כיצד הסכם ה'צוק הפיסקלי' ישפיע על רוכשי הנדל"ן הישראלים בארה"ב?
ה'צוק הפיסקלי' אשר איים למוטט את הכלכלה האמריקנית הסתיים בטוב, לאחר ששעות ספורות לפני כניסתה של שנת 2013, הצליחו הרפובליקנים והדמוקרטים להשיג הסכם אשר יימנע מכלכלת המדינה לשקוע לעבר מיתון. ההסכם שהושג כולל העלאת המס על העשירים המשתכרים מעל 400 אלף דולר בשנה לרמה של כ-40%, זאת לעומת רמה של 35% עד כה.
בתקופה האחרונה ישראלים רבים מנצלים את תוצאות משבר הנדל"ן במדינה, אשר החל בשנת 2007 והוביל במקומות מסוימים לצניחה של 50%-60% במחירי הבתים. כיצד ההסכם ישפיע על רוכשים אלו?
עו"ד עמרי יניב, שותף מס בינלאומי בפירמת ראיית החשבון והייעוץ PwC Israel, אמר בשיחה ל-Bizportal כי ההסכם שאושר עתיד להשפיע על ישראלים המבצעים השקעות נדל"ן בארה"ב ואינם בעלי אזרחות אמריקאית, בשלושה אופנים:
1. מכירת נכסים: עסקאות מכר שיבוצעו יחייבו מוכרים אשר הגיעו להכנסה חייבת ממקורות בארה"ב, של 400 אלף דולרים בשנה ליחיד ו-450 אלף דולרים לזוג, לשלם מס פדראלי בשיעור של 20% על רווח ההון מהעסקה. במידה ואין ליחיד הכנסות או רווחים בשיעור זה, המס הפדראלי שישולם על הרווח הוא 15%, בדומה לשיעור המס שהיה טרם ההסכם.
2. השכרת נכסים מניבים: שיעור המס השולי הפדראלי המקסימלי עלה ל 39.6% (במקום 35%) ליחידים שהכנסתם החייבת ממקורות בארה"ב עולה על 400 אלף דולר לשנה (450 אלף לזוג). חשוב לציין שלא מדובר בסוף פסוק מבחינת תשלום מס וקיימים תשלומי מס סטטוטוריים נוספים, מעבר למס הפדראלי, קרי - מס הכנסה ברמת המדינה ולעתים גם מס עירוני . כך לדוגמא, תושב ישראל העונה לקריטריון ההכנסה הגבוהה ממקורות בארה"ב ומשכיר נכס במנהטן, ייאלץ לשלם ,בהערכה גסה וללא משתנים ייחודיים, שיעור מס כולל של 27%-28%, במקום שיעור של כ-23% ששילם עד היום, על רווח הון ממכירת נכס".
3. השפעה על נכסי עזבון: במקרה בו תושב ישראל המחזיק בבעלות על נכס בארה"ב ילך לעולמו, שיעור המס השולי הגבוה ביותר שייגבה בגין נכסי העיזבון יעלה ל-40%, במקום 35% עד היום. תקרת הפטור לתושב חוץ נותרה ללא שינוי והיא עומדת על 60 אלף דולרים בלבד (במונחי שווי נכסים).
וכיצד ההסכם ישפיע על ישראלים בעלי דרכון אמריקני? "במקרה בו תושב ישראל מחזיק בדרכון אמריקאי, הוא נחשב תושב ארה"ב לצרכי מס ולכן ממוסה על הכנסותיו מכל מקור בעולם ולא רק על הכנסות ממקורות בארצות הברית", מסביר יניב.
לדבריו, ישנה סבירות גבוהה יותר כי העלאת שיעורי המס תשפיע עליו באופן פרקטי. "לעניין מס העיזבון, שיעורי המס זהים לאלה החלים על מי שאינו בעל דרכון אמריקאי, אך במקרה זה מדובר על תקרת פטור של כ 5 מיליון דולר, כלומר הסיכוי שיוטל מס עיזבון בעת המוות נמוך במידה משמעותית לעומת מי שאינו אזרח ארצות הברית. מאידך, על מי שאינו אזרח ארצות הברית מוטל מס עיזבון רק ביחס לנכסים "אמריקניים", בעוד שאזרחי ארה"ב כפופים למס עיזבון ביחס לכל נכסיהם, בכל העולם."
- 3.אדיר 06/01/2013 10:00הגב לתגובה זוהמחירים על סף קריסה, אל תהיו מטומטמים
- 2.נתי 06/01/2013 09:59הגב לתגובה זואבל עדיף קרנות ריט או מניות נדל"ן מאשר נכסים בודדים
- 1.משה 06/01/2013 09:58הגב לתגובה זואין שום הצדקה לרכישת דירות מרחק עשרות קילומטרים מקאסמים, פשוט מעשה שטות
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
תושבי חוץ מעצבים מחדש את פני הדיור בירושלים: בין מגדלי יוקרה להתחדשות עירונית
בשנה האחרונה נרשמה פעילות ערה בשוק הנדל"ן בירושלים, בעיקר בזכות רכישות נרחבות של דירות על ידי תושבי חוץ. קהילות יהודיות אמריקאיות, כמו הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק וקהילות חרדיות משנות את מפת הדיור בעיר ומשפיעות על מחירי הדירות, אופי השכונות והתחדשות עירונית
שוק הדיור בירושלים מזנק בשעה שברוב האזורים יש ירידות חדות ובמיוחד בתל אביב שבה המחירים יורדים בקצב שנתי של 9%. לפי
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות בירושלים בשיא - בשנה האחרונה בלבד זינקו מחירי הדירות בירושלים ב-6.4%. איך אפשר להסביר את הניתוק של ירושלים משאר המדינה?
ההסבר נובע מביקושים קבועים, קשיחים ואפילו עולים של אוכלוסייה חרדית ואוכלוסייה עשירה מחו"ל שרוצה לגור בבירה. במתחם כי"ח, סמוך לשוק מחנה יהודה, מפתחות חברות JTLV וב.ס.ר ארבעה מגדלים של עד 32 קומות הכוללים מגורים, מסחר ותעסוקה. הפרויקט, שמתוכנן ל-550 דירות, הוא חלק מהתחדשות לב העיר. בשנה האחרונה נרכשו במתחם עשרות דירות, בעיקר על ידי הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק. מקורות בענף מדווחים כי חברי הקהילה רכשו עשרות רבות של דירות במחיר ממוצע של קרוב ל-55-60 אלף שקל למ"ר ובמחיר של כ-7-9 מיליון שקל לדירה. הדירות במגדלים תוכננו במיוחד עבור משפחות מחו"ל, עם שטח מינימלי של כ-130 מ"ר - שונה מהמקובל בפרויקטים אחרים באזור ומתאים יותר למשפחות גדולות.
דוגמה נוספת להתפתחות בעיר היא בשכונת הקטמונים. השכונה עברה תהליך התחדשות עירונית משמעותי, כאשר פרויקט הדגל הוא Berger Towers, שבו נבנות כ-400 דירות חדשות במקום 95 דירות קיימות. מאז 2024 נרכשו בפרויקט כ-130 דירות על ידי תושבי חוץ, בעיקר יהודים חרדים ודתיים לאומיים מארצות הברית. הדירות נמכרות במחיר של כ-35-38 אלף שקל למ"ר - נמוך יותר ממתחם כי"ח, אך עדיין גבוה בהשוואה לשכונות אחרות בירושלים. בשבועות האחרונים נרשמה עלייה נוספת ברכישות דירות על ידי תושבי חוץ בירושלים ונראה שהיקף הדירות שירכשו על ידי תושבי חו"ל יעלה על 1,000 דירות. זה מספר שיא והוא מצד אחד מעיד על ביקוש גדול של יהודי התפוצות, גם על רקע האנטישמיות שעולה בעולם, אבל הוא לא מבטיח שהרוכשים יעלו לישראל. יש בירושלים מעל 5,000 דירות של יהודי התפוצות שאינן משמשות למגורים באופן שוטף, אלא רק כאשר המשפחות האלו מגיעות לחופשה בישראל. לא ידוע כמובן מה המשפחות הרוכשות מתכוונות לעשות בדירה, אבל אם זה לא יהיה לצורך עלייה, הרי שהן בעצם תופסות דירה לישראלים.
על פי ההערכות חלק גדול מהרוכשים רוצה וצפוי להגיע לישראל, אך יש לא מעטים שאין להם תאריך מוגדר. כך או אחרת, עלייה כזו שחלק גדול ממנה הוא מארה"ב משנה את תמהיל האוכלוסייה בירושלים, במיוחד באזורים המרכזיים העוברים התחדשות עירונית, ובמקביל היא כאמור מעלה את המחירים בצורה חדה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התחדשות עירונית תורמת למגמה זו. בעיריית ירושלים אושרו ב-2025 תוכניות להקמת כ-4,000 דירות חדשות במסגרת פינוי-בינוי, כולל 1,880 יחידות בשכונות קריית יובל, קריית משה ופת. פרויקטים כמו "עיר מזרח" כוללים 4,000 דירות נוספות עם מגדלים עד 40 קומות, 5,300 מ"ר מסחר וחניונים תת-קרקעיים. בשכונת ארמון הנציב, תוכנית חדשה כוללת הריסת 123 דירות ישנות והקמת 1,400 חדשות. חברת טרא נדל"ן מובילה פרויקטים בשכונות מרכז העיר, בית הכרם וגילה, עם 3,000 יחידות בבנייה ועוד 4,000 מתוכננות. במתחם הנורית, זכויות הבנייה הוגדלו, והפרויקט יכלול מאות דירות חדשות.
