגד לא להבהל אם זה מבנה המצוי באזור שבו אין אפשרות לקבל את כלל התוספות בגלל התיקון הצפוי בקרוב".
- איך הפכה אופקים לעיר הכי צומחת בישראל, ואיזו "מתנה" מקבלים התושבים שלה?
- שכירות לטווח ארוך: רק 2% מהשוק - והביצוע רחוק מההבטחות
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
מה מומלץ לצעירים - מחיר למשתכן, דירה מקבלן או מבנה שצפויה בו תמ"א 38? "חד משמעית ואין בכלל ספק שהכי כדאי למצוא דירה במבנה בו צפויה תמ"א 38. צריך להאזר בסבלנות ולבדוק כמו שצריך את הנתונים. תוך ליווי של אנשי מקצוע ניתן להגיע לעסקה לא פחות ממצוינת. ערך דירה אחרי פרויקט של תמ"א 38/2 (מסוג הריסה ובנייה) עולה בממוצע כ-30%-40%, ואחרי פרויקט תמ"א 38/1 (מסוג חיזוק ותוספות) ערך הדירה יעלה ב-10%-15%".
איפה הכי כדאי לחפש? "בערים כמו רמת גן וגבעתיים. אם מדובר במשקיע שרוצה לגוון, ניתן גם למצוא פרויקטים בנתניה או בפ"ת, למשל רחובות הנשיאים ועין גנים בהם מתבצעים פרויקטים של תמ"א 38/2. ישנן ערים כמו חדרה למשל, שבהן לא ממש רואים פרויקטים של תמ"א 38 כי המכפיל נמוך, והמשמעות היא שמספר הדירות המוצעות ליזם שיבנה לא מייצרות כדאיות כלכלית".
האם ישנה מגמה של משקיעים הרוכשים מבנים בהם צפויה תמ"א 38? "בהחלט כן, תוך שכמות המשקיעים מובילים גם לעליית מחירי הדירות בישראל משום שישנם אנשים רבים שקונים יותר מדירה אחת בבניין כזה".
מהם הסיכונים בפרויקטים? "חשוב להזהר מהבטחות שווא מצד היזמים. בתכנית הרובעים של ת"א שלאחרונה קיבלה תוקף, לדוגמה, היזמים מוגבלים לתוספת של קומה וחצי בלבד ולכן הרווח של היזם יורד, אך במקביל חלק מהחוזים כבר נחתמו בטרם אישור תכנית הרובעים ועשויים להיות מושפעים מכך. כדי להיות בטוחים בנכונות הנתונים, יש לבדוק בעירייה את המידע התכנוני בכתב. כמו כן, ההגנה על הדיירים תלויה בשלב החתימה וברמת הערנות של עוה"ד שליווה את החוזה. רצוי לשים לב מה המשמעות אם היזם לא יעמוד בהתחייבות והאם יהיה פיצוי. כל מי שחותם על חוזה מבלי לבדוק יכול לא לראות פרויקט ולא לראות פיצוי. אין הגנה תחת חוק מכר בתמ"א 38".
- 8.משקיע 14/05/2016 07:08הגב לתגובה זויש לי שלוש דירות להשקעה שקניתי ביניינים שאמורים לעבור התחדשות עירונית כולם בירושלים. אני ממתין כבר כמה שנים וככל הנראה שיקח עוד כמה שנים סך הכל קרוב ל10 עד שאקבל מפתחות לדירה חדשה. לכן אם הייתה לי את האפשרות ללכת על מכיר מטרה או מכיר למשתכן בטוח הייתי מעדיף את זה.
- 7.סתם אזרח 13/05/2016 11:24הגב לתגובה זולבטל בחוק את התערבות העירייה והמדינה בתמא 38. לאשר בחוק בניה בכל הבניינים שהם 3-4 קומות רק בהסכמת הדיירים בלבד. זה הדבר היחיד שיוריד את מחיר הדיור שלאף אחד היום אין אינטרס לפתור כי מרוויח מיליארדים מהמחירים הגבוהים. כולל המדינה והעירייה.
- שמטוב 15/05/2016 10:22הגב לתגובה זופתירת חוסר בדיור היא על ידי פרוייקטים גדולים וזולים של בניה בשטחים פתוחים. הרחבות דיור בתוך העיר יכולות להיות מועילות לצרכים עיסקיים או לדיירים עשירים שרוצים לגור בתוך מרכזי העיר. כפי שציינה העיריה, ציפוף הדיור במאכזי העיר פוגע באיכות החיים של דיירים שכנים בשל העדר תשתית שמלווה דיור (חניה, כבישים, מים, ביוב, חשמל).
- 6.רוני 12/05/2016 16:58הגב לתגובה זוזבל הכול לא שווה אני מתווך הכול זבל והוא אנטרסנט הכול נופל ויתרסק התרחקו מהכול הוא שקרן מסלתי אנטרסנט רוצה להפיל אותכם בפח הכול לא שווה זבל הכול פדוט להתרחק מדירות הכול מתרסק ויתרסק עוד לגור בשכירות עדיף
- 5.אחד 12/05/2016 15:46הגב לתגובה זואין לו בעיה לפתח את יפו אבל פינוי בינוי של בנינים במרכז העיר משנות השישים שנופלים בבעיטה הוא מעכב.
- שמטוב 15/05/2016 10:37הגב לתגובה זושל ערבים (ג'בליה). יש לא מעט שיכונים עממיים ביפו שבנויים לגובה 3 קומות בלבד.
- 4.איתן 12/05/2016 15:20הגב לתגובה זועד שלא תיקרוס יציקת בטון ותקבור תחתיה את הדיירים לא יתעוררו . בושה לא מתחשבים בבטיחות הדיירים ולא בצפיפות. איכות חיים בזבל.העיקר הרווח הנדלני פתרו בעייה אחת ויצרו עשר אחרות
- 3.איתן 12/05/2016 12:45הגב לתגובה זותמא זה סכנת נפשות שומר נפשו ירחק ממנה לגור באתר בנייה זה לגור בקבר
- 2.הלנה 12/05/2016 09:34הגב לתגובה זובשחיתות ובריונות. תשתיות נועדו לרווחתם של אנשים, החיים ומקום מגורים חשובים לרווחתם של אנשים הרבה יותר. התפתחות הערים תמיד מקדימה וכך טוב את התשתיות, אי אפשר לחכות עד אין סוף עד אשר הבירוקרטיה העירונית הכושלת והמושחתת תשלים תשתיות, תנו לגורמים פרטיים לבנות תשתיות וכבר אתמול היו לנו תשתיות, חולדאי משתמש בתירוץ של תשתיות להכשיל תמ"א 38, איש רע מעללים, מקווה מאד שסוף סוף יבוא יומו והוא יפול
- 1.לא מובן כלום 12/05/2016 09:01הגב לתגובה זושיבטל את התמא ושיכין מקום לקברים המוניים במקרה רעידת אדמה. הייתי ברעידת אדמה קלה הבניין רעד ואני לא הצלחתי לעמוד נפלתי . אם זה יקרה אין סיכוי לברוח למדרגות או מתחת לשולחן אי אפשר לתפוס מחסה כשהאדמה רועדת אתה כבר תמות בוודאות כי תפול ולא תצליח אפילו לזחול. מ נ י ס י ו ן
- שמטוב 15/05/2016 10:33הגב לתגובה זומי שמחפש רווחים קלים.
- לכן צריך לחזק מבנים ישנים (ל"ת)גצג 13/05/2016 01:18הגב לתגובה זו
