"סביבת הריבית והאינפלציה הנמוכות מהוות תעודת ביטוח לתמחור המנייתי של הנדל"ן המניב בישראל", כך אומר שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס נשואה ברוקראז' בסקירה שנתית לענף הנדל"ן.

מרכזים מסחריים וקניונים הם תת הענף המומלץ לפי אקסלנס "אנו רואים בתחום זה חשיפה לכלכלת ישראל, שלמרות הכול נראית לא רע, כשסביבת הריבית הנמוכה מהווה פרמטר חשוב בתמחור. מליסרון היא החברה המועדפת בשל פוטנציאל הצמיחה מחד והקיטון הצפוי בהוצאות והקטנת המינוף מאידך". מניית מליסרון זכתה להמלצת קנייה עם מחיר יעד של 90 שקל (26.5% אפסייד).

"נכון, שוק הקניונים בישראל רווי, ובנוף מתבצע יזום שצפוי להגדיל את היצע השטחים בתחום", מסביר ליפמן, "אך להערכתנו, תחום זה הוא היציב והבטוח בעסקי הנדל"ן המניב בארץ. התפוסה ברוב הקניונים נושקת ל-100% עם רשימות המתנה ברובם. שלא כמו במשרדים, כבר בעת הייזום ההשכרה כמעט והושלמה (גרנד קניון בבאר שבע מושכר כבר בתפוסה של מעל ל-80% וצפוי להתאכלס לקראת סוף השנה)."

לגבי עזריאלי קבוצה, מסבירים באקסלנס כי למרות שהדיסקאונט של המנייה הצטמצם בשבועות האחרונים, העוצמה של הקבוצה שבא ליידי ביטוי בנכסיה ובמבנה הפיננסי, לצד פעילות ייזום חסרת תקדים בישראל, הופכת אותה למרכיב בסיסי בתיקי השקעות ובמרכיב הנדל"ן. המנייה זכתה להמלצת תשואת שוק עם מחיר יעד של 107 שקל (11% אפסייד).

בנוגע לנדל"ן מניב בחו"ל, מעריך ליפמן כי 2013 תהיה בסימן רכישות משמעותיות. "העוגנים הם אלוני חץ, שכבר דיווחה על בחינת השקעה בוושינגטון ולהערכתנו גם גזית גלוב, אשר בהחלט בשלה לרכישה משמעותית נוספת. למרות שהדיסקאונט הצטמצם מאוד, השקעה בחברות אלו מספקת יציבות". המניות זוכות לתשואת שוק עם מחיר של 27.6 שקל (19% אפסייד) ו-54 שקל (10% אפסייד) בהתאמה.

ליפמן מוסיף כי החברות הנסחרות כיום בדיסקאונטים גבוהים אטרקטיביות "הן בעלות פרופיל פיננסי פחות חזק משל חברות האחזקה ולמרות שחלק מהבעלים של חברות אלו נמצאים בעין הסערה הפיננסית, אנו ממליצים להכיל אותן בתיק ההשקעות לצד העוגנים בכדי לשפר את התשואה ולנצל את כשלי השוק במחירים שלהן. אנחנו לא ממליצים להיחשף לחברות אשר פעילות בחו"ל ללא נוכחות של ארגון ניהולי באותה מדינה וחושבים כי המודל של רכישת נכסי נדל"ן בהסתכלות פיננסית כשל לחלוטין". המניות המומלצות לקנייה הן נכסים ובנין, במחיר של 290 שקל (49% אפסייד), כלכלית ירושלים במחיר של 37 שקל (82% אפסייד) ואפריקה נכסים במחיר של 57 שקל (48% אפסייד).

בתחום המשרדים בארץ, ליפמן אינו צופה ירידה בתפוסות או במחירי המשרדים, דבר שלדבריו יכול להשפיע על תמחור המניות. "במודלים שערכנו לא נתנו משקל לייזום של החברות (שיבוא לידי ביטוי בשלוש השנים הקרובות) שלא מקבל מחיר כיום בשוק. החברות המובילות בענף אמות, ריט 1 וגב ים מומלצות בתשואת שוק במחיר של 11 שקל (14.6% אפסייד), 8.3 שקל (14% אפסייד) ו-920 שקל (23.5% אפסייד) למנייה בהתאמה, ומהוות מרכיב איכותי וסולידי בתיק ההשקעות. דיסקאונט גבוה קיים גם במבני תעשיה (גם בשל הפעילות ברוסיה) שמומלצת בקנייה במחיר של 8.1 שקל (57% אפסייד) למנייה."

"נכון להיום, הפרויקט המשמעותי היחיד בתל אביב שנמצא בתחילת הבנייה הוא שרונה של עזריאלי שצפוי להסתיים עוד 4 שנים ולכלול 120 אלף מ"ר של משרדים", מסביר ליפמן ברקע לחשש של רבים מהצפה בתחום המשרדים. "נכון להיום אין פרויקט משמעותי בתל אביב שאמור להסתיים לפני כן, כך שההיצע בתל אביב לא אמור לגדול, מה שיכול להקל על הביקושים ב-2015-2016. עם זאת, בערים העוטפות את תל אביב, ובעיקר בבני ברק, חולון ופתח תקווה, יש כבר לא מעט בניינים שהאכלוס שלהם צפוי ב-2013. רמת המחירים באזורים אלה תתקשה לעלות מכיוון שעדיין קיימים שם שטחים עודפים."

ליפמן מוסיף כי מחירי השכירות צפויים להציג ירידות קלות בשל ההיצעים בעוטף תל אביב. "עם זאת תשואות הנכסים יישארו יציבות וישמרו על מקדם היוון של 7%-7.5%. נקודת צפייה נוספת תהיה בחזית המימון ידוע כי לא מעט פרויקטים לא יכולים לצאת לפועל כי אין להם גוף מממן הבנקים הורידו את היקפי המימון לנדל"ן בכלל ולייזום בפרט והגופים החוץ בנקאיים עדיין לא נכנסו לתמונת ה'ליווי הבנקאי'."

כתבות מעניינות נוספות:

יניב פגוט: "נדל"ן בארה"ב עדיף משמעותית מדירה בב"ש"; כיצד כדאי להשקיע?