"עיריות מקשות בחיזוק בניינים בתמ"א 38, לא רוצות שיזמים ירוויחו"
דו"ח מבקר המדינה בנושא מחדל השריפה בכרמל ממחיש עד כמה תהליכי קבלת ההחלטות במדינה עשויים להעמיד את אזרחיה בסכנת חיים. נושא חיזוקים של מבנים כנגד רעידות אדמה עולה לכותרות כל פעם שמתרחשת רעידת אדמה קטנה, אולם נשכח מהר כי לציבור הישראלי זכרון קצר.
התמ"א 38, יוזמה לחיזוק בנייני מגורים המעניקה זכויות בנייה על בניינים ישנים תמורת חיזוקם, זכתה לאחרונה לעידוד נוסף באמצעות תיקון מספר 3 המאפשר תוספת של 2.5 קומות במקום 1.5 קומות, אולם גם לאחר תיקון זה הסיאוב הבירוקרטי הישראלי הטיפוסי יקשה על חיזוקם של יותר מעשרות בניינים בשנה, כאשר בפועל צריך לחזק לחזק מאות אלפים.
Bizportal שוחח עם עופר אנגל, מנהל הפיתוח העסקי של חברת אנגלאינווסט 38 בבעלותו של אביו איש העסקים יעקב אנגל, על ההתקדמות בנושא ועל הבעיות שנותרו בשטח.
נראה כי מ-2005, עת הממשלה הכריזה על תמ"א 38 לחיזוקם של מבנים נגד רעידות אדמה, מעט בניינים הושלמו. האם רואים שינוי בשטח?
"יש לנו כיום 40 פרויקטים חתומים, גם לפי תמ"א 38(2) המאפשר הריסה ובנייה מחדש וגם לפי תמ"א 38 (3). בחצי השנה האחרונה חתמנו על יוזמות בחולון, בת ים ויהוד לפי תמ"א 38(3), המתנו לאישורו של התיקון החדש. כיום אנו מסיימים את הפרויקט הראשון שלנו בתלפיות 15 ברמת גן, אחר כך מתחילים ברחוב רש"י בראשון לציון וברחוב האהבה בהוד השרון. בחודשיים הקרובים נתחיל פרויקט בבת ים ברחוב בר אילן לפי תמ"א 38(1). מלבד פרויקטים אלו קיבלנו אישור ועדה מקומית ל-10 פרויקטים אשר נתחיל לבנות בשנה הקרובה."
עם אילו עיריות הכי קשה לעבוד? היכן מעודדים יותר?
"עיריית תל אביב בעייתית ועיריית רמת השרון מתייחסת לנושא באנטיפאתיות ולא מקדמת מיזמים, מאפשרים בעיר חיזוק מבנים ללא הוספת ממ"דים או הקלות נוספות, לכן שם לא אקח פרויקטים. בראשון לציון ממש חודרים ליזמים לעצמות דורשים דו"ח כלכלי כדי לראות שהיזם לא מרוויח יותר מדיי, תכננתי להקים שתי קומות בפרויקט בעיר, אך העירייה מאפשרת רק קומה וחצי. הערים גבעתיים והרצלייה בעייתיות במתן הקלות בנושא החניות.
מנגד, את עיריית רמת גן ניתן רק לשבח, היא מאפשרת להוסיף ממ"דים עד קו 0 של המגרשים, לכן אנחנו פעילים מאוד בעיר. רעננה ובת ים גם מאוד מעודדות ועיריית הוד השרון משפרת את הנושא."
ומה עם ערים כמו באר שבע בית שאן, צפת והקריות? אלו אזורים הרבה יותר קריטיים לחיזוק
"לא נתקרב לערים אלו כי אין בהן הצדקה כלכלית. רעיון העברת הזכויות לערים במרכז הוא נחמד, אולם הליך זה מאוד מורכב ואין זכויות קיימות בעיר דוגמת ראשון לציון לדוגמה. המדינה צריכה להעניק מענקים לכניסה לפריפריה ולתת הקלות. תנו לי להקים 3.5 קומות במקום 2.5 קומות בראשון לציון ואחזק בניין בבית שאן."
הרוב הנדרש לביצוע פרויקטים ירד ל-66% ועדיין לא רואים מהפכה בתחום
"אנחנו לא לוקחים כיום פרויקטים ללא 100% הסכמה, למרות שמספיק כיום 66% מאחר ומספיק שדייר אחד מתנגד כדי להאריך את תהליך האישור בשנה. הדיירים הבעייתיים ביותר הם אלו שמתנגדים ללא כל סיבה, המפקח על הבניינים המשותפים דוחה אותם אולם התהליך גוזל זמן יקר. הבירוקרטיה ארוכה ומייגעת, רעידת האדמה יכולה לקרות היום, זה לא דימיוני."
איך פועלים בחו"ל בנושא? ישראל היא לא המדינה היחידה שמתמודדת עם רעידות אדמה
"באיסטנבול לדוגמה העירייה לא נותנת לאכלס בניינים ישנים שלא עומדים בתקן ומחייבים את הדיירים לחזק. המנגנון פועל על ידי חברה עירונית ללא כוונת רווח וכל אזרח משלם סכום מינימאלי. כל דייר משלם 300-500 שקל בחודש לתקופה של 10 שנים. צריך לחייב את הדיירים לשלם תשלום מינימאלי עבור החיזוק או לחזק על ידי חברה ולהטיל קנסות על אלו שלא יחזקו. בתל אביב יש קנס של 600 שקל לכל דירה בבניין מסוכן, אולם זה לא מספיק מרתיע."
- 7.אור 01/08/2012 09:48הגב לתגובה זואנחנו כרגע סובלים מהבעיה הזאת כי אנחנו נמצאים בתמ"א 38 ותהליך להוספת מרפסות ובגלל שני דיירים שכל אחד מהם מחזיק 3-4 דירות בביניין(ביניין גבוהה) אנחנו נמרחים כבר כשלוש שנים ... בזמן האחרון מתחיל תהליך של קניסה בחוק לדיירים הבעייתים כי הם שורפים זמן אך הקנס הוא לא פרקטי ולא מזיז...
- 6.בני 31/07/2012 21:28הגב לתגובה זוכמו הרבה דברים במדינה טלאי על טלאי תסתכלו על מעט מהבתים ששופצו גואל נפש אבל מה לא יאשרו פרוק בנינים ובנייתם מחדש כי בשביל זה צריך לשנות תשתיות ביוב ולזה אין תקציבים אז כרגיל נמשיך בעלק חיזוק ונשאר עם הגואל
- 5.משה,אשדוד 09/07/2012 00:44הגב לתגובה זוומללים
- 4.אבי 08/07/2012 14:58הגב לתגובה זומישהו בכלל יודע איך בניין שנבנה תלאים על גבי תלאים יעמוד ברעידת אדמה ? גם המהנדסים של מכון התקנים הזהירו את המדינה בעניין הוספת 2.5 קומות . הפיתרון הוא פשוט והוא או פינוי בינוי או שיפוץ וחיזוק בלי להעמיס משקל על חשבון הדיירים.
- צודק ,כמו קוסמטיקה לאישה בת 70 (ל"ת)דן 09/07/2012 07:53הגב לתגובה זו
- 3.מגדלי הצעירים 08/07/2012 13:14הגב לתגובה זוזה כבר תקועה שנה וחצי וזה לא זז מצב השוק נתן לצעירים רוח נשימה כי הכול ירד וזה מצב טוב לבניה לנצל את השוק
- 2.מנשה 08/07/2012 12:10הגב לתגובה זוולהפסיק עם המסחרה של הדיירים, הזכות לחיים גוברת על זכות הקניין
- 1.08/07/2012 11:49הגב לתגובה זוהמדינה צריכה לחייב בניינים להרוס ולבנות מחדש
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
