קניתם דונם ב-200 אלף ש'? "80% מהקרקעות החקלאיות לא ימומשו גם עוד 50 שנה"
כמעט בכל אתר חדשות שפותחים כיום קופץ באנר צבעוני הקורא לרכוש חצי דונם חקלאי בשרון בכ-100 אלף שקל, לא פעם אנחנו שואלים את עצמנו אם לא פספסנו את עסקת חיינו ונזכרים בסיפורים של סבא וסבתא שפספסו את עסקת חייהם כשבשנות ה-60 רכשו דירת 3 חדרים בבת ים במקום חצי דונם בישוב שכוח האל כפר שמריהו. אבל כידוע אין ארוחות חינם ולא פעם על מה שנראה זול כיום משלמים ביוקר בהמשך. שי נסים, מנכ"ל המרכז הישראלי להשקעות בנדל"ן, הסביר ל-Bizportal כיצד לרכוש קרקע באופן זהיר וכיצד להימנע מעוגמות נפש.
"השוק מוצף היום בהצעות לרכישת קרקעות חקלאית, כאשר חלק ניכר מקרקעות אלו מוצעות על ידי עושי שוק שמנצלים את אי הוודאות המוחלטת בענף ומפזרים הבטחות שאין להם ביסוס בשטח", טוען נסים. "הפרט הידוע הוא ש- 93% מהקרקעות בישראל, שייכות למנהל כלומר רק 7% של קרקעות בבעלות פרטית. הפרט שאינו ידוע הוא שרק חצי אחוז מהקרקעות הפרטיות נסחרות בשוק החופשי, כלומר אלפי דונמים בודדים. 80% מהקרקעות החקלאיות המוצעות למכירה לא יממשו את ייעודן ב 50 שנה הבאות ולכן צריך לדעת איך לגשת לזה ולגשת בזהירות ועם הבנה."
הכוח להשפיע כקבוצה
לדבריו, אסור להתפתות למחירים המצחיקים של הקרקעות. "ב-100 אלף שקל אנשים קונים אופציה על קרקע שאולי חברת בנייה תבנה עליה בעוד שנים רבות, מדובר בשאריות של קרקע, הקרקעות הטובות באמת נותרות בידי בעליהן. צריך לזכור שכיחיד, אדם שרוכש חצי דונם חלש ואינו מסוגל להשפיע בועדה המקומית והמחוזית, פתאום סוללים לו כביש והלכה הקרקע. כשרוכשים בהסכם שיתוף יש כוח להשפיע כקבוצה- בפריפריה כדי להזיז מהלך צריך לפחות 100 דונם מאחר ויש צורך לפתח תשתיות ביוב, חשמל וכבישים, בעוד בעיר מספיקים 30 עד 50 דונם כאשר התשתיות כבר מפותחות. הסכם שיתוף מגדיר מראש את השימוש במירב זכויות הבנייה."
נסים ממליץ להתמקד בטבעת השנייה של תל אביב, ובמיוחד באזורים בהם מתוכננת בנייה רוויה. "ניתן לרכוש קרקעות באזור פרדס חנה-כרכור, אזור שמתפתח יפה, אולם התב"ע לא בהכרח תאפשר בעתיד בנייתם של רבי קומות, ערך הקרקע נמדד לפי מספר היחידות דיור שניתן לבנות לדונם. יש לנו קרקעות ברחובות שקירבתן לכביש 431 הפכה אותן לגוש דן, בגלל שהאזור אורבני, קרקע שנרכשה בכ-500 אלף שקל לדונם תהיה שווה 4 מיליון שקל כשתופשר מאחר וניתן יהיה להבנות עליה 8-10 יחידות דיור, גם אם ההליך ייקח עוד 10 שנים."
"טרם הפנימו שהמדינה הולכת להשתנות ללא היכר"
"הביקושים בפריפריה היום מתים, אך צריך לזכור שמדינת ישראל הולכת להשתנות ללא היכר בעשור הקרוב, אנשים עוד לא הפנימו את זה", מסביר נסים. "הכבישים והרכבות הולכים לשפר את הגישה באופן משמעותי, כיום הגישה מתל אביב לחיפה מאוד נוחה, ובין תל אביב לירושלים קשה, דבר שישתנה ברגע שהרכבת המהירה שתצא לדרך. לכן עד כמה שהביקושים באזור טבריה מתים כיום, בעתיד המצב ישתנה באופן משמעותי."
לסיכום, מונה נסים את הסימנים מהם צריך להיזהר כשבוחנים רכישת קרקע:
1. מחיר נמוך מידי = שטח קטן. ככל שהשטח קטן יותר האפשרות למימוש בהפשרה של הרוכש הבודד נמוכה ואז הוא נתון לחסדי המזל. המסקנה- צריך לרכוש בקבוצה גדולה שטח גדול.
2. מיקום הקרקע- גם אם קרוב לכבישים או תשתיות תמיד יש לזכור שלכל עיר יש פרברים ולכל עיר יש גבול משותף ולכל אזור יש שטח ירוק בו לא ישתמשו לבנייה לעולם.
3. עסקה טובה בדרך כלל לא מגיעה לצרכן הסופי היא נעצרת אצל היזמים או אצל קבוצות הרכישה, ולכן אם עסקה נראית טובה מידי היא חשודה. משווקי הקרקעות מבקשים שכר תיווך ומבטיחים הבטחות שנתמכות ברעיונות בלבד.
- 18.אביב 22/12/2012 14:41הגב לתגובה זוזה רק קצה ההסבר לדעתי יש הרבה יותר מידע שלא חשפו בכתבה מומלץ
- 17.שמאי 30/11/2011 23:03הגב לתגובה זולא קונים מגרש חקלאי ללא בדיקה!!! יש עסקאות מדהימות בענף החקלאי ומנגד יש לא מעט נוכלים ומוכרי חלומות אשר מנצלים את חוסר הבנת האנשים ומוכרים להם קרקע חסרת ערך. חובה להעזר באנשי מקצוע לפני הרכישה! בדיקות קרקע ניתן לקבל בחברת מיזל יזום והשקעות אשר מנפיקה דו" ח בדיקה מיוחד ומקצועי המנתח את סיכויי הפשרת המגרש ואת כדאיותה הכלכלית של העסקה! מומלץ בחום למי שמתלבט ולמי שעומד לפני קניה. www.maizel.co.il
- 16.אלי 09/11/2011 10:26הגב לתגובה זושי ניסים חזק ואמץ המשך בפעילות המבורכת.
- 15.אלי 09/11/2011 10:18הגב לתגובה זורק כדי להמחיש את הפונטיציאל, חשוב להבין כי בנק הקרקעות החקלאיות הפרטיות ילך ויתדלדל עם השנים. בכל נקודת זמן בין אם בעשר השנים הקרובות ו/או בעשרים ארבעים וכן הלאה בטוח דבר אחד, מי שהשקיע לבטח ביצע השקעה נבונה. השקעה בקרקע מקבילה לריצת מרתון, הכוונה להבין את הפוטנציאל ואת העובדה כי ההשקעה הינה לטווח ארוך. סיפר אישי: אבי בן למעלה מ-90 שנים יבדל לחיים ארוכים, ידע כי אנוכי עוסק בתחום הקרקעות ומעולם לא שידלתי אותו להשקיע בנושא. יום בהיר אחד שאל אותי אבי לגבי השקעה בקרקע וסיפרתי לו כי בכוונתי לרכוש קרקע בייעוד למסחרי ברחובות. שאל אבי ומה ההבדל בין קרקע בייעוד למגורים לזו למסחרי? אמרתי שהסיכויים להאישורים בועדות יהיו קצרים יותר משום שהעירייה בה נמצאים הקרקעות תוביל מתוך אינטרס ברור את הליך הפשרת קרקעות אלו לצורך פיתוח והקמת שטחי מסחר, משרדים ועידוד חברות להגיע לשטחה המוניצפלי ובכך יגדלו ההכנסות ממיסים. סיבה נוספת קרבתה של קרקע זו לנתיבי נסיעה מהירים (כביש 431 וכן נתב" ג) אבי השתכנע ורכש דונם באזור במחיר של כ- 260 אלף ש" ח. כיום לאחר כשנתיים עלות דונם זה שקולה ל- 350 אלף ש" ח. אכן לכל הציניקנים שאפילו לא מושקעים ונותנים צידוקים לא מבוססים בדיוק מאלה להזהר, הא שכחתי הם בטוח הרויחו מליונים בבורסה, מה שנקרא על הנייר והיום על הנייר הם מופסדים מליונים - המרוויחים הגדולים.
- 14.פרל דוד 08/11/2011 19:29הגב לתגובה זוה" מומחה" בשם עצמו רץ לספר ל" חברה" שכדאי לקנות קרקע חקלאית בשטח קרקעי גדול, כלומר רכישה של כ-100 דונם ב" מושע" מתכוון שי ניסים ל-200 רוכשים שמשלמים כסף מופקע לקרקע חקלאית ששויה האמיתי כ- 15000 דולר לדונם ! ונמכרת במחיר יקר פי 10 משוויה האמיתי, שכח גם שי לומר שגם אם תופשר הקרקע בעתיד [וסביר להניח שלא תופשר ] אבל נניח ש...תופשר , אזי יופקעו כ- 60 אחוז לצרכי ציבור , והמס שיחול [כ-50 אחוז על ההשבחה בין המחירים] וכידוע כשיש 200 קונים יש לפחות 50 עמדות שונות,ולעולם לא יהיו הסכמות בין אלה שחתמו על מסמך ההבנות [הסכם שיתוף] בקיצור אף אחד שמוכר קרקע חקלאית לא יהיה מוכן להתחייב שהקרקע תופשר בעתיד... אם יש עתיד לקרקע היא לא היתה יוצאת למכירה . נקודה.
- 13.חגית 08/11/2011 10:23הגב לתגובה זופי שלשה ,רחובות זה אזור מבורך,שם אפשר לגדל ילדים בלי כל הרעש התל אביבי
- 12.אריק בביוב 08/11/2011 06:02הגב לתגובה זומי שחושב שמרוויחים בהשקעה אחרת לאורך זמן טועה בגדול מפני שקרקע נגמרת ואין לה תחליף לעולם. שמעו למקצוענים מפחידים את הציבור כדי שיקנה רק דירות
- יפית 08/11/2011 09:59הגב לתגובה זובהחלט שווה להשקיע בקרקע מיד פרטית כשקבוצה יזמית מגבה אותך ומשתתפת בהשקעה. יותר כוח, פחות סיכון. ניסיוני האישי מוכיח כבר בימים אלה כי ההשקעה היא כדאית (לפני מספר חודשים רכשתי קרקע חקלאית שכבר העלתה את ערכה)
- 11.ביו 07/11/2011 19:20הגב לתגובה זולדעתי הסיכויים בביו יותר גבוהים עם פוטנציאל להרוויח הרבה יותר (אלפי אחוזים). הסיכון לא גדול יותר מאשר קרקע חקלאית שקונים מכל מיני עבריינים המקושרים למועצות מקומיות ולעיריות ושומרים את הקרקעות הבאמת טובות לעצמם בגלל המידע הפנימי יש להם.
- 10.עדיף טבע ב 15000 ל 5 שנים מאשר קרקע (ל"ת)ש.א אני מעדיף את טבע 07/11/2011 19:18הגב לתגובה זו
- 9.רומי 07/11/2011 18:52הגב לתגובה זוראוי לציין בכתבה שמעבר ל 200000 אלף שח יחולו על השטח מיסים ואגרות ....כאשר רק ההיטל השבחה יכול להגיע ל50 אחוז משווי השטח המושבח דהינו אם שמאי של הרשות קובע שהשטח שווה היום 6000000 ההיטל יכול להגיע ל200000 אלף שח..... פלוס אגרות ופיתוח לרשות המקומית.....לא להתפתות לכל השטויות האלה....שטחים שווים לא יוצאים לשוק .....
- 8.קניתי קרקע חקלאית בצמוד לכביש בחדרה נדפקתי? (ל"ת)ששון ישר משה 07/11/2011 17:55הגב לתגובה זו
- 7.כמה שטויות בכתבה אחת.לך חפש פראיירים (ל"ת)או לך תקנה אתה 07/11/2011 17:55הגב לתגובה זו
- לי מרשל 07/11/2011 18:48הגב לתגובה זואנחנו משקיעים ביחד עם השותפים שלנו לנו ולשותפים שלנו יש אותו אינטרס- מימוש
- 6.עשיר 07/11/2011 17:46הגב לתגובה זוחברים, בגלל זה משקיעים באופציות ולא בנדל" ן. אני נרשמתי לקורס דרך אתר שחקן מעוף, באמת שאני לא חושב שזה כסף קל אבל זה הרבה יותר חיי מנדל" ן. צריך רק קצת ידע ומזל.
- אחרי שתתחיל להשקיע תדבר. ואז נראה אותך גיבור (ל"ת)קורס אופציות 08/11/2011 05:32הגב לתגובה זו
- 5.לכן זה שווה רק 200.000 שח (ל"ת)וזה ריווחי רק למכור 07/11/2011 17:25הגב לתגובה זו
- 4.רונן 07/11/2011 17:22הגב לתגובה זוביצעתי כמה עסקאות עם החברה, ממליץ בחום!
