מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות

בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.

מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.   

ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:

בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).

ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).

ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

היטל ההשבחה, המוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית, נגבה כאשר שווי הנכס עולה כתוצאה משינוי תכנוני, כגון אישור תוכנית בניין עיר חדשה. בפרויקטים של פינוי-בינוי, מדובר בעיקר באישור תוכנית המקנה זכויות בנייה נרחבות לבניינים החדשים, כגון הגדלת מספר הקומות או שטחי הדירות. התוכנית הזו  מביאה לעלייה ניכרת בערך הדירות הישנות, לעיתים פי 2 משווין המקורי.

על פי חוק התכנון והבנייה, התוספת השלישית, היטל ההשבחה מחושב כ-50% מההשבחה שנוצרה, כלומר שווי הנכס אחרי התוכנית פחות שוויו לפניה. אולם החל מיום 1 במאי 2022, השיעור ברירת המחדל בפרויקטי פינוי-בינוי הוא 25% בלבד, עם אפשרות לרשויות מקומיות להחליט על שיעור גבוה יותר עד 50%. חובת התשלום חלה בעת "אירוע מס" כפי שמוגדר בסעיף 9 לתוספת: מכירה של זכות במקרקעין, תחילת בנייה, קבלת היתר בנייה, או מימוש זכויות אחרות.

המלכודת: מכירה בשלב הלא נכון

עקרונית, אין מגבלה חוקית למכור דירה בפרויקט התחדשות עירונית בכל שלב, אך יש להבין את המשמעות המשפטית והכלכלית של תזמון המכירה. מכירת דירה אחרי אישור התוכנית אך לפני קבלת היתר הבנייה, תחילת הריסה או התקיימות התנאים המתלים בהסכם עם היזם, