הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
פינוי בינוי תמא תמ"א הריסות אתר בנייה
צילום: ענת דניאלי

עיריית ת"א-יפו: "השנה ניתנו 30 היתרים לתמ"א 38; ראוי היה לבטל את התכנית"

Bizportal מביא את המספרים ושוחח עם עו"ד חיים מסילתי על התחום - והערים בהן אפשר לחפש הזדמנויות 

ענת דניאלי | (12)
נושאים בכתבה השקעות התחדשות עירונית רכישות תמא 38

מחירי הדיור ממשיכים לעלות. רבים מן המשקיעים מחפשים נתיבי השקעה נוכח הריבית האפסית ורואים דרך לאפסייד באמצעות רכישת דירות "מתפרקות" שצפויות לעבור תמ"א 38 בשנים הקרובות. במקביל למשקיעים ישנם הצעירים מחוסרי הדיור, שחלקם ממתינים לתכנית 'מחיר למשתכן' והזכייה בהגרלה הנכספת, אך רבים מהם חוששים שהמחירים יאמירו עוד ועוד והם יפספסו את ההזדמנות בהגרלות.

פרויקטי תמ"א 38 יכולים להוות אפשרות הן למשקיעים והן לצעירים לרכוש נכס במחיר זול ביחס לדירה חדשה מקבלן. נכס שיעבור תמ"א 38 צפוי להפוך לנכס עם אפסייד של כ-30%-40%, "כמו חדש".

תמ"א 38 - תמונת מצב 

לפי נתוני משרד האוצר שפורסמו בספטמבר 2015, ב-2014 הוגשו כ-1,300 בקשות להיתר ביצוע תמ"א 38, גידול של כ-25% ביחס לשנת 2013. 720 בקשות אושרו ע"י הוועדות המקומיות ואילו כ-105 בקשות נדחו (לכתבה המלאה). מבחינת הפיזור הגיאוגרפי רוב הבקשות לתמ"א 38 הן במחוז תל אביב, ולאחר מכן, בהיקף נמוך יותר, גם במחוזות חיפה ומרכז.

בדקנו עם עיריית ת"א-יפו את הנתונים העדכניים ונראה כי ישנה עלייה במספר בקשות ההיתרים וכן באישורים, אך עדיין בקשות רבות אינן זוכות לאישור. בשנת 2014 הוגשו כ-287 תוכניות לאישור ורק 18 מתוכן קיבלו היתר. ב-2015 הוגשו 289 בקשות להיתר ואושרו 53 בלבד. לגבי 2016, עד ה-9 במאי ניתנו 30 היתרים מתוך 86 תוכניות שהוגשו. 

תמ"א 38 עיריית ת"א-יפו:

שנה בקשות שהוגשו היתרים שניתנו
2011 68 13
2012 141 18
2013 182 37
2014 287 18
2015 289 53
2016 (1 בינואר עד 9 במאי) 86 30
 

תגובת עיריית ת"א-יפו לנתונים: "כפי שנאמר בעבר לא פעם על ידי ראש העירייה ומהנדס העיר, תמ"א 38 אמנם נועדה לייצר תמריצים כלכליים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אך בפועל אינה מהווה פתרון אמיתי ולא עונה על ייעודה. תוספת בלתי מאוזנת של יחידות דיור מבלי שיש בצידה אפשרות או מקורות (לא בשטח ולא במימון) לספק את התשתיות, כולל תשתיות החניה ושטחי הציבור הנדרשים, בהכרח מביאה לפגיעה חמורה באיכות החיים. ראוי היה לבטל את התוכנית על מנת שנושא רעידות האדמה ידון ברצינות ובנפרד מהתחדשות עירונית, פינוי בינוי וכדומה". 

שוחחנו עם שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, לגבי מה רצוי לדעת כשחושבים על השקעה או רכישה לצורך מגורים כשמדובר בדירה המצויה בבניין שצפוי לעבור תמ"א 38, והאם זה כדאי יותר מרכישה או השקעה אחרת.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כמה זמן לוקח עד שרואים מבנה חדש או משופץ בתמ"א 38? 

