רוכש הדירות להשקעה: בעל משכורת של 11,900 שקל - איזה נכסים הוא קונה?
מספר הדירות הנרכשות להשקעה וכן שיעור הרכישות מסך רכישות הדירה שעלה לאורך מרבית העשור האחרון והגיע לשיא בשנים 2009-2010 ירד בחדות בשנת 2011, כך עולה מנתונים שמפרסם היום בנק ישראל.
מסקירת "ההתפתחויות המרכזיות בשוק הדירות להשקעה בשנים האחרונות" עולה, כי שיעור הדירות הנרכשות למטרת השקעה הגיע לשיא בשנת 2009 ועמד על 31% מסך הדירות הנרכשות, כאשר התמקדות המשקיעים הייתה באזורי באר שבע וחיפה, שם התשואה על דירה להשקעה עלתה משמעותית יחסית לתשואה על דירה בירושלים ותל אביב, שהיו בעבר ערים מועדפות על משקיעים.
אחד הנתונים המעניינים הם שהכנסתם של המשקיעים גבוהה בכ-40% מהשכר הממוצע (שבינואר עמד על 8,500 שקלים) ומחיר הדירה הנרכשת קטן בכ-33% ממחיר דירה ממוצעת (עמד על כ-600 אלף שקלים) ועל כן, על רקע זאת, רק כמחצית מרוכשי דירה להשקעה זקוקים למשכנתה כדי לממן את רכישת הדירה, וגם זו קטנה יותר ממשכנתה אותה לוקחים רוכשי דירות למטרת מגורים.
כך, מחיר הדירה החציוני במונחי שנות עבודה של רוכש דירה להשקעה גם הוא כמעט ולא השתנה ועמד על כ-4.5 שנות עבודה מ-2006 ועד 2009, זאת לעומת כ-9 שנות עבודה של רוכש דירה למגורים בשנת 2009.
האמצעים הכלכליים העומדים לרשות רוכשי דירה להשקעה והדירות הזולות יחסית אותן הם רוכשים משתקפים גם בשוק המשכנתאות, בהנחה שפרופיל המשקיעים בשנה האחרונה דומה לזה שבשנים קודמות: מתוך כ-15,000 דירות שנרכשו להשקעה בחודשים אפריל-דצמבר 2011, רק כ-7,600 משכנתאות ניתנו לרכישת דירה להשקעה. כלומר, רק כמחצית מרוכשי דירה למטרת השקעה זקוקים להלוואה על מנת לממן את הרכישה, זאת לעומת למעלה מ-90% מרוכשי הדירות למטרת מגורים בחודשים אלה. גם גודלה של המשכנתה של אלו שבכל זאת נזקקים למשכנתא נמוכה יותר ב-8.1% מזו של רוכשי דירה למגורים.
במהלך השנה האחרונה בנק ישראל ביצע שני צעדי מדיניות עיקריים שנועדו להתמודד עם העלייה החדה במחירי הדירות. המגבלות שהטיל בנק ישראל בתחום המשכנתאות במהלך 2011 ייקרו את המשכנתאות, ועל כן היו אפקטיביות בעיקר בקרב רוכשי דירה ראשונה הנזקקים יותר למשכנתה. לעומת זאת, העלאת מס רכישה על דירה שנייה מהווה תמריץ שלילי לכלל רוכשי דירות להשקעה ועל כן השפיעה יותר מאשר המגבלות על המשכנתאות.
בנוסף, לעליית הריבית הריאלית של בנק ישראל בסוף 2010 ובמהלך 2011 הייתה ככל הנראה השפעה על כלל רכישות הדירה הן בשל ייקור המשכנתאות והן בשל עליית התשואות באפיקי השקעה סולידיים.
בשורה התחתונה, שיעור הדירות להשקעה ירד משמעותית מתחילת שנת 2011 לכ-25% מכלל רכישת הדירות בשנה זו מ-31% ב-2009, בין היתר בגלל צעדי המדיניות שננקטו בתחום הדיור במהלך שנה זו.
- 7.משקיע 06/03/2012 20:03הגב לתגובה זואני כמשקיע לא קונה עכשיורק מסיבה אחת, מחירי הדירות עלו בצורה חדה, שכר הדירה עלה פחות - התשואה ירדה מאוד ( מ 7% ל 4 % ), זו הסיבה שאני ממתין, כל השאר בשוליים.....
- 6.משקיע 06/03/2012 07:46הגב לתגובה זו" אחד הנתונים המעניינים הם שהכנסתם של המשקיעים גבוהה בכ-40% מהשכר הממוצע (שבינואר עמד על 8,500 שקלים) ומחיר הדירה הנרכשת קטן בכ-33% ממחיר דירה ממוצעת " קראתם את זה? המשמהות היא שהמשקיעים כלל לא מכוונים לפלח שוק של רוכשי דירות למגורים. לידיעת כל המתלהמים והפופוליסטים (כמו שטייניץ למשל).
- 5.אתה חוסם פרסום תגובות הודיע למערכת!! (ל"ת)אטיאס 05/03/2012 18:18הגב לתגובה זו
- lkj 05/03/2012 23:15הגב לתגובה זוhhh
- 4.מחיר הזוי מעל30-50%.הבועה יתפוצץ,מיתון!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 05/03/2012 18:12הגב לתגובה זו
- 3.פרסום נדלניסטים תרגיל שיווקי להרצת פראייר!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 05/03/2012 18:10הגב לתגובה זו
- 2.ישראלי 05/03/2012 15:45הגב לתגובה זוהפריצים ביבי והפודל שטיינמיץ ממשיכים להכות בנו מס דרקוני שלמעשה מיקר את הדירות העממיות
- אחמד 05/03/2012 17:21הגב לתגובה זובלעדנו מחיר בית יהיה בי 2 אתם רוצים להיות מנהלים לא פועלים
- 1.יהודים מצטופפים במגדלים ערבים בונים חופשי... (ל"ת)מי כובש את מי ? 05/03/2012 12:55הגב לתגובה זו
- יוני 05/03/2012 13:01הגב לתגובה זוערבים בונים ב- 500 ש" ח למ" ר, בלי מיסים כלליים ובלי מיסים מוניציפליים. ז" א יהודים משלמים פי כמה וכמה. לא פלא שבדוח מחקר של הכנסת מלפני מספר חודשים התגלה כי תפיסת הקרקע של הערבים פי 3, 4, ו- 5 מיהודים (בהתאם לאזורי התיישבות). ככה זה שעל בניית פרגולה צריך אישור מחוסיין אובמה והילרי קלינגון.
- מומחה 05/03/2012 22:35הגניבות של חומרי בניה וציוד בניה על ידי ערבים נעשות במקרים רבים. הקבלן מתמחר זאת והיהודי משלם גם על הגניבות. לכן לערבים זה מאוד בזול וליהודי זה מאוד ביוקר.
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
