ביום קיץ אחד, ביולי 2000, נחתם זיכרון דברים למכירת דירה ברחוב ז'בוטינסקי בנתניה. הקונים שילמו 450 אלף שקל במזומן, והמתינו להשלמת העסקה מול המוכר. אלא שפחות מחודש לאחר החתימה, הלך האיש לעולמו, ומאז, במשך יותר מ-20 שנה, נהפכה אותה עסקה פשוטה לסבך משפטי עמוס טענות, עיכובים, נסיונות התחמקות ודממה ממושכת מצד יורשותיו - אלמנתו ובתו. לאחר יותר משני עשורים, קבע כעת השופט מיכאל תמיר בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד כי זיכרון הדברים תקף, וכי ניסיונותיהן של היורשות להתנער מן ההתחייבות שנחתמה על ידי המנוח, אינן עומדות במבחן המשפטי והעובדתי.

הסיפור החל, כאמור, ביולי 2000, כשפלונית ובעלה המנוח, ששכרו את הדירה במשך כמה שנים, מימשו אופציה לרכישתה. לפי פסק הדין, בעסקה זו שימש בן דודו של המנוח שליחו ומיופה כוחו. בתיווך מתווך מקרקעין מקומי, נחתם זיכרון דברים, ונמסרה מקדמה משמעותית במזומן. יתרת הסכום היתה אמורה להיות משולמת תוך 60 יום, באמצעות משכנתה. אלא שהבנק סירב להסתפק בייפוי כוח בלבד, ודרש שהמוכר עצמו יחתום אישית על המסמכים. על רקע דרישה זו, נוספה תניה לזיכרון הדברים, לפיה עליו לשתף פעולה עם ההליך הבנקאי. אבל ב-14 באוגוסט 2000 נפטר המוכר, ורק כעבור כחודשיים גילו הרוכשים את דבר מותו.

בפסק הדין שפורסם, ציין השופט תמיר כי, "הנתבעות, בתו ואשתו של מר פולץ, לא יידעו את הרוכשים על פטירתו, ואף הסתירו זאת ממניעים פסולים". לדבריו, היורשות התחמקו מהשלמת העסקה, לא מיהרו להוציא צו ירושה, ולא שיתפו פעולה עם עורכת הדין של הקונים. הוא גם מצא כי פניות רבות מצד הרוכשים נתקלו בהתעלמות שיטתית.

"הם אמרו לנו שיחזרו כשיגיעו לישראל" – ואז נעלמו

עו"ד ח'.ג', בתם של הרוכשים ופרקליטתם, שלחה שוב ושוב מכתבים לבן הדוד שמילא תפקיד מפתח בכל הנוגע לרכושו של המוכר בישראל. היא תיארה כיצד קיבלה תשובות מעורפלות בנוגע לעיכובים מצד היורשות, ובסופו של דבר קיבלה הודעה כי המנוח נפטר. כשהיא ניסתה ליצור קשר עם היורשות, נאמר לה כי אינן מוכנות להגיע לישראל בשל המצב הביטחוני.

• הקבלן נגד החברה המזמינה - איזה הסכם מחייב?
• מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"ההבטחות נמשכו עוד זמן רב", תיארה עו"ד ג' בעדותה, "הוא (בן הדוד, ע.ג) אמר שהן יגיעו... שהוא בקשר איתן... אבל אף אחת לא באה. הם לא ענו לפניות. חיכינו שנים". לבקשתו של בן הדוד, הוארכה תקופת השכירות של הדירה עד סוף 2003. בזמן הזה, כך נטען, המשיכו הרוכשים לפעול מתוך אמונה שהעסקה תושלם. בפסק הדין קובע השופט כי "אין מחלוקת כי לאחר פטירתו של (המוכר, ע.ג), (בן הדוד, ע.ג) המשיך לגבות דמי שכירות בהרשאת הנתבעות", אך אלה "נמנעו מליצור קשר עם הקונים, ובכך סיכלו את האפשרות להשלים את העסקה".

במהלך המשפט, ניסו הנתבעות לטעון כי זיכרון הדברים אינו תקף, וכי אין לו תוקף מחייב. הן העלו גם טענות חמורות, שלפיהן מדובר במהלך מתואם להשתלטות על הדירה שלא כדין, אולי אף זיוף של מסמכים. ואולם בית המשפט דחה את הטענות. "הנתבעות לא הציגו כל ראיה לכך שזיכרון הדברים זויף", פסק השופט, "עדותן היתה רצופה סתירות והשערות שלא נסמכו על תיעוד מהימן".

גם הטענה כי אב המשפחה היה חולה ואינו מסוגל להחליט על מכירת הדירה נדחתה. השופט ציין כי "זיכרון הדברים נחתם כשהמנוח עוד בחיים, והוכח שניתן ל(בן הדוד, ע.ג) ייפוי כוח נוטריוני תקף למכירה". עוד הוסיף כי "לפי כל העדויות והראיות – (בן הדוד, ע.ג) ניהל את נכסיו של המנוח ביד רמה, באופן בלעדי וללא היוועצות". לשאלה מדוע לא הועברה יתרת התמורה בזמן, התשובה הייתה פשוטה: לאחר פטירת פולץ, הבנק סירב להתקדם עם המשכנתה בהיעדר חתימה אישית שלו, והיורשות סירבו לשתף פעולה.

• הפקח ניצח את העירייה: בית הדין הורה להשיבו לתפקידו
• ציטט את ChatGPT כהוכחה רפואית - מה פסק השופט?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כך רשות המסים מצליחה לגבות חובות ישנים

השופט: התחמקות שיטתית, הסתרה וחוסר תום לב

השופט תמיר לא חסך ביקורת מהנתבעות. הוא קבע כי "חרף העובדה שידעו על קיומו של זיכרון הדברים ועל תשלום של כמעט מחצית התמורה, הנתבעות לא יצרו קשר עם הרוכשים במשך יותר משני עשורים". יתרה מכך, הן אף דאגו לרשום את צו הירושה בלשכת רישום המקרקעין מבלי ליידע את הצד השני, וב2019 אף הגישו תביעה לפינוי. השופט דחה את הטענות לשיהוי מצד הרוכשים, וקבע כי ההשתהות נבעה מהתנהלות הנתבעות: "לא ייתכן שמי שמנעו את השלמת העסקה, יתנערו מההתחייבויות בשם הזמן שחלף - שאותו גרמו בעצמן".

גם הניסיון של הנתבעת להתנער מהצהרות בתצהירה, בטענה כי תרגום המסמכים לא היה מלא - נדחה. השופט קבע כי "עדותה של הנתבעת לא הייתה קוהרנטית, לא הובאו ראיות או הסברים מדוע לא פעלה בזמן, וניכר כי תצהירה הוכן בידי עורך דינה, ללא הבנה של ממש מצד המצהירה".

בסופו של דבר, בית המשפט הכריע באופן חד משמעי: זיכרון הדברים מחייב. בן הדוד פעל בייפוי כוח חוקי, הקונים שילמו מקדמה משמעותית, והכשל בהשלמת העסקה נבע מהתנהלות היורשות. לכן הורה השופט על מינוי עורך דינה של התובעת ככונס נכסים, לשם השלמת העסקה, רישום הזכויות והסדרת התשלום שנותר. בנוסף, הוא קבע הוצאות משפט בסכום כולל של 8,500 שקל ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 85 אלף שקל.

האם מותר לפי הדין למכור דירה באמצעות זיכרון דברים בלבד, ללא חוזה מכר מלא?

כן, במקרים מסוימים. זיכרון דברים יכול להיחשב כהסכם מחייב אם מתקיימים בו יסודות החוזה: גמירת דעת, מסוימות והסכמה על התנאים העיקריים (כמו תמורה, זהות הצדדים, הנכס וכדומה). בית המשפט קבע במקרה זה כי זיכרון הדברים שנחתם כלל את כל המרכיבים החיוניים לעסקת מכר, ולכן ניתן לאכיפה. אף העובדה ששולם סכום גבוה במזומן חיזקה את הכוונה להתחייב באופן מוחלט.

למה חשוב לרשום הערת אזהרה בטאבו לאחר חתימת זיכרון דברים?

רישום הערת אזהרה מגן על הקונה מפני עסקות סותרות בנכס, למשל מכירת הדירה לאדם אחר או רישום עיקול. במקרה הזה, הרוכשים לא רשמו הערת אזהרה - מהלך שבית המשפט הבין אותו בנסיבות, מכיוון שלא ניתן היה להשלים את העסקה אחרי מותו של המוכר, וייפוי הכוח שפג תוקפו לא אפשר פעולה מול הרשויות. עם זאת, בדרך כלל היעדר רישום כזה נחשב בעייתי.

האם תשלום במזומן של מאות אלפי שקלים אינו מעורר חשד או בעיה משפטית?

תשלום במזומן בסכומים גבוהים מעורר סימני שאלה, בעיקר בעידן המודרני שבו יש דרישות דיווח מחמירות לפי חוק איסור הלבנת הון. אולם בשנות ה-90 וה-2000, ובייחוד בעסקות פרטיות שלא התבצעו דרך עורכי דין או בנקאות מסודרת, הדבר היה שכיח יותר. בית המשפט לא פסל את התשלום במזומן אלא בחן את העדויות שתיארו כיצד והיכן הוא שולם, וקיבל את ההסבר שניתן על כך.

האם העובדה שהיורשות לא יצרו קשר עם הקונים במשך שני עשורים פגעה בזכויותיהן?

בהחלט. השופט הדגיש שהשתהות ממושכת של צד להתנגד לעסקה עלולה להתפרש כהסכמה שבשתיקה או חוסר תום לב. כאן, עצם העובדה שהן ידעו על הרכישה, על המגורים בדירה, על התשלום שבוצע, אך בחרו לא לפעול במשך יותר מ-20 שנה, פעלה נגדן משפטית. השתהות שכזו מחלישה טענות להגנת זכויות.

אילו השלכות יש לפטירתו של אדם שהיה צד לעסקה שבוצעה אך לא הושלמה?

מותו של צד להסכם אינו מבטל אוטומטית את ההתחייבויות החוזיות. היורשים נכנסים לנעליו של המוריש, לרבות חובות וזכויות. אם נפטר המוכר, ולפני שהושלמה העסקה, על היורשים לפעול לפי התחייבויותיו. במקרה זה, ההפך קרה - היורשות ניסו להתנער מהעסקה, ובית המשפט קבע כי בכך פעלו בניגוד לחובת תום הלב.

האם ניתן לאכוף הסכם לאחר שעבר זמן כה רב ממועד החתימה?

ככלל, קיימת תקופת התיישנות של שבע שנים. עם זאת, קיימים חריגים. במקרה זה, השופט קבע כי כל עוד ההשתהות נבעה מהתחמקות הצד שכנגד, וכל עוד הרוכשים החזיקו בדירה ודרשו שוב ושוב את השלמת העסקה, לא ניתן לטעון שהתביעה התיישנה או נזנחה. בפועל, ההימנעות המכוונת של הנתבעות הייתה הסיבה להשהייה.

מה תפקידו של כונס נכסים בעסקה מסוג זה?

כונס נכסים מתמנה על ידי בית המשפט כאשר צד לעסקה מסרב או אינו יכול לפעול להשלמתה. תפקידו של הכונס הוא לבצע בשם אותו צד את כל הפעולות הדרושות: חתימה על מסמכים, דיווחים לרשויות, העברת כספים או רישום זכויות. זהו פתרון נפוץ במקרים של סכסוכים או סרבנות של יורשים.

