בחצר האחורית: חברה בבורסה בת"א, עם 130 נכסים בארה"ב - ומה השווי?

קרוב לוודאי שהמשקיעים הוותיקים בשוק ההון עדיין זוכרים את משבר הנדל"ן בארה"ב - המשבר אשר החל אי שם בשנת 2007 כשאז עוד קראו לזה סאב-פריים ובהמשך התגלגל לקטסטרופה של ממש - צניחה של מחירי הדירות והמשרדים בארה"ב בעשרות אחוזים.

המשבר פגע בכולם - טייקונים כמו יצחק תשובה, נוחי דנקנר ולב לבייב התפתו להשקיע במדינה ורשמו הפסדים כבדים. עם זאת, בשנים האחרונות חלה התאוששות בסקטור, הקונים חוזרים והפעילות הכלכלית בתחום הנדל"ן נראית היטב. מבחינת המשקיעים בבורסה עולה כי ישנה רק מניה אחת אשר מציעה חשיפה מלאה לתחום הנדל"ן בארה"ב - חברת נץ ארהב.

מרבית המשקיעים כלל לא שמעו על החברה אשר נכנסה לבורסה לפני כמעט שנה באמצעות מיזוג עם שלד בורסאי והיום נסחרת לפי שווי של 75 מיליון שקל (לפי מחיר מניה של 127 אגורות). החברה נמצאת בשליטתם של קבוצת נץ ושל איש העסקים טוני אלישע המחזיקים ב-42% ו-31% מהמניות של החברה בהתאמה.

מי את נץ ארה"ב?

נץ ארה"ב מחזיקה ומנהלת כ-130 נכסים הכוללים 1,300 יחידות לדיור ומשרדים. החברה מתמקדת בשלוש מדינות בארה"ב - קונטיקט, אוהיו ובפלורידה. החברה מחזיקה בפורטפוליו של נכסים - חלק עם שותפים בשווי של כ-104 מיליון דולר אשר מאופיינים בשיעור תשואה גבוה של 95%.

• ברזיל וארגנטינה: המרוויחות הגדולות ממלחמת הסחר העולמית
• האסטרטגיה החדשה שמפחידה את ארה״ב: "למכור אמריקה"

במזרח ארה"ב מתמקדת נץ בתחום הנדל"ן המניב למגורים. בבעלות החברה כ-125 נכסי נדל"ן למגורים הכוללים למעלה מ-900 יחידות דיור. כמו כן בבעלות החברה שני נכסים מניבים במדינה. גם באוהיו החברה מחזיקה במקבץ נדל"ן למגורים אשר כולל כ-340 יחידות דיור. במיאמי שבפלוריסה מחזיקה נץ ארה"ב בשני נכסי נדל"ן מניב למשרדים.

החברה נהנית מיציבות גבוהה בשורת ההכנסות בשל הגורם אשר נקרא "Section 8" - דיירים אשר זכאים לשכר דירה או לערבות ממדינת ארה"ב. כ-35% מהכנסות (NOI) מגיעות מדיירים של Section 8. לרוב, מחירי השכירות של דיירים אלו גבוה משמעותית מדמי השכירות הממוצעים של דירות זהות.

יתרון נוסף של החברה הוא המינוף אשר אינו גבוה במיוחד. נכון לסוף 2013 השווי של הנכסים שבבעלות החברה (ללא השותפים) הסתכם ב-74.2 מיליון דולר וכנגדם עמדו הלוואות בהיקף של 35.8 מיליון דולר. חישוב פשוט מעלה כי יחס החוב לבין שווי הנכסים עומד על 48%.

• חודש ירוק בבורסה - ת"א 35 עלה ב-4.1%, הבנקים ב-6.5%
• הרשות לני"ע הגישה כתב טענות נגד סמנכ"ל הכספים של עמיר שיווק
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מרחיבים את הפורטפוליו

בתחיחלת השנה השלימה נץ ארה"ב גיוס אג"ח בהיקף של 70 מיליון שקל. הריבית על האג"ח שמשלמת החברה נקבעה על 7.45% (שקלית). כחלק מן ההתניות התחייבה החברה כי ההון העצמי המתואם של החברה יהיה גבוה מ-20 מיליון דולר.