"ישנם גורמים שעשויים להשפיע על קצב התקדמות המבנה עד לכדי התחדשותו. אם יש ליזם תכנית בנייה וכלל הדיירים חתמו על חוזה מולו, כל שנותר הוא האישורים בוועדה המקומית, שנמשכים בממוצע כשנה-שנתיים, ואז תחל הבנייה. ישנם מקרים שבהם הוועדה המקומית לא מקבלת את התוכנית ויש שיפורים או דרישות, ואז היזם צריך ליישר קו, דבר שיכול לקחת עוד כמה חודשים.

פעמים רבות אחרי שהיזם צלח את הצד התכנוני, העיכוב הינו דייר סרבן שאינו מוכן לפרויקט כלל או לתנאים מול היזם, ואז ישנם עיכובים. אנו רואים עיכובים ב-60%-70% מהמקרים. רק ב-30% מן המקרים הפרויקט הולך 'בדרך המלך'". 

יש דרך למנוע את העיכובים?

"אם יש דייר סרבן רצוי לנסות ולרכוש ממנו את הדירה ובכך לזרז את היתכנות הפרויקט. בנוסף, יש לשים לב לסוגיית תיקון 4 לתמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש. התיקון משמעו שאם ישנו בניין שניתן לבצע בו את ההתחדשות העירונית אך אי אפשר לנצל את כלל זכויות הבנייה, קרי 2.5 קומות, היזם יוכל בתמורה לנייד את הזכויות לבניין או מגרש אחר. רצוי לנסות ולמצוא דירות שיש בהן רוב של דיירים המעוניינים בפרויקט, ומנגד לא להבהל אם זה מבנה המצוי באזור שבו אין אפשרות לקבל את כלל התוספות בגלל התיקון הצפוי בקרוב".

מה מומלץ לצעירים - מחיר למשתכן, דירה מקבלן או מבנה שצפויה בו תמ"א 38?

"חד משמעית ואין בכלל ספק שהכי כדאי למצוא דירה במבנה בו צפויה תמ"א 38. צריך להאזר בסבלנות ולבדוק כמו שצריך את הנתונים. תוך ליווי של אנשי מקצוע ניתן להגיע לעסקה לא פחות ממצוינת. ערך דירה אחרי פרויקט של תמ"א 38/2 (מסוג הריסה ובנייה) עולה בממוצע כ-30%-40%, ואחרי פרויקט תמ"א 38/1 (מסוג חיזוק ותוספות) ערך הדירה יעלה ב-10%-15%".

איפה הכי כדאי לחפש?

"בערים כמו רמת גן וגבעתיים. אם מדובר במשקיע שרוצה לגוון, ניתן גם למצוא פרויקטים בנתניה או בפ"ת, למשל רחובות הנשיאים ועין גנים בהם מתבצעים פרויקטים של תמ"א 38/2. ישנן ערים כמו חדרה למשל, שבהן לא ממש רואים פרויקטים של תמ"א 38 כי המכפיל נמוך, והמשמעות היא שמספר הדירות המוצעות ליזם שיבנה לא מייצרות כדאיות כלכלית".

האם ישנה מגמה של משקיעים הרוכשים מבנים בהם צפויה תמ"א 38?

"בהחלט כן, תוך שכמות המשקיעים מובילים גם לעליית מחירי הדירות בישראל משום שישנם אנשים רבים שקונים יותר מדירה אחת בבניין כזה".

מהם הסיכונים בפרויקטים?

