לאומי: "מלאי הדירות בשיא מאז 2007" - איך זה ישפיע על המחיר?

"במבט קדימה, אנו מעריכים כי היקף המכירות של דירות חדשות יהיה נמוך גם בחודשים הקרובים על רקע חוסר הוודאות בקרב הרוכשים הפוטנציאליים לגבי תוכניות הדיור של הממשלה והמצב הכלכלי", כך אמרו היום כלכלני בנק לאומי בסקירתם לאומי בלוג, ביחס לנתוני האוצר שפורסמו לאחרונה והראו שחלה ירידה של 10% במכירת דירות ביולי בהשוואה לחודש יוני. "להערכתנו, היקף המכירות צפוי לשוב לעלות (בעיקר בקרב קבוצות הזכאים ובפלח שוק הדירות שבמחיר עד 1.6 מיליון שקל) לאחר אישור תוכנית מע"מ 0% על ידי הממשלה, אך זאת במידה והחוק יענה על ציפיות הרוכשים הפוטנציאליים ויגלם הנחה משמעותית במחירי הדיור".

נמשכת העלייה (הזמנית) במלאי הדירות ובחודשי ההיצע כלכלני לאומי מסבירים כי מלאי הדירות החדשות ביוזמה פרטית הסתכם ב-18.9 אלף יחידות דיור בחודש יולי (נתונים מנוכי עונתיות). מדובר ברמת שיא מאז שנת 2007 לפחות. היקף מלאי הדירות התאפיין ביציבות החל מ-2012, אולם בחודשים האחרונים חלה עלייה. עלייה זו ככל הנראה זמנית ונובעת בעיקר מהירידה בביקושים לדירות חדשות, שהביאה לירידה במכירות, על רקע ההמתנה ליישום תוכניות הדיור השונות. בעקבות העלייה במלאי, חלה עלייה גם עליה ב"חודשי ההיצע" (חודשי ההיצע מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנבנו ביוזמה פרטית ושנותרו למכירה ימכרו, בהנחה שקצב מכירת הדירות יישאר קבוע). בחודש יולי עמדו חודשי ההיצע ברמה של 15.7 חודשים לעומת 14.4 בחודש הקודם וממוצע של כ-12 בשנתיים האחרונות.

"מניתוחים שבוצעו בעבר על ידי אגף כלכלה עולה כי הרמה הנוכחית של חודשי ההיצע עשויה להעיד על עליה בהסתברות להתמתנות הלחצים לעליית מחירי הדיור בטווח הקצר, בדומה למגמה שחלה במחירי הדיור בשנה האחרונה. בתרשים ניתן לראות כי מגמת העלייה במחירי הדיור נמשכת אך קצב עליית המחירים התמתן בשנה האחרונה (7.7% בחודש יוני 2014 לעומת 9.6% ביוני אשתקד)", מוסיפים הכלכלנים.

היקף המכירות צפוי להישאר נמוך לדבריהם, עד אשר יתקבלו החלטות הממשלה בנושא תוכניות הדיור, היקף המכירות צפוי להישאר נמוך והמלאי הבלתי מכור צפוי להישאר גבוה, ולכן קצב עליית מחירי הדיור עשוי להמשיך להתמתן בחודשים הקרובים. במבט ל"טווח ארוך יותר" (המתייחס לתקופה שלאחר אישור תוכניות הדיור על ידי הממשלה) רמות המחירים בשוק הדיור יושפעו בעיקר מההתפתחויות בצד ההיצע (שיווק קרקעות, התחלות הבניה, הגדלת כושר היצור של חברות הבנייה, והסרת חסמי בניה בירוקראטיים).

• בהמשך למתווה של בנק ישראל - ההקלות שמציע בנק לאומי
• לאומי השיקה תוכנית הטבות למחזיקי כרטיסי האשראי - "לאומי בונוס"

הכלכלנים מציינים כי הירידה בהיקף התחלות הבניה השנה היא אינדיקציה שלילית למצב המשק משתי סיבות עיקריות: "ראשית, הירידה בהתחלות משקפת קיטון בהיצע הדירות האופטימאלי לעומת הרצוי, דבר אשר עשוי לפגוע במידת ההצלחה במיתון קצב עליית המחירים בטווח הקצר לפחות; בנוסף, ההתפתחויות הללו משקפות ירידה בפעילות ההשקעות בנכסים קבועים, ובפעילות בתחומים קשורים כגון צריכת מוצרי בני קיימא, ולכן הן מהוות גורם משמעותי "התורם" להאטה בפעילות הכלכלית הכללית במשק".

התחלות בנייה נמוכות גם ברבעון השלישי במבט קדימה, הכלכלנים מעריכים כי היקף התחלות הבניה יישאר נמוך עד אשר יעוגנו החלטות בממשלה בנושא תוכניות הדיור ותחול עליה במידת הוודאות בקרב יזמי הנדל"ן. "מכאן, התחלות הבניה עשויות להיות נמוכות מאד גם ברבעון השלישי (גם בהשפעת ההרעה במצב הביטחוני במהלך "צוק איתן") ויתכן כי יחזרו לעלות רק ברבעון הרביעי של 2014 או בתחילת 2015. לאור המחסור בהיצע שנוצר במחצית הראשונה של השנה, עקב היקף התחלות הבניה הנמוך (שככל הנראה ימשך גם במחצית השנייה שלה), חשוב שהממשלה תאיץ את שיווק הקרקעות, מתן היתרי הבניה, ושאר הפעולות הנדרשות על מנת "להדביק" בהמשך את הפער אל מול הביקושים הבסיסיים לדיור במשק".