עם הכסף שגויס החלה החברה להרחיב את הפורטפוליו של הנכסים. בפברואר השנה רכשה החברה את הזכויות של השותף שלה בנכס נדל"ן מניב אשר נמצא בקונטיקט וכולל כ-40 נכסים למגורים. סכום העסקה - 2.75 מיליון דולר. עסקה נוספת שביצעה החברה הוא רכישת 78 יחידות דיור בקונטיקט תמורת סכום של 4.5 מיליון דולר.

במאי האחרון ביצעה נץ ארה"ב עסקה נוספת של רכישת בניין משרדים בפלורידה תמורת סכום של 6.2 מיליון דולר ומניב כ-950 אלף דולר בשנה. חישוב פשוט מעלה כי הנכס נרכש בתשואה ברוטו של 15%, תשואה אשר נחשבת לגבוהה מאוד. נץ מתכננת להכניס לעסקה שותפים. כל העסקאות צפויות לבוא לידי ביטוי בדוחות הכספיים של החברה במשך השנה.

המבנה הפיננסי

כאמור, מבחינה פיננסית המינוף של החברה אינו גבוה. עם זאת, הדבר המרכזי שניתן לראות ממבנה ההון של החברה הן התמיכה של הבעלים אשר להם "חייבת" החברה 15.7 מיליון דולר. מדובר בהלוואות שהועמדו לחברה לטובת רכישת הנכסים ונושאות ריבית של 6%. כחלק מהנפקת האג"ח סוכם כי קרן ההלוואה לא תיפרע עד לסוף נת 2016. החל משנת 2017 היקף הפירעון יעמוד על מיליון דולר לשנה לכל היותר. אותן הלוואות בעלים נחותות למחזיקי האג"ח ולכן מבחינתם מדובר בתוספת להון העצמי אשר עומד על כ-11 מיליון דולר.

לאן החברה הולכת?

חברת נץ ארה"ב מספקת למשקיעים הזדמנות להיחשף לפורטפוליו מגוון של נדל"ן מניב בארה"ב - תחום אשר נמצא בהתאוששות מאז שנת 2011. מאז כניסתה לבורסה מספקים בעלי הבית תמיכה לחברה ורק לאחרונה רכשה נץ מניות ממספר משקיעים תמורת 113.5 אגורות למניה.

בשלב זה קשה לקבוע האם מחיר המניה הוא יקר או זול. החברה אמנם נסחרת במחיר הגבוה מההון העצמי, אך בחברה כבר הצליחו להוכיח יכולת גבוהה בהשבחה של הנכסים שבבעלותם. החברה רוכשת את הנכסים בארה"ב בתשואה (במונחי עלות) הגבוהה מ-10%, כאשר בקונטיקט שיעור התשואה המשוקלל עומד על 15%.

יתרון נוסף של החברה הוא חברת הניהול שלה - חברה מקומית בבעלות מלאה. מדובר ביתרון אשר מאפשר לנץ ארה"ב להקטין את עלויות התפעול של הנכסים ולעקוב אחר מצבם של הנכסים בכל רגע נתון. גם פורטפוליו הנכסים הרחב של החברה מהווה יתרון גדול עבור המשקיעים.

ככל שהמצב בארה"ב ימשיך להשתפר - נץ ארה"ב צפויה להמשיך וליהנות מהמצב ולהרחיב את תיק הנכסים. לעת עתה, קיבלה החברה את אמון המשקיעים אשר רכשו איגרות חוב של הקבוצה. האם המוסדיים גם יצטרפו להשקעה במניות של החברה? ככל הנראה - הדבר יקרה רק לאחר שהחברה תמשיך להרחיב את פעילותה ומנייתה תיכנס למדדים המובילים באחד העם.

הערה

בשוק המניות ישנן עוד מספר חברות נוספות אשר חשופות לסקטור הנדל"ן בארה"ב. כך למשל, לגזית גלוב, אלוני חץ, כלכלית ירושלים ואפריקה ישנה פעילות במדינה, אך מדובר בחשיפה מצומצמת לעומת יתר הנכסים. כמו כן, ישנן חברות הפועלות רק בארה"ב אך המניות שלהן אינן נסחרות אלא רק איגרות החוב - מדובר בחברות כמו דה-לסר ודה-זראסאי.