בצל האזעקות: המשקיעים שלוקחים סיכונים ורוכשים דירות בשלומי ונהריה
עד לפני חודשיים זה היה נראה כמו תסריט בלתי אפשרי, אבל היישוב הקטן והצנוע שלומי, שרק בשבוע שעבר חטף טיל נ"ט בפגיעה ישירה, ונמצא כעת, יחד עם יישובים אחרים בצפון - תחת סימן שאלה גדול בשל האיום האיראני, הוליד 3 עסקאות נדל"ן - האחרונה שבהן בסוף פברואר.
המחיר ליד הים עלה. נהריה (אפי קפיטל)
המשא ומתן המתקדם לשחרור החטופים והצפי לרגיעה באותה תקופה, הוביל לרכישת צמוד קרקע ב-2.3 מיליון שקל. זו עסקה שנראית חריגה בכל קנה מידה - מי קונה צמוד קרקע באחד היישובים הכי טראומטים בתקופה הזאת, ובטח במחיר של יותר משני מיליון שקל? מדובר בבית של 6 חדרים, 165 מ"ר - צמוד קרקע סטנדרטי שכולנו מכירים, רק עם "פרמיית סיכון הר דב", כפי שמכנים עסקאות מסוג זה באזור. העסקה הזאת מפתיעה ולא בגלל המחיר שלה, אלא בגלל המהות - רק לאחרונה סיפרו לנו מתווכים שהטלפון שלהם לא מפסיק לצלצל כי התושבים רוצים למכור ולברוח.
את המשקיעים שחזרו לשוק אפשר לזהות דרך עסקאות נוספות. ברחוב ניצן בשלומי, למשל, נעשתה לאחרונה עסקה למכירת דירת 3 חדרים במחיר של 1.13 מיליון שקל. המחיר הזה מגלם מחיר שוק. לעומת זאת, ברחוב הרב עוזיאל נעשתה עסקה לרכישת דירה ישנה, 3.5 חדרים, 69 מ"ר, במחיר מצחיק של 384 אלף שקל. עבור דירה כזו לא צריך משכנתא, אפשר לממן אותה גם בהלוואה לכל מטרה (ומתברר שהישראלים אוהבים אותה מאוד לאחרונה). כלומר, העובדה שהביקוש לדירות יד שנייה יורד במלחמה לא אומר שאי אפשר לזהות הזדמנויות בתקופה הזאת.
- מנוע החיפוש המפורסם בעולם מגיע לנאסד"ק ומה קרה היום לפני 72 שנה
- איראן מסרבת לביקורות גרעין - לא תקיים שיחות חדשות עם סבא"א; האם השלב הבא הוא חזרה למלחמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פניו, המשקיעים שרוכשים דירות כאלה עשו שכל. הם מבינים שהזדמנות כזאת לא תחזור. לרכוש בית בלי ממ"ד בשלומי, מרחק יריקה מהגדר, זו כמעט התאבדות. אבל מצד שני, אתה מבין שמדובר במשקיע שמאמין שמחר, יום אחרי המלחמה, הוא יעשה אקזיט לא רע על הדירה הזאת.
שלומי היא רק חלק מתופעה. משקיעי הנדל"ן בצפון חזרו להשקיע בשבועות האחרונים, אבל עכשיו הם מהססים - מה יקרה בזירה מול איראן? האם האיום מלבנון יהיה משמעותי יותר, או שמא ייתכן שדווקא הזירה הצפונית תהיה דווקא בטוחה יותר והדרום יספוג את מרבית הטילים?
מלחמה פועלת בשני כיוונים, מקבילים יש לומר, בשעת מלחמה. מצד אחד היא גורמת לביקוש לרדת בצורה משמעותית. זה אמור להוביל לירידת מחירים. אבל מצד שני, יש מי שמזהה את ההזדמנות הזאת. משקיעי הנדל"ן למדו, בדרך הקשה אמנם, שגם מלחמה היא לא ערובה להורדת מחירים בטווח הארוך. הם מנסים לאתר דירות יד שנייה במחיר מציאה ולנצל את העובדה שיש מי שחושש מהמצב. איך זה משפיע? המשקיעים נוהרים למקומות המסוכנים ולכאורה מגדילים מעט את הביקוש, אבל לנוכח הירידה הדרמטית הם רק מתקנים חלק קטן מהירידה.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
משקיעי הנדל"ן בנהריה היו בהייפ מסוים בשבועות האחרונים. הם ראו כיצד המכירות התחדשו והאמינו שהם עומדים לעשות הרבה מאוד כסף, אחרי שרכשו דירות בודדות בתחילת המלחמה. עכשיו, הם מתפללים שהמלחמה עם איראן תיפסק.
בפרויקט תמ"א 38 ברחוב סוקולוב 4, לא רחוק מהים, התבצעו בשבועות האחרונים לפחות 4 עסקאות שצריך לשים לב אליהן. 3 מהעסקאות הללו נעשו במחיר ממוצע של מעל 2.4 מיליון שקל. מדובר בדירות 4 חדרים שנמכרו במחיר ממוצע של כמעט 21 אלף שקל. איך זה קורה בנהריה ולמה אנשים רוכשים במחיר ממוצע גבוה מאוד ביחס לעיר? מדובר בדירות ליד הים. חוף גלי גליל נמצא במרחק מאות מטרים בלבד ואולי זו הסיבה למחיר. עסקה נוספת באותו בניין נעשתה בתחילת ינואר. מדובר בדירת 5 חדרים שנמכרה ב-28 אלף שקל למטר, בתקופת מלחמה ובריבית גבוהה. גם בפרויקט ברחוב רמז 13, שם היה בעבר משפחתון, לא מפסיק למכור. מתחילת השנה נמכרו שם 8 דירות, כשהמחיר הנמוך ביותר היה 2.3 מיליון שקל. רוב הדירות מכילות 5 חדרים, ועדיין - לשלם מעל 19,500 שקל וצפונה בנהריה - זה לא עניין של מה בכך.
השאלה היא איך המצב הנוכחי ישפיע. בשבוע שעבר נשמעה אזעקה בעיר אחרי חמישה חודשים של שקט. אתמול, האזעקות פעלו באזור רמת הגולן, אבל התמקדו דווקא באזור הדרום - ירושלים, באר שבע, דימונה וערד. אז מה יקרה עכשיו? שיחה קצרה עם מתווך מקומי מעלה סימני שאלה. לטענתו, הרוכשים שהיו על המדף ימתינו יומיים-שלושה כדי לבחון את המצב הביטחוני. אם לא תירשם הסלמה, הוא אומר, הביקושים ימשיכו לעלות.
- 1.דניאל 16/04/2024 06:01הגב לתגובה זונהריה לא בערי האימות כך שהמחירי הדירות לא ירדו
.jpeg)
המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול
אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.
עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה
מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
שוק הדירות - תמונת מצב
אם מעמיקים
בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני,
אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.
בשוק היד השנייה,
לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר
לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה.
מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה
ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."