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    משקיע 14/05/2016 07:08
    הגב לתגובה זו
    יש לי שלוש דירות להשקעה שקניתי ביניינים שאמורים לעבור התחדשות עירונית כולם בירושלים. אני ממתין כבר כמה שנים וככל הנראה שיקח עוד כמה שנים סך הכל קרוב ל10 עד שאקבל מפתחות לדירה חדשה. לכן אם הייתה לי את האפשרות ללכת על מכיר מטרה או מכיר למשתכן בטוח הייתי מעדיף את זה.
  • 7.
    סתם אזרח 13/05/2016 11:24
    הגב לתגובה זו
    לבטל בחוק את התערבות העירייה והמדינה בתמא 38. לאשר בחוק בניה בכל הבניינים שהם 3-4 קומות רק בהסכמת הדיירים בלבד. זה הדבר היחיד שיוריד את מחיר הדיור שלאף אחד היום אין אינטרס לפתור כי מרוויח מיליארדים מהמחירים הגבוהים. כולל המדינה והעירייה.
  • שמטוב 15/05/2016 10:22
    הגב לתגובה זו
    פתירת חוסר בדיור היא על ידי פרוייקטים גדולים וזולים של בניה בשטחים פתוחים. הרחבות דיור בתוך העיר יכולות להיות מועילות לצרכים עיסקיים או לדיירים עשירים שרוצים לגור בתוך מרכזי העיר. כפי שציינה העיריה, ציפוף הדיור במאכזי העיר פוגע באיכות החיים של דיירים שכנים בשל העדר תשתית שמלווה דיור (חניה, כבישים, מים, ביוב, חשמל).
  • 6.
    רוני 12/05/2016 16:58
    הגב לתגובה זו
    זבל הכול לא שווה אני מתווך הכול זבל והוא אנטרסנט הכול נופל ויתרסק התרחקו מהכול הוא שקרן מסלתי אנטרסנט רוצה להפיל אותכם בפח הכול לא שווה זבל הכול פדוט להתרחק מדירות הכול מתרסק ויתרסק עוד לגור בשכירות עדיף
  • 5.
    אחד 12/05/2016 15:46
    הגב לתגובה זו
    אין לו בעיה לפתח את יפו אבל פינוי בינוי של בנינים במרכז העיר משנות השישים שנופלים בבעיטה הוא מעכב.
  • שמטוב 15/05/2016 10:37
    הגב לתגובה זו
    של ערבים (ג'בליה). יש לא מעט שיכונים עממיים ביפו שבנויים לגובה 3 קומות בלבד.
  • 4.
    איתן 12/05/2016 15:20
    הגב לתגובה זו
    עד שלא תיקרוס יציקת בטון ותקבור תחתיה את הדיירים לא יתעוררו . בושה לא מתחשבים בבטיחות הדיירים ולא בצפיפות. איכות חיים בזבל.העיקר הרווח הנדלני פתרו בעייה אחת ויצרו עשר אחרות
  • 3.
    איתן 12/05/2016 12:45
    הגב לתגובה זו
    תמא זה סכנת נפשות שומר נפשו ירחק ממנה לגור באתר בנייה זה לגור בקבר
  • 2.
    הלנה 12/05/2016 09:34
    הגב לתגובה זו
    בשחיתות ובריונות. תשתיות נועדו לרווחתם של אנשים, החיים ומקום מגורים חשובים לרווחתם של אנשים הרבה יותר. התפתחות הערים תמיד מקדימה וכך טוב את התשתיות, אי אפשר לחכות עד אין סוף עד אשר הבירוקרטיה העירונית הכושלת והמושחתת תשלים תשתיות, תנו לגורמים פרטיים לבנות תשתיות וכבר אתמול היו לנו תשתיות, חולדאי משתמש בתירוץ של תשתיות להכשיל תמ"א 38, איש רע מעללים, מקווה מאד שסוף סוף יבוא יומו והוא יפול
  • 1.
    לא מובן כלום 12/05/2016 09:01
    הגב לתגובה זו
    שיבטל את התמא ושיכין מקום לקברים המוניים במקרה רעידת אדמה. הייתי ברעידת אדמה קלה הבניין רעד ואני לא הצלחתי לעמוד נפלתי . אם זה יקרה אין סיכוי לברוח למדרגות או מתחת לשולחן אי אפשר לתפוס מחסה כשהאדמה רועדת אתה כבר תמות בוודאות כי תפול ולא תצליח אפילו לזחול. מ נ י ס י ו ן
  • שמטוב 15/05/2016 10:33
    הגב לתגובה זו
    מי שמחפש רווחים קלים.
  • לכן צריך לחזק מבנים ישנים (ל"ת)
    גצג 13/05/2016 01:18
    הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן