כיצד הסכם ה'צוק הפיסקלי' ישפיע על רוכשי הנדל"ן הישראלים בארה"ב?
ה'צוק הפיסקלי' אשר איים למוטט את הכלכלה האמריקנית הסתיים בטוב, לאחר ששעות ספורות לפני כניסתה של שנת 2013, הצליחו הרפובליקנים והדמוקרטים להשיג הסכם אשר יימנע מכלכלת המדינה לשקוע לעבר מיתון. ההסכם שהושג כולל העלאת המס על העשירים המשתכרים מעל 400 אלף דולר בשנה לרמה של כ-40%, זאת לעומת רמה של 35% עד כה.
בתקופה האחרונה ישראלים רבים מנצלים את תוצאות משבר הנדל"ן במדינה, אשר החל בשנת 2007 והוביל במקומות מסוימים לצניחה של 50%-60% במחירי הבתים. כיצד ההסכם ישפיע על רוכשים אלו?
עו"ד עמרי יניב, שותף מס בינלאומי בפירמת ראיית החשבון והייעוץ PwC Israel, אמר בשיחה ל-Bizportal כי ההסכם שאושר עתיד להשפיע על ישראלים המבצעים השקעות נדל"ן בארה"ב ואינם בעלי אזרחות אמריקאית, בשלושה אופנים:
1. מכירת נכסים: עסקאות מכר שיבוצעו יחייבו מוכרים אשר הגיעו להכנסה חייבת ממקורות בארה"ב, של 400 אלף דולרים בשנה ליחיד ו-450 אלף דולרים לזוג, לשלם מס פדראלי בשיעור של 20% על רווח ההון מהעסקה. במידה ואין ליחיד הכנסות או רווחים בשיעור זה, המס הפדראלי שישולם על הרווח הוא 15%, בדומה לשיעור המס שהיה טרם ההסכם.
2. השכרת נכסים מניבים: שיעור המס השולי הפדראלי המקסימלי עלה ל 39.6% (במקום 35%) ליחידים שהכנסתם החייבת ממקורות בארה"ב עולה על 400 אלף דולר לשנה (450 אלף לזוג). חשוב לציין שלא מדובר בסוף פסוק מבחינת תשלום מס וקיימים תשלומי מס סטטוטוריים נוספים, מעבר למס הפדראלי, קרי - מס הכנסה ברמת המדינה ולעתים גם מס עירוני . כך לדוגמא, תושב ישראל העונה לקריטריון ההכנסה הגבוהה ממקורות בארה"ב ומשכיר נכס במנהטן, ייאלץ לשלם ,בהערכה גסה וללא משתנים ייחודיים, שיעור מס כולל של 27%-28%, במקום שיעור של כ-23% ששילם עד היום, על רווח הון ממכירת נכס".
3. השפעה על נכסי עזבון: במקרה בו תושב ישראל המחזיק בבעלות על נכס בארה"ב ילך לעולמו, שיעור המס השולי הגבוה ביותר שייגבה בגין נכסי העיזבון יעלה ל-40%, במקום 35% עד היום. תקרת הפטור לתושב חוץ נותרה ללא שינוי והיא עומדת על 60 אלף דולרים בלבד (במונחי שווי נכסים).
וכיצד ההסכם ישפיע על ישראלים בעלי דרכון אמריקני? "במקרה בו תושב ישראל מחזיק בדרכון אמריקאי, הוא נחשב תושב ארה"ב לצרכי מס ולכן ממוסה על הכנסותיו מכל מקור בעולם ולא רק על הכנסות ממקורות בארצות הברית", מסביר יניב.
לדבריו, ישנה סבירות גבוהה יותר כי העלאת שיעורי המס תשפיע עליו באופן פרקטי. "לעניין מס העיזבון, שיעורי המס זהים לאלה החלים על מי שאינו בעל דרכון אמריקאי, אך במקרה זה מדובר על תקרת פטור של כ 5 מיליון דולר, כלומר הסיכוי שיוטל מס עיזבון בעת המוות נמוך במידה משמעותית לעומת מי שאינו אזרח ארצות הברית. מאידך, על מי שאינו אזרח ארצות הברית מוטל מס עיזבון רק ביחס לנכסים "אמריקניים", בעוד שאזרחי ארה"ב כפופים למס עיזבון ביחס לכל נכסיהם, בכל העולם."
- 3.אדיר 06/01/2013 10:00הגב לתגובה זוהמחירים על סף קריסה, אל תהיו מטומטמים
- 2.נתי 06/01/2013 09:59הגב לתגובה זואבל עדיף קרנות ריט או מניות נדל"ן מאשר נכסים בודדים
- 1.משה 06/01/2013 09:58הגב לתגובה זואין שום הצדקה לרכישת דירות מרחק עשרות קילומטרים מקאסמים, פשוט מעשה שטות
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
