יבנה מצטרפת להגרלה הנוכחית של 'דירה בהנחה' עם 736 דירות שייפתחו להרשמה כבר היום, המחולקות לארבעה פרויקטים שונים ברחבי העיר. את הפרויקטים מובילים היזמים עמרם אברם, יונתן דוד ורם אדרת, כולם בשכונות די מבוקשות שבהן מחיר השוק למ"ר נע כיום בין כ-23 אלף שקל ל-25.4 אלף שקל. במסגרת ההגרלה, המחירים צפויים לעמוד על כ־ 15.5-16 אלף שקל למ"ר - פער שמגלם הנחות של מאות אלפי שקלים לדירה, ובמקרים מסוימים מתקרב למיליון שקל בדומה לשאר היישובים במרכז המשתתפים בהגרלה, גם כאן מחצית מהמלאי - 50% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים פעילים, ומתוכן רבע מהדירות ללוחמים בלבד. המשמעות היא שמי שמשרת במילואים נהנה מסיכוי זכייה גבוה פי 2.5-3 ביחס לזכאי רגיל, בזכות ההקצאה הייעודית והאפשרות להשתתף במקביל גם בהגרלה הכללית.

ההגרלה ביבנה היא חלק ממקבץ של ערים במרכז הארץ בהן נרשמות הטבות משמעותיות, לצד רעננה, באר יעקב ונתניה. ברעננה מוצעות מעל 1.2 אלף דירות במחיר של כ-19 אלף שקל למ"ר לעומת כ-32 אלף שקל בשוק, חיסכון שיכול לעבור את המיליון שקל. בנתניה מוצעות 405 דירות במחיר של 16-19.4 אלף שקל למ"ר, מול 23-25 אלף שקל בשוק - פער שיכול להגיע לכ-1 מיליון שקל ואף יותר.

ביבנה, כאמור - הפער בין מחיר השוק למחיר ההגרלה עומד על כ- 7-9 אלף שקל למ"ר, מה שמבטא חיסכון של מאות אלפי שקלים לרוכש, בהתאם לשטח הדירה. גם מי שאינו מתכנן לגור ביבנה יכול לנצל את ההנחה כהשקעה: לרכוש את הדירה במחיר המופחת, להשכיר אותה, ובמקביל לשכור דירה באזור המועדף עליו למגורים. על פי הערכות, ייתכן שזו ההגרלה האחרונה במתכונת הנוכחית עם הנחות כה משמעותיות, מאחר שבממשלה פועלים לצמצם את ההגרלות לאזורים שבהם המחיר למ"ר בשוק החופשי אינו עולה על 20 אלף שקל - כלומר בעיקר לפריפריה.

במסגרת ההגרלה הנוכחית יוגרלו כ-7.6 דירות ביותר מ-20 יישובים ברחבי הארץ, ובהם גם באר יעקב, קריית עקרון, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק וירושלים. עבור מי שעומד בתנאי הזכאות, מדובר בהזדמנות נדירה להגיע לדירה במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק, בין אם למגורים ובין אם כהשקעה.

איך ניגשים להגרלות?

כדי להשתתף בהגרלות של 'דירה בהנחה' יש להחזיק באישור זכאות בתוקף מטעם משרד הבינוי והשיכון - מסמך רשמי המאשר שאתם עומדים בתנאים להשתתפות. את האישור ניתן להנפיק באופן מקוון, ללא צורך בהגעה פיזית, דרך שלוש החברות המוסמכות: מילגם (*6078), אלונים (*2850) ומעוף (*9344). לשם כך תידרשו להעלות צילום תעודת זהות וספח, אישור מצב אישי (רווק, נשוי, גרוש או אלמן), תמצית רישום ממשרד הפנים ובמקרים מסוימים גם מסמכים נוספים כגון אישור שירות צבאי או אזרחי, תלושי שכר או הצהרה על היותכם חסרי דירה.

עלות הנפקת האישור עומדת על 200 שקל, תוקפו שנה וניתן להאריכו בעלות נוספת של 50 שקל. זמן הטיפול מרגע הגשת הבקשה המלאה הוא עד 10 ימי עבודה, ולכן מומלץ להוציאו בהקדם כדי להבטיח שהאישור יהיה בתוקף לפני סגירת ההרשמה להגרלה. לכל משתתף יש אפשרות לבחור עד שלושה יישובים בלבד בכל סבב הגרלה, ולכן הבחירה צריכה להיות מחושבת - כל עיר היא למעשה 'כרטיס הגרלה' אחד שלכם. האסטרטגיה המומלצת היא לשלב בין שלושה סוגי בחירה: עיר אחת שבה הפוטנציאל הכלכלי הוא הגבוה ביותר, כלומר ההנחה האבסולוטית הגדולה ביותר גם אם הביקוש גבוה והסיכוי לזכות נמוך יותר - למשל רעננה, שם הפער בין מחיר השוק למחיר ההגרלה עשוי לעבור את המיליון שקל.

עיר שנייה שבה סיכויי הזכייה גבוהים יותר בזכות מספר גדול של דירות וביקוש נמוך יחסית - גם אם הרווח הכספי קטן יותר, ועיר שלישית במעמד 'ביניים' שמציעה שילוב של פער מחיר משמעותי וסיכויי זכייה סבירים, כמו יבנה או נתניה בסבב הנוכחי. למשרתי מילואים פעילים, ובפרט ללוחמים, יש יתרון ברור שכדאי למקסם: 50% מהדירות בכל פרויקט שמורות להם, ומתוכן 25% ללוחמים בלבד. בפועל המשמעות היא סיכוי זכייה גבוה פי 2.5-3 לעומת זכאי רגיל, שכן חלקם היחסי באוכלוסייה נמוך בהרבה מההקצאה שניתנה להם.

בנוסף, הם משתתפים גם בהגרלה הייעודית וגם בהגרלה הכללית - כך שגם אם לא זכו במסלול המילואים, נשמרת להם הזדמנות נוספת. למילואימניקים כדאי לשקול לבחור לפחות עיר אחת שבה צפוי ביקוש נמוך יחסית בקרב קהילת המילואים, כדי להגדיל את הסיכוי בפועל לזכות.

ההגרלה הכוללת:

בהגרלה שנפתחת היום יועמדו לזכייה כ-7.6 אלף דירות ביותר מ-20 יישובים ברחבי הארץ, בהם באר יעקב, יבנה, קריית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק וירושלים. עבור רבים שאין ביכולתם לרכוש דירה בשוק החופשי, מדובר בהזדמנות נדירה לקנות נכס במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק.

גם אם מדובר בעיר שאינכם מתכננים להתגורר בה, ניתן לנצל את ההנחה, לרכוש את הדירה ולהשכיר אותה, ובמקביל לשכור דירה באזור המועדף עליכם – מהלך שלרוב משתלם כלכלית. במקרים רבים הפער בין מחיר הרכישה לשווי השוק מאפשר מימון כמעט מלא מהבנק, מאחר והבטוחה שווה הרבה יותר ממחיר ששולם בפועל. כך, לדוגמה, זכייה בדירה במחיר של 1.9 מיליון שקל, כאשר שוויה האמיתי הוא 2.53 מיליון שקל, מאפשרת לבנק לראות את ההפרש כהון עצמי ולהעמיד משכנתא של עד 75% משווי הנכס - מה שמכסה את מלוא הסכום. חשוב לציין - לעיתים יידרש הקונה להעמיד כמה עשרות אלפים.

למרות היתרונות הכלכליים, סביב התוכנית מתקיימת מחלוקת ציבורית. יש הטוענים כי היא אינה תורמת לצמצום מחירי הדיור ואף עלולה להגדיל פערים, בעוד שתומכיה סבורים כי אם כבר מחלקים הנחות כה גדולות - נכון להעניק אותן למי שתרם למדינה בשירות משמעותי, כמו משרתי המילואים.

סוגיית הסיכויים לזכייה מעסיקה כמעט כל זכאי, וחשוב להבחין בין מצבם של מילואימניקים לאלו שאינם משרתים. אם, למשל, בעיר מסוימת נרשמים כ־40-60 אלף משתתפים להגרלות, ומתוכם כ- 3-5 אלף שקל הם משרתי מילואים פעילים, הרי ש-50% מהדירות - מאות יחידות ששמורות עבורם בלבד. המשמעות היא שמספר המתמודדים בפועל על אותן דירות מצומצם משמעותית, ולכן סיכויי הזכייה שלהם גבוהים בהרבה.

