סיפור הזוי: חברת נדל"ן הודיעה על הפחתת נכס מהותי ברומניה, שחתך את ההון העצמי בלא פחות מ-20%

נכס הנדל"ן ברומניה עמד ריק במשך שנים בלי כוונה לבנות עליו, ורק עכשיו נזכרה החברה לעדכן את המשקיעים שערכו ירד ב-80%
ידידיה אפק | (7)
נושאים בכתבה ורדינון

חברת הנדל"ן ורדינון נדלן הודיעה היום (ג') שתאלץ להכיר בדיעבד בירידת ערך מהותית מאוד בשווי נכס ברומניה, שאותו מחזיקה חברת הבת ויגו 2006. ירידת הערך הזו מביאה למחיקה של 17.5 מיליון שקל בסעיף נדל"ן להשקעה בספרי החברה בשנים 2012 ו-2013 - סכום עצום עבור חברה שהיקף המאזן שלה עומד על 114.7 מיליון שקל.

המחיקה הזו מציפה מחדש את אחת הבעיות המהותיות ביותר בשוק ההון - איפה היו רואי החשבון המבקרים? בשנים האחרונות עולות מדי פעם פרשיות מהסוג הזה, כשהאחרונה והבולטת בהן היא חברת טלדור שמחקה סכום עתק של 30% מההון העצמי.

במקרה של ורדינון, חברת נדל"ן הפועלת בעיקר בהונגריה, רומניה וגאורגיה ומנוהלת על ידי דן ורדינון, מדובר במחיקת שווי של נכס שהיה רשום בספרי חברת הבת בשווי 4.567 מיליון אירו ושונה לשווי של 917 אלף אירו בלבד - 80% פחות. ורדינון מחזיקה ב-47% ממניות ויגו ולכן מציגה את נכסיה כחלק מהדוחות המאוחדים.

הרשות לחצה - והחברה הפחיתה את הנכס ב-80%

מההודעה שפורסמה לרשות לניירות ערך עולה כי מקור השערוך הזה נבע מלחץ מצד גורמים ברשות. לפי הודעת החברה, "בבסיס ההצגה מחדש (של שווי הנכס) עומדת בחינה מחודשת של החברה את הצורך בהיוון עלויות הקשורות בפיתוח הקרקע וכן את ההנחות על בסיסן מוערך השווי של הנכס".

מנבירה בדוחות החברה ל-2013 עולה כי הנכס המדובר, בעיר פלוישטי ברומניה, הוא שטח קרקע של כ-30 אלף מ"ר שיועד בשנת 2006 לבניית קניון. ויגו קיבלה בזמנו היתר בניה לפרויקט, אך בשל המצב הכלכלי והעיכוב בקבלת אשראי הקפיאה החברה בשנת 2008 את הפרויקט והיתר הבניה פג תוקפו. לפי הדוחות האחרונים, לחברה הרומנית אין תוכניות לשינוי ייעוד הקרקע.

מאז הוצג הנכס לפי שווי שהוערך לפי המודל הבא: NOI (תזרים מייצג) של 3.079 מיליון אירו בשנה, עם שיעור היוון של 6-7%. מיותר לציין שמאחר והנכס הוא שטח ריק ואין לחברה תוכניות לבנות עליו בזמן הקרוב, הערכת השווי הזו הייתה מעט מוזרה.

בעקבות ההפחתה הזו בנדל"ן להשקעה, ההון העצמי המיוחס לבעלי מניות החברה ירד מ-39.2 מיליון שקל לכ-31 מיליון שקל בדוחות 2013, ובדוחות הרווח והפסד של 2012 נרשם גידול בסעיף 'הוצאות אחרות' בסך 17.5 מיליון שקל, מה שהעביר את החברה מרווח שנתי של 1.73 מיליון שקל להפסד של 15.8 מיליון שקלים.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

הרווח באותה שנה עמד על 42.2 שקלים למניה, ולאחר השינוי עבר להפסד של 22 שקל למניה, כך שמדובר במכה רצינית לבעלי המניות. בחישוב פשוט מדובר בירידה של כ-20% בהון החברה נכון לסוף השנה שעברה, כך שיתכן מאוד שמחיר המניה יצלול בשיעור דומה עם פתיחת המסחר מחר.

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    רק ביג 4 28/05/2014 12:53
    הגב לתגובה זו
    מצער לשמוע על כל כך הרבה מקרים בהם רו"ח מבקר כשל בתפקידו ולא הזהיר את ציבור המשקיעים על השווי האמיתי של הקרקע. יש בעייתיות מסוימת לתת לרו"ח מבקר שמתגורר בישראל לבקר נדל"ן באיזורים בהם אין לו את המומחיות הדרושה לכך. גם אני נכווית בעבר, ולכן החלטתי לעבוד עם אחד ממשרדי ה BIG4 באיזור שבו הנדל"ן מוחזק. יש חברה ישראלים תותחים שמנהלים דסק ישראלי ב KPMG בבודפשט. הם מומחים בעסקאות נדל"ן באיזור.
  • 6.
    כתבה מקיפה - כל הכבוד (ל"ת)
    אחד שמבין 28/05/2014 10:18
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    יסר 28/05/2014 09:30
    הגב לתגובה זו
    ממנים מקורבים וממותגים
  • 4.
    jr 28/05/2014 09:14
    הגב לתגובה זו
    ככה זה כשממנים מקורבים ומלחכי פינכה
  • 3.
    dw 28/05/2014 06:59
    הגב לתגובה זו
    ונגיד אפילו שהיו תוכניות בנייה, שאינן. האם שיעור היוון של 6-7% בלבד הוא ריאלי, לאיזה חור ברומניה?
  • 2.
    ומה עם תביעות נזיקין ממהמנהלים ומרואי החשבון? (ל"ת)
    אנונימי 28/05/2014 01:36
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    משקיע 27/05/2014 21:16
    הגב לתגובה זו
    כל שני וחמישי סיפור חדש...
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

מחר בבורסה - האם המימושים ימשכו?

למה מניות הביטוח נפלו בחמישי, על מניות הארביטראז' והאם להאמין לארביטראז' חיובי של מעל 13% בפורמולה?

מערכת ביזפורטל |

מניות הביטוח נסחרת בתמחור גבוה. אנחנו כותבים את זה כאן די הרבה, אך מציינים כי המגמה חיובית וזרימת הכספים של החוסכים לגופים המנהלים (ביניהם כמובן חברות הביטוח) מייצרת זרם ביקושים למניות. במילים אחרות - אולי זה יקר לפי מבחנים פונדמנטליים, אבל יש יותר קונים ממוכרים. כמעט כל הבורסה יקרה באופן יחסי לעבר. לפני שנתיים מכפיל סביר ומייצג של ענפים רבים היה סביב 10-12, היום זה 15-18.

זרימת הכספים שלנו לבורסה לא תרד. מדי חודש זורמים מיליארדים. הגופים המוסדיים בבעיה - אין להם במה להשקיע, אז הם משקיעים באותו הדבר. ככל שהם משקיעים באותו דבר הם בעצם מנפחים את התיק שלהם - כי הם קונים את מה שיש להם ביקר יותר והערך של התיק עולה. תניחו שגוף מסוים החזיק ב-3% ממניית לאומי ב-42 שקלים לפני כשנה והוא הגדיל ל-4.5% ממניות הבנק רק שכעת המחיר הוא 69 שקלים. ההחזקה המקורית - ה-3%, זינקה בזכות הרכישות שלו ושל הגופים האחרים. אם נסתכל רחב יותר - מניות הבנקים מוחזקות בעיקר על ידי מוסדיים שקנו עוד והעלו את המניות. האם יש עם זה בעיה? כן, זה סוג של וויסות, אבל יש בזה רציונל כלכלי - מכפילי הרווח והשווים הכלכליים לא מנופחים מדי וגם - יש תחרות בין הגופים המוסדיים, זה לא עדר שמחזיק ב-65% ממניות הבנקים ופועל כראש אחד.

זה לו ויסות קלאסי, אבל עצם זרימת הכספים הגדולה היא ויסות טבעי, סוג של כרית ביטחון לשוק. הבעיה הגדולה של הזרמות כספים לא מרוסנות היא שבשלב מסוים זה מתנתק מערכים כלכליים, ובסוף - הכלכלה מנצחת. 

   

ביום חמישי מניות הביטוח קרסו. בדקו מה זה יכול להיות. הבנו שזו בעיקר פניקה נקודתית, ממש לא היסטריה כוללת. השחקנים הגדולים בשוק יודעים ומבינים שמניות הביטוח במחיר גבוה מדי. הם מחזיקים בהם בכל זאת בכמות מאוד גדולה, כי זאת הסחורה שיש, וזאת סחורה "חמה". הם לא רוצים ללכת נגד המגמה כי ברגע שהם "ימצמצו" גם הקולגות בגופים אחרים ימצמצו וימכרו. אבל ברגע שיש ירידות הם אומרים את הדבר הבא - "אנחנו פחות מאמינים בערך של המניות האלו, אנחנו מאמינים במגמה החיובית. השוק כרגע מתהפך, אם המגמה משתנה, המשחק הופך להיות אולי משחק של 'ערכים' ולא מגמה, במשחק הזה אנחנו צריכים למכור, כי הערך עדיין גבוה". 