האם היעדר כתב הגנה מצד אחת הנתבעות (נתבעת 3) פוגע בהגנה הכוללת של הצד הנתבע?

מבחינה פרוצדורלית, כשצד לא מגיש כתב הגנה - ניתן לפסוק נגדו בהיעדר הגנה. אך במקרה זה, הנתבעת השנייה (הבת) טענה בשם אמה ואף התנגדה במפורש לפסק דין בהיעדר, בטענה כי לא קיבלה את המסמכים כנדרש. למרות זאת, בית המשפט דחה את הטענה, והבהיר כי ההתנהלות לא הוכיחה חוסר מודעות להליך.

כיצד התמודד בית המשפט עם העובדה שחלק מהעדים כבר אינם בחיים?

זהו אתגר מוכר בתיקים ישנים. במקרה זה, בית המשפט הסתמך על תצהירים, מכתבים, מסמכים תומכים, וכן על עדות ישירה של מי שנכחה בכל ההתרחשויות - עורכת הדין ג'. השופט קבע כי עדותה היתה מהימנה, מפורטת, לא מגמתית, ונתמכה בעובדות. מכיוון שיתר המעורבים המרכזיים הלכו לעולמם, ניתן משקל משמעותי במיוחד לאמינותה.

במקרה אחר, בתיק שנדון שהגיע להכרעה בבית המשפט במרץ האחרון, עלתה שאלה משפטית מורכבת: האם הסכם ממון שנחתם בין בני זוג יכול לשמש כלי להורשת נכסים לאחר פטירת אחד מהם, או שמא יש צורך בצוואה נפרדת? המקרה עסק בזוג שכחודש בלבד לאחר שנישאו, הלך הבעל לעולמו בפתאומיות. עם מותו, פנתה האשה לבית המשפט לענייני משפחה בבקשה לאכוף את ההסכם ולהעביר את הדירה לרשותה, בהתאם למה שנקבע במסמך. בני הזוג חיו יחדיו במשך כמה שנים, ובמהלך תקופת חייהם המשותפת חתמו על הסכם ממון שאושר על ידי בית המשפט. בהסכם נכלל סעיף שקבע כי במקרה של פטירת הגבר, תועבר הדירה לאשה. עם מותו, פנתה האשה לבית המשפט לענייני משפחה בבקשה לאכוף את ההסכם ולהעביר את הדירה לרשותה - בהתאם למה שנקבע במסמך. האשה טענה כי הסכם הממון מהווה מסמך משפטי מחייב שיש לכבדו. לטענתה, ההסכם משקף את רצונם של בני הזוג, והסעיף הקובע כי הדירה תועבר אליה לאחר מות בן הזוג משקף את כוונתם המשותפת. היא ציינה כי הסתמכה על הסעיף בהסכם כחלק מהביטחון הכלכלי שלה לעתיד, ולכן יש לקיים את ההתחייבות. בנוסף, מכיוון שלא נערכה צוואה נפרדת, אין אף מסמך אחר שמנוגד להוראות ההסכם. מנגד, יורשי המנוח טענו כי בהיעדר צוואה, יש לחלק את נכסיו של המנוח בהתאם להוראות חוק הירושה. לדבריהם, הסכם ממון לא יכול להוות מסמך שקובע את אופן חלוקת הירושה, שכן מדובר בהסכם שנועד להסדיר את היחסים הרכושיים בין בני הזוג במהלך חייהם בלבד. הם הדגישו כי חוק הירושה מחייב מסמך כתוב ומסודר כשמדובר בהורשת נכסים, והסכם ממון לא עומד בדרישות אלה. יתרה מכך, לטענת היורשים, גם אם כוונתו של המנוח היתה להוריש את הדירה לבת הזוג שלו, הוא היה צריך לעשות זאת באמצעות צוואה מפורשת.