מחירי הדירות נמצאים במגמת ירידה במקביל לירידה בהיקף בעסקאות שבאות לידי ביטוי בעיקר בשוק הדירות יד שנייה, כשאצל הקבלנים והיזמים מדובר בעיקר על תמורות נוספות לדירה שיכולות להגיע בשלל דרכים יצירתיות ובעיקר מבצעי מימון. מנגד, שכר הדירה ממשיך לעלות. 

מזה שנים שברשות המסים ובמשרד האוצר מנסים לקדם חובת דיווח כוללת על כל הכנסה משכר דירה, אך נתקלים שוב ושוב בהתנגדות מצד ועדת הכספים של הכנסת. בפועל, אין כמעט מסים על הכנסות משכר דירה בשעה שעל הכנסות משכר יש מס שעשוי להגיע ל-50% ובהכנסות ורווחים משוק ההון יש מס של 25%.  המס על שכר דירה הוא אפס עד 5,654 שקלים, כשמעל סכום זה יש טכניקה של הכפלת ההפרש ותשלום מס עליו. מסלול נוסף לבחירת המשכירים הוא מסלול של 10% מס. כלומר, רשות המסים מציעה למשכירים, כל עוד פעילות ההשכרה לא נחשבת לעסק, מיסוי באמת שולי. ולמרות זאת - יש המון העלמות. 

בחודשים האחרונים הגבירו ברשות המסים את השימוש בנתונים ממקורות חיצוניים כדי לעלות על מעלימי מס, כמו שימוש בחשבונות החשמל, המים והגז, עסקאות שבוצעו בין קרובי משפחה, ואפילו בקשות לפיצוי מהמדינה בגין אובדן הכנסה בעקבות המלחמה. נראה שאחד המקורות החשובים הוא מידע מרשם הירושות - רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס. כך נחשפו מקרים שבהם הושכרו דירות לאורך שנים, מבלי שהוגשה על כך כל הצהרה לרשות המסים.

ברשות המסים בוחרים במקרים רבים שלא להוביל את מעלימי המשפט לבית המשפט. לעיתים הפתרון הוא - 'הסדר כופר', תשלום כספי מצד הנישום שנחשד בהעלמת מס, בתמורה לסגירת ההליך הפלילי נגדו. ההסדר הזה נחשב מקל יחסית, אך הוא כולל גם תשלום רטרואקטיבי של המס שהועלם, וגם קנס עונשי נוסף שמגיע לעשרות ולעיתים למאות אלפי שקלים, בהתאם להיקף ההכנסה שהוסתרה.

• מחירי הדירות בירידה, אבל שכר הדירה ממשיך לטפס – הפער שיוצר דיסוננס
• שכר הדירה בדרך למעלה - הנה הסיבה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

איך נראה ההסדר בפועל?

קודם כל, מדובר לרוב במשכירים פרטיים: שכירים, פנסיונרים ובעלי הכנסה נוספת - שחשבו שהמערכת לא תדע על פעילותם. אלא שכיום, עם היכולת של רשות המסים לחבר בין מקורות מידע שונים, גם העלמות שנראות 'קטנות', לא נעלמות מהרדאר. המשכירים האלו כשנתפסים מעלים תירוצים שונים ומשונים, לרוב כמובן זה לא עובר את אנשי רשות המס. אם רשות המס מתרשמת שזו טעות תמימה וקטנה, אז במקרים רבים היא דורשת את המס מבלי להיכנס לתשלום קנס או כופר. במקרם שמדובר על כסף גדול וההעלמה מכוונת, רשות המס מציעה לרוב כופר. כלומר, המעלים מס משלם קנס מעבר לתשלום המס ולא הולכים לבית המשפט. זה לא רק בתחום מיסוי הנדל"ן, מדי שנה מגיעה רשות המסים למאות עסקאות כופר בתחומים שונים. נתמקד במעלימי מס על שכר דירה.