בלוג לאומי: "ירידת מלאי הדירות תגביר את הלחצים לעליות מחירים"
"היקף מכירת הדירות השנתי עומד על 16,000 דירות בעוד המלאי שנותר למכירה בחודש יולי עמד על 15,208 דירות, כלומר נמוך מקצב המכירות השנתי", כך אומרים הבוקר כלכלני בנק לאומי בסקירתם השבועית בהתבססם על
לדבריהם, בין הגורמים העיקריים התומכים בביקוש של דירות לרכישה נמנים, קצב הגידול הגבוה של מספר משקי הבית בישראל, לצד הריבית הנמוכה על המשכנתאות ויציבות של שיעורי אבטלה. "להערכתנו, כל עוד לא תחול החמרה משמעותית בסביבה הכלכלית העולמית, שיעורי האבטלה בישראל יעלו באופן מתון יחסית, ולכך צפויה להיות השפעה ממתנת קטנה בלבד על הביקוש לדירות לרכישה (נזכיר שרכישות אלו כוללות גם רכישת דירות לשם השכרתן)."
כלכלני לאומי מעריכים שהביקוש של דירות לרכישה (לשימוש עצמי ולהשקעה) צפוי לשמור על יציבות ולכן מלאי הדירות החדשות שנותר למכירה עשוי להמשיך ולהצטמצם בהמשך. זאת במיוחד על רקע ההתמתנות שניכרת בגידול היצע הדירות החדשות.
הכלכלנים מציינים כי ההתמתנות באה לידי ביטוי בירידה במספר העסקאות, שאושרו על ידי מנהל מקרקעי ישראל במחצית הראשונה של השנה. מספר זה עומד על כ- 18,600 יחידות דיור, במונחים שנתיים, בהשוואה לכ- 25,000 יחידות דיור בממוצע בשנים 2010 - 2011. "נתוני העסקאות שאושרו תואמים גם את התמונה העולה מנתוני החשבונאות הלאומית לרבע השני של השנה, אשר הצביעו על ירידה בהיקף ההשקעות בבנייה למגורים, לראשונה לאחר תקופה ארוכה של התרחבות."
"היחס הנ"ל בין קצב מכירת הדירות והמלאי שנותר למכירה מתבטא בירידה קלה במספר חודשי ההיצע ל- 11.8 חודשים, כאשר מאז ראשית השנה עמד מספר חודשי ההיצע על כ- 12.3 בממוצע", מסבירים הכלכלנים. "ברמת חודשי ההיצע הנוכחית, שהנה גבוהה יחסית, קצב העלייה השנתי של מחירי הדיור אינו צפוי לעלות (קצב זה עומד על כ- 1.2%, לאחר שבשלוש השנים האחרונות עלה בקצב דו ספרתי). אולם, בהיעדר גידול בהיצע אשר תואם תנאי הביקוש בשוק הדיור, תוך הצטמצמות המלאי שנותר למכירה, חודשי ההיצע צפויים להמשיך ולרדת ואולי אף להגיע בעתיד הרחוק יותר לרמה המאפיינת לחצים לעליות מחירים."
- 11.doronspi 03/10/2012 11:35הגב לתגובה זוכל מצביעי ביבי - מגיע לכם - אתם מטומטמים ולכן אתם משלמים. בתקופתו מחירי הדיור בפלוס 150 אחוז, השכר הממוצע ללא שינוי ויוקר המחיה רק מטפס. העיקר שהכל ורוד...
- 10.תל אביבי 31/08/2012 08:58הגב לתגובה זולתשומת ליבם של כלכלני לאומי - יש אלפי דירות פנויות בישראל, שמשום מה, כרגע, מאוכלסות ע"י הומלסים אפריקאים מוסלמים, במקום הומלסים ישראלים. דירות אלה ממוקמות בדרום ת"א, אשדוד, ערד ואילת. לא חלם? הגיע הזמן להחזיר את האפריקאים לאפריקה, ואת הדירות הישראליות - לישראלים. אפריקאים שלא ניתן כרגע להחזיר לארצם, מבחינה משפטית, יש לשכן במחנה פליטים סגור ליד גבול הדרום. אלפי דירות, קטנות ועממיות, כאן ועכשיו!
- 9.דמגוגיה להרצת פראייר=הבועה בפיצוץ=מיתון עיוור הלא מאמין (ל"ת)בלוף שיווקי=נדלן 31/08/2012 00:27הגב לתגובה זו
- 8.בכותרת מעל כתוב שיש שיא של 83000 בסיומי בניה איפה היריד (ל"ת)א.מ 30/08/2012 17:08הגב לתגובה זו
- 7.מנפחים את הבועה . (ל"ת)בא 30/08/2012 12:27הגב לתגובה זו
- 6.מישקה 30/08/2012 12:05הגב לתגובה זויותר.
- 5.אלף מם 30/08/2012 12:03הגב לתגובה זואותכם ואת ילדכם אלינו.ואז כשתכנסו לאובר בעו"ש כי לא יהיה לכם מספיק כדי לשלם את המשכנתא ,ניתן לכם הלוואה לכיסוי האובר בריבית ממש אפסית של פריים+2.5% .
- 4.מעניין איך מצטטים רק קבלנים בנקים ונוכלים (מתווכים) ? (ל"ת)הבנקים בהפסדים 30/08/2012 11:57הגב לתגובה זו
- 3.חגי 30/08/2012 11:44הגב לתגובה זואני עוקב אחרי התחזיות שלהם בשנה האחרונה - פשוט בזיון. כל חודשיים הופכים את התחזית שפשוט משקפת את הלך רוח הציבור באותו מועד - אין להם שום ערך מוסף.
- 2.30/08/2012 11:44הגב לתגובה זובחו"ל כל המשכילים חבר מביא חבר מושבות של ישראלים בחול. אז על כל דירה שלא בונים יש זוג שעוזב. יש גם מקום בגני הילדים ובתי הספר. וגם משרות פנויות פה בשכר רעב כמובן
- תל אביבי 31/08/2012 09:00הגב לתגובה זואני לא יודע היכן אתה גר, אבל אני יודע שלפחות בת"א גני הילדים ובתי הספר מ-פ-ו-צ-צ-י-ם. בבתי הספר לפעמים יש 40 ילד בכיתה! לא 20, לא 30, אלא 40!!!
- 1.בלל משכנתאות בפרסומת עצמית (ל"ת)י 30/08/2012 11:24הגב לתגובה זו
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