במילים פשוטות - כל עוד הם רואים מסחר בסנטימנט חיובי ה בפנים. אם זה משתנה - הם חוזרים לבייסיק, מעריכים על אמת ואז התוצאה היא מכירה. אגב, הם לא חושבים שתהיה היסטריה מחר. אין דבר כזה בטוח, אף אחד לא יודע מה יהיה, אבל הם מזכירים שמניות הביטוח מאוד תנודתיות, בחמישי זה היה בעוצמה גדולה. הם לא שוללים שזה משחקי תשואות - גופים שמורידים ומעלים מניות כדי להתברג טוב יותר בביצועים השנתיים - זה לא רק לשפר את התשואות של עצמך, זה גם לפגוע בתשואות של אחרים.  כן, כלפי חוץ כולם הוגנים והגונים, אבל בפנים, במיוחד בסוף שנה יש מלחמה ענקית על התשואות. 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

מחר בבורסה - האם המימושים ימשכו?

למה מניות הביטוח נפלו בחמישי, על מניות הארביטראז' והאם להאמין לארביטראז' חיובי של מעל 13% בפורמולה?

מערכת ביזפורטל |

מניות הביטוח נסחרת בתמחור גבוה. אנחנו כותבים את זה כאן די הרבה, אך מציינים כי המגמה חיובית וזרימת הכספים של החוסכים לגופים המנהלים (ביניהם כמובן חברות הביטוח) מייצרת זרם ביקושים למניות. במילים אחרות - אולי זה יקר לפי מבחנים פונדמנטליים, אבל יש יותר קונים ממוכרים. כמעט כל הבורסה יקרה באופן יחסי לעבר. לפני שנתיים מכפיל סביר ומייצג של ענפים רבים היה סביב 10-12, היום זה 15-18.

זרימת הכספים שלנו לבורסה לא תרד. מדי חודש זורמים מיליארדים. הגופים המוסדיים בבעיה - אין להם במה להשקיע, אז הם משקיעים באותו הדבר. ככל שהם משקיעים באותו דבר הם בעצם מנפחים את התיק שלהם - כי הם קונים את מה שיש להם ביקר יותר והערך של התיק עולה. תניחו שגוף מסוים החזיק ב-3% ממניית לאומי ב-42 שקלים לפני כשנה והוא הגדיל ל-4.5% ממניות הבנק רק שכעת המחיר הוא 69 שקלים. ההחזקה המקורית - ה-3%, זינקה בזכות הרכישות שלו ושל הגופים האחרים. אם נסתכל רחב יותר - מניות הבנקים מוחזקות בעיקר על ידי מוסדיים שקנו עוד והעלו את המניות. האם יש עם זה בעיה? כן, זה סוג של וויסות, אבל יש בזה רציונל כלכלי - מכפילי הרווח והשווים הכלכליים לא מנופחים מדי וגם - יש תחרות בין הגופים המוסדיים, זה לא עדר שמחזיק ב-65% ממניות הבנקים ופועל כראש אחד.

זה לו ויסות קלאסי, אבל עצם זרימת הכספים הגדולה היא ויסות טבעי, סוג של כרית ביטחון לשוק. הבעיה הגדולה של הזרמות כספים לא מרוסנות היא שבשלב מסוים זה מתנתק מערכים כלכליים, ובסוף - הכלכלה מנצחת. 

   

ביום חמישי מניות הביטוח קרסו. בדקו מה זה יכול להיות. הבנו שזו בעיקר פניקה נקודתית, ממש לא היסטריה כוללת. השחקנים הגדולים בשוק יודעים ומבינים שמניות הביטוח במחיר גבוה מדי. הם מחזיקים בהם בכל זאת בכמות מאוד גדולה, כי זאת הסחורה שיש, וזאת סחורה "חמה". הם לא רוצים ללכת נגד המגמה כי ברגע שהם "ימצמצו" גם הקולגות בגופים אחרים ימצמצו וימכרו. אבל ברגע שיש ירידות הם אומרים את הדבר הבא - "אנחנו פחות מאמינים בערך של המניות האלו, אנחנו מאמינים במגמה החיובית. השוק כרגע מתהפך, אם המגמה משתנה, המשחק הופך להיות אולי משחק של 'ערכים' ולא מגמה, במשחק הזה אנחנו צריכים למכור, כי הערך עדיין גבוה". 

במילים פשוטות - כל עוד הם רואים מסחר בסנטימנט חיובי ה בפנים. אם זה משתנה - הם חוזרים לבייסיק, מעריכים על אמת ואז התוצאה היא מכירה. אגב, הם לא חושבים שתהיה היסטריה מחר. אין דבר כזה בטוח, אף אחד לא יודע מה יהיה, אבל הם מזכירים שמניות הביטוח מאוד תנודתיות, בחמישי זה היה בעוצמה גדולה. הם לא שוללים שזה משחקי תשואות - גופים שמורידים ומעלים מניות כדי להתברג טוב יותר בביצועים השנתיים - זה לא רק לשפר את התשואות של עצמך, זה גם לפגוע בתשואות של אחרים.  כן, כלפי חוץ כולם הוגנים והגונים, אבל בפנים, במיוחד בסוף שנה יש מלחמה ענקית על התשואות.