דנוס: "לפיד, תקפיא עכשיו את תכנית מע"מ 0% עד להודעה חדשה"

"שוק הנדל"ן ללא מוביל ומושל ייצא מכלל שליטה והציבור ישלם את המחיר, המצב מסוכן"
לירן סהר | (29)
נושאים בכתבה אוהד דנוס מע"מ 0%

"אנו קוראים לשר האוצר להודיע לציבור בישראל על הקפאת תכנית מע"מ 0% עד להודעה חדשה", כך אמר היום אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים. "מניתוח מצב העניינים בכנסת כיום, ברור כי התכנית לא תצא לדרך לפני אישור התקציב, אם בכלל".

לדבריו, דיוני התקציב יחלו רק לאחר שיגיעו להסכמות בדבר פיצול רפורמות מחוק ההסדרים, פיצולים אשר יביאו למעשה לביטולן - "גם אם שר האוצר יודיע על הסכמתו לדרישות שותפיו הקואליציוניים כבר מחר בבוקר, הרי שיחסי האמון הרעועים בקרב חברי הקואליציה, יגרמו להמתנה ארוכה עד לביצוע בפועל של הפיצולים ואישור התקציב. בכל מקרה, מדובר בתקופה של כארבעה חודשים מהיום. עוד 4 חודשים בהם יסבול המשק ושוק הנדל"ן בפרט, מהקיפאון המתמשך. מובן שבכל אותה העת גם תכנית מחיר מטרה לא תצא לדרך".

"אנו מדברים על הציבור הישראלי שמצטופף על הגדר, ממתין לשינויים שהובטחו לו ובלהט האירועים במדינה, אף אחד לא טורח לספר לו שמה שהובטח, אולי יגיע ואולי לא, אולי בסוף מרץ ואולי לא. החשש הגדול שלנו הוא שענייני שוק הנדל"ן, בהעדר מוביל ומושל, ייצאו מכלל שליטה וששוב הציבור ישלם את המחיר. ביום שאחרי המבול, אף אחד לא יוכל לומר שלא ידע ולא הוזהר - שוק הנדל"ן מצוי במצב מסוכן, תלוי על בלימה, באין נהג בקטר המחירים".

תגובות לכתבה(29):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 20.
    לבטל ולא להעביר את החוק?מעניין (ל"ת)
    למה 29/11/2014 19:40
    הגב לתגובה זו
  • 19.
    טוב שיש מישהו נורמלי פה ,כל הכבוד אוהד... (ל"ת)
    אבי 27/11/2014 18:42
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    הצדיק מסדום 27/11/2014 10:23
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדירות ירדו ב- 10 אחוז...ומי שלא יוריד...יפשוט את הרגל הבנת דנוס
  • לרשע מסדום 27/11/2014 12:22
    הגב לתגובה זו
    כולם מחכים לקבל מתנה של 250,000 שקל מהמדינה ... עד שחוק מע"מ 0 יאושר או שיתבטל, אין כמעט מכירות או קניה של דירות ... הקבלנים לא רוכשים אדמות לבניה, הקבלנים לא מתחילים בפרויקטים חדשים ... הביקושים הכבושים יתפרצו ביום שתוכנית מע"מ 0 תאושר או ביום שתוכנית מע"מ 0 תבוטל
  • 17.
    אלעד 27/11/2014 08:12
    הגב לתגובה זו
    לא נולד עוד שר אוצר שיסכים לוותר על הכנסות מנדל"ן בשביל זוגות צעירים . לא נולד עוד שר אוצר שיראה את מצוקת הנושאים בנטל ומשלמי המיסים שהקריבו 3 שנים מהחיים בשביל המדינה פעם בדור יש לנו שא אוצר באמת חברתי - לא מזוייף כמו שטייניץ וביבי .תמשיך כך יאיר- אוהבים אותך!!
  • 16.
    הקבלנים רגע לפני החלטה- לקרוס כלכלית או להתחיל לתת הנחה (ל"ת)
    אינסיידר 26/11/2014 23:46
    הגב לתגובה זו
  • לחכם ציון 27/11/2014 12:25
    הגב לתגובה זו
    מטומטם הקבלן שיקנה עכשיו קרקע לבניה, שמחר ימכרו את אותה קרקע בחצי מחיר ... מטומטם הקבלן שיתחיל פרויקט חדש שאין לו צל של מושג אם מחר יבנו ממול פרויקט בו ימכרו דירות ב- 20% הנחה ...
  • 15.
    ואצלנו כבר נמכקות.ארבע חדרים ב1.65 מיל (ל"ת)
    נעורים 26/11/2014 22:27
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    משקיע נדלן 26/11/2014 21:28
    הגב לתגובה זו
    חברי ליכוד מחזיקים בדירות להשקעה והם לא יתנו למחירים לרדת, גם אם זה אומר להפיל את הממשלה - זה מסביר מה כ"כ דחוף בחוק הזה!
  • 13.
    GTAMAR 26/11/2014 18:41
    הגב לתגובה זו
    ואין לו שום אינטרס לשקר אין כלכלן אחד שאומר שהתכנית הזו טובה התכנית הזו גרועה שבגרועות.
  • 12.
    לוי יצחק הוא שמאי רכב. המחירון שלו הוא הרמיה הכי גדולה. (ל"ת)
    שמאי זה מקצוע מושחת 26/11/2014 18:39
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    דנוס הזה אידיוט גמור (ל"ת)
    יוני 26/11/2014 18:28
    הגב לתגובה זו
  • דנוס לא מרוויח רק שקונים ומוכרים דירות (ל"ת)
    מחירהדירה לא מעניין 27/11/2014 12:28
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    שמטוב 26/11/2014 17:59
    הגב לתגובה זו
    רק בגלל הפניקה הזו ברור עכשיו שתוכנית לפיד תצליח. אם לנדליסטים יש מה להפסיד זה אומר שלציבור הקונים יש מה להרוויח.
  • 9.
    בא 26/11/2014 17:45
    הגב לתגובה זו
    על הכביש ,ומה יגידו השכנים .יצא לך ולקבלנים משליטה .כנס ליוטיוב מוות קליני ותראה למה אסור להיות מושחת .
  • 8.
    ברור הוא מפחד שהעמלות של השמאים ירדו כי צחיר הנכס ירד (ל"ת)
    גלאי 26/11/2014 16:52
    הגב לתגובה זו
  • בא 26/11/2014 17:48
    הגב לתגובה זו
    נראלי שהייתי יכול לנהל יותר טוב .אבל ביבי עסוק בהשרדות או במילים אחרות ,באיזה תרגיל מושחת נוסף כרגיל .
  • 7.
    לפיד -אל תתרגש מקשקשנים (ל"ת)
    ליאון 26/11/2014 16:43
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    ירון 26/11/2014 16:36
    הגב לתגובה זו
    לכו תמכרו לאחרים בלוקים במחיר אונקיית זהב. מושחתים-זה מה שאתם. אנחנו- נמשיך לגור עם ההורים!
  • 5.
    שושו 26/11/2014 16:30
    הגב לתגובה זו
    לא שיש לי אהדה לשמאים, וסביר שיש לאיש אינטרס (אם כי לגבי שמאים האינטרס לא ברור כל כך ) אבל בין אינטרסנט לבין טיפש אני מעדיף את האינטרסנט. ללפיד אין מושג בכלכלה , אבל יש לו אגו נפוח, וזה מתכון לאסון. גם גאוה וגם טפשות מובילים אותנ לעשות בבטחה את כל הטעויות האפשריות שאח"כ נצטער עליהם. מישהו שגם הוא רחוק מהצלחה , צריך להעיף את האיש הזה מהתפקיד ויפה שעה אחת קודם.
  • שושו - סתום , לך תתעלק על מעלימי מס (ל"ת)
    ניר 26/11/2014 18:11
    הגב לתגובה זו
  • שמטוב 26/11/2014 18:01
    הגב לתגובה זו
    הם מעמידים פנים כאילו הם צד אוביקטיבי בענייני נדלן.
  • יותר טעויות מזה שמחיר דירה 1.5 מליון .איך . (ל"ת)
    בא 26/11/2014 17:51
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    וואי וואי איזה פאניקה, כנראה התוכנית ממש טובה עם הציבור (ל"ת)
    זוג צעיר שוכר 26/11/2014 16:15
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    כולם דואגים לאזרח השמאים,הבנקים,שר האוצר (ל"ת)
    והאזרח רק מפסיד 26/11/2014 16:14
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    דנוס מי???? 26/11/2014 16:13
    הגב לתגובה זו
    הכל על חשבון הפרייארים שיקנו. לא ק ו נ י ם ולא קו נ י ם. נכון אין מנהיג. ראש הממשלה צריך לחוקק חוק שישאיר אותו בכסא המלכות עוד 100 שנים. שהציבור יקח אחריות על עצמו ולא יקנה מספיק הקנאים גרמו לכל האוכלוסיה נזקים ביטול פטור על מכירת דירה שניה. ועוד המצאות וחוקים שמעשירים את ממשלת הזדון ומרוקנים לציבור את הכיסים לכן צריך להמשיך ולהקפיא הכל לא לקנות ולא למכור עד שיבוטלו כל חוקי חמורבי בחסות לפיד וביבי
  • עמית 26/11/2014 18:23
    הגב לתגובה זו
    למי שאין כסף, שלא יקנה דירה. קבלן יבנה רק למי שיש כסף. איפה כתוב שלכול אדם בישראל צריך להיות דירה ??? משפחה יכולה לשלם ש.ד כול החיים. אין שום בעיה. רוצה לגור אצל ההורים, תעשה חיים, את מי זה מעניין בכלל איפה אתה גר. קדימה תנו באדם. !! ממש מרגש אותי
  • 1.
    בודק ומתעניין 26/11/2014 16:12
    הגב לתגובה זו
    מה יקרה לציבור, אדון דנוס?? אם הוא ימתין ולא יקנה בכסף שאין לו דירות, מה יקרה? כבר הספקתי לספור את מספר הראיונות איתך , אינטרסנט שכמוך. מה קרה? יש לחץ מחברות הבנייה? לא לצנזר.
  • לא בודק 26/11/2014 17:02
    הגב לתגובה זו
    שהיא לא יכולה יותר לעבוד על הציבור והפריארים כבר לא מתחלפים. שהכול יקרוס להם על הראש הם יבינו. פתאום ימכרו קרקעות במחיר פיתה. אולי גם שלי תתגייס נגד הממשלה ותגיד שהקרקעות שייכות לציבור. לא רק הגז והאשלג. מעניין שאף אחד לא צועק שהקרקעות שייכות לציבור . כל עוד דופקים את האיש הפשוט ואת החברות ולא את הממשלה אז הכל בסדר
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.