- זה הוא הכותב בעצמו את ההמלצה עליו (ל"ת)שי ניסים 08/11/2011 05:31הגב לתגובה זו
- אבי 07/11/2011 17:52הגב לתגובה זומעניין כמה שילך לך אותו שי ניסים בשביל שתגיב כאן בבלוג
- 3.יש פוטנציאל אדיר 07/11/2011 17:15הגב לתגובה זוצריך באמת להתמקד באזור המרכז ולא להתפתות לאדמות חקלאיות בישובים שכוחי אל
- 2.אין ארוחות חינם, מי שקונה בלי לבדוק מטומטם (ל"ת)רולטה רוסית 07/11/2011 17:11הגב לתגובה זו
- קניתי בלי לבדוק (ל"ת)ששון ישר משה 07/11/2011 17:57הגב לתגובה זו
- 1.סוף סוף כתבה עם תוכן אמיתי בנדלן (ל"ת)איוגניה 07/11/2011 17:02הגב לתגובה זו
ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
אסף בנאי, מייסד ומנכ”ל משותף, פרופיט קבוצת פיננסים צילום:שלומי יוסףלאומי פרטנרס ומשפחת שסטוביץ' רוכשים נתח בפרופיט לפי שווי של 650 מיליון שקל
לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, ומשפחת שסטוביץ' נמצאים בשלב מתקדם של משא ומתן להשקעה של כ-100 מיליון שקל בחברת פרופיט פיננסים.
לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, ומשפחת שסטוביץ' נמצאים במשא ומתן להשקעה משותפת של כ-100 מיליון שקל בחברת פרופיט פיננסים שמנוהלת על ידי אסף בנאי. ההשקעה מבוססת על שווי של כ-650-660 מיליון שקל לפני הזרמת הכספים, גבוה כמעט פי 4 מהשווי שבו נרכשה השליטה בחברה לפני חמש שנים. לאומי פרטנרס יוביל את ההשקעה. כמחצית מהסכום יזרום ישירות לקופת החברה להרחבת פעילות, והיתרה תשולם לבעלי השליטה הקיימים - אסף בנאי ושלומי אלברג, שמחזיקים כל אחד ב-40%, ויוסי סגול עם 20% שהצטרף לפני כארבע שנים.
פרופיט הוקמה ב-2006, והיא "בית סוכנים" וסוג של פמילי אופיס. היא מתמחה בהפצת מוצרי ביטוח, פנסיה והשקעות פיננסיות. כיום היא מנהלת נכסים בהיקף של יותר מ-80 מיליארד שקל, עם צוות של מעל 300 מתכננים פיננסיים-סוכני ביטוח מורשים. החברה מפעילה גם קרן גידור שמנהלת 400 מיליון שקל, ומרוויחה על פי ההערכות כ-60-70 מיליון שקל בשנה.
פרופיט הרחיבה את פעילותה לתחום ההשקעות האלטרנטיביות וספגה מכה - גם הפסד כספי וגם מכה תדמיתית עם הנפקת פעילות בבורסה, מגדלור שמאוחר יותר נמחקה אחרי הפסדי עתק למשקיעים ואחרי שהציפה בעיות-תקלות גדולות בניהול השקעות ובדרך המחיקה של החברה - פרופיט בריבוע - אסף בנאי ושלומי אלברג שיווקו השקעות אלטרנטיבות והרוויחו פעמיים.
עם זאת, עדיין יש פעילות שאפילו מתרחבת בתחום ההשקעות האלטרנטיבות, רק שלא דרך חברה נסחרת. הפעילות הזו כוללת קרנות נדל"ן והלוואות פרטיות.
הנהלת פרופיט חוזקה לאחרונה עם מינויים בכירים: דניאל כהן, בעל ניסיון של 15 שנים בהפניקס, משמש כמנכ"ל, ואמיר כהנוביץ', כלכלן ראשי לשעבר בהפניקס, מנהל את מחלקת המחקר. השינויים האלה תורמים ליציבות, במיוחד לאחר סכסוך משפטי עם הפניקס ב-2023 על חשדות טוויסטינג, העברת לקוחות בין מוצרים ללא הצדקה. הסכסוך נפתר בהסכם שיתוף פעולה, שכלל גידול של 20% בהפצת מוצרי הפניקס דרך פרופיט, והוביל להכנסות נוספות של 25 מיליון שקל.
היסטוריית הבעלות בפרופיט כוללת תהפוכות. ב-2008 רכשה פסגות 50% מהמניות, וב-2012 השלימה שליטה מלאה. ב-2016 קנתה פסגות את יתרת המניות תמורת 56 מיליון שקל. ב-2021, בנאי ואלברג רכשו חזרה את השליטה ב-165 מיליון שקל, וסגול הצטרף בשווי 200 מיליון. השווי הנוכחי של מעל 650 מיליון הוא תודות להרחבת רשת הסוכנים מ-150 ל-300 והוספת שירותי ייעוץ דיגיטלי, שמגדילים את מספר הלקוחות במעל 10% בשנה.
