מתוך סקר בכירי הנדל"ן: לא רואים בועה ומסמנים את נס ציונה ורחובות כ"דבר הבא"

עליית מחירי הדירות מתחילה לתת את אותותיה בקרב רוכשי הדירות המתרחקים מערי המרכז. לפי סקר בכירי הנדל"ן שערכה פירמת ראיית החשבון והייעוץ, Deloitte בריטמן אלמגור זהר, היעדים האטרקטיביים לרכישת דירה למגורים הם רחובות (25%) נס ציונה (23%) וחיפה (21%).

בסקר זכו לפופולאריות גם יוקנעם, גדרה ופרדס חנה כאשר כל אחת מהן זכתה ב- 19%.לאחר מכן ניצבות באר שבע (18%), אשקלון (18%), נתניה (16%), יבנה (16%), חדרה (12%), מודיעין (11%), תל אביב (11%) והרצליה (9%). הוד השרון אשר סומנה בחציון הקודם כישוב האטרקטיבי ביותר להשקעה (44%), זוכה בסקר זה ל- 5% בלבד, ויתכן כי ניתן להסביר ירידה דרמטית זו באמצעות עליית המחירים שחלה בעיר בתקופה האחרונה.

"אין בועת נדל"ן בישראל"

לכל שוכרי הדירות בתל אביב, סקר בכירי הנדל"ן אינו מבשר על אופטימיות בשנה הקרובה, באשר לדמי השכירות. 45% מבכירי ענף הנדל"ן מאמינים כי במהלך השנה הקרובה, מחירי השכירות למגורים בתל אביב יעלו עד 10%. 44% מעריכים כי מחירי השכירות בתל אביב יישארו כפי שהם.

82% ממשיבי הסקר סבורים כי על הממשלה להוביל להורדת מחירי הנדל"ן למגורים, כאשר 56% ציינו כי על המדינה להגדיל את כמות הקרקעות לשיווק, 21% סבורים שהתערבות הממשלה צריכה להיות דווקא באמצעות הטלת מס על דירות להשקעה ורק 2% בלבד סבורים שעל נגיד בנק ישראל להמשיך במדיניות העלאת הריבית. עם זאת, הסקר חושף כי מרבית המשיבים (63%) טוענים כי לא קיימת בועת נדל"ן במחירי הדירות למגורים בישראל.

לא יחול שינוי במחירי הדירות בנוסף, 41% מקרב בכירי ענף הנדל"ן הישראלי סבורים כי במהלך שנת 2011 מחירי הנדל"ן למגורים צפויים להמשיך לעלות, בעוד ש- 45% מהנשאלים צופים כי לא יחול כל שינוי במחירי הדירות, ורק 14% מהמשיבים צופים ירידה במחירי הדירות.

רו"ח אמיתי ובר, שותף וראש מגזר הנדל"ן ב-Deloitte, מציין כי "כל עוד המדינה לא תחל לטפל בצד של ההיצע באופן אגרסיבי יותר, קרי הגדלת היקף הקרקעות לשיווק, אין אנו צפויים לראות ירידה משמעותית במחירי הדירות למגורים בישראל". כמו כן, הסקר חושף כי בכל הנוגע לאיתנותה של הסביבה הכלכלית העולמית מרבית מבכירי ענף הנדל"ן חשים אי ודאות, כאשר אותו מספר משיבים (26%) צופה הן שיפור והן הרעה בסביבה הכלכלית במהלך שנת 2011. זאת, בהשוואה לנתוני הסקר הקודם, במסגרתו אף לא אחד מבכירי קהילת הנדל"ן צפה הרעה בסביבה הכלכלית העולמית. ביטוי נוסף לתחושת אי הודאות אשר אופפת את בכירי קהילת הנדל"ן ניתן לראות בכך ש- 35% מהמשיבים לסקר ציינו, כי להערכתם מחירי הנדל"ן למגורים בארצות הברית יהוו במהלך שנת 2011 הזדמנות להשקעה, ולעומתם 25% צופים כי מחירי הנדל"ן למגורים בשוק זה אינם מהווים הזדמנות להשקעה.

"לא צפויה התאוששות בשוק הנדל"ן האמריקני" הרוב המוחלט של המשיבים (75%) אינו צופה התאוששות מהירה של היקף ההשקעות הזרות בשוק הנדל"ן בארצות הברית, כאשר 44% מתוכם מאמינים כי היקף ההשקעות הזרות צפוי לחזור להיקפו בתקופה שקדמה למשבר רק בעוד כ-3 עד 5 שנים, ו- 12% אף פסימיים יותר וצופים כי ההשקעות הזרות בארצות הברית אינן צפויות כלל לשוב להיקפן בתקופת השיא שנרשמה בשנת 2007. לדברי רו"ח ובר, "חוסר הודאות הכלכלית העולמית לצד ההתאוששות האיטית של הכלכלה האמריקאית, שיעור האבטלה הגבוה בארה"ב שנותר קרוב ל-10% ותחזית הצמיחה השלילית לשנים הקרובות עשויים להוביל משקיעים רבים להעדיף השקעות באזורים אחרים על פני השקעות בגבולות ארה"ב".

עוד עולה מהסקר, כי שני היעדים בעלי הפוטנציאל הגבוה ביותר להשקעה הם: גרמניה (30%), וברזיל (30%), אשר חוו התאוששות מהירה מהמשבר הכלכלי. יצוין, כי על אף בחירתה של ברזיל כיעד אטרקטיבי להשקעה, אין אנו רואים כיום חברות נדל"ן ישראליות רבות בשוק המקומי בברזיל. לאחר גרמניה וברזיל, דורגו הודו וסין עם 23% כל אחת, ואנגליה (21%), אשר למרות עליית המחירים החדה שחווה שוק הנדל"ן הבריטי עדיין נתפסת כיעד אטרקטיבי להשקעה בעיני בכירי קהילת הנדל"ן.

גל הנפקות של חברות נדל"ן? 81% מהמשיבים ציינו כי במהלך שנת 2011 למעלה מ-6 חברות נדל"ן תנפקנה הון או חוב בבורסה בתל אביב. מתוכם, 42% מהמשיבים מביעים אופטימיות זהירה ומעריכים כי תונפקנה בין 6 ל-10 חברות נדל"ן במהלך תקופה זו, ו-39% צופים כי תונפקנה למעלה מ-11 חברות. לעומתם, 19% מהנשאלים מביעים פסימיות וצופים כי במהלך תקופה זו רק 0-5 חברות תנפקנה הון או חוב. במהלך חודשים ינואר- ספטמבר השנה גייסו כלל החברות במשק בסכום כולל של כ-35.6 מיליארד שקל, מתוך סך ההנפקות של הון וחוב, שבוצעו מתחילת השנה, בולטת הדומיננטיות של חברות הנדל"ן שגייסו יחד כ-9.6 מיליארד שקל.

רו"ח ובר מוסיף, כי "חברות נדל"ן רבות מגייסות כעת על מנת למחזר חובות קיימים, אך גם לחברות שלא סוחבות על גבן חובות משמעותיים שמועד פדיונם מתקרב מומלץ לנצל את התגברות תיאבון הסיכון של המשקיעים המוסדיים ולגייס כעת, מכיוון שחלון ההנפקות והגיוסים עשוי להיסגר בקרוב באופן פתאומי עם התגברות החששות לגלישה מחודשת של כלכלות העולם למיתון עקב האטת הצמיחה בארצות הברית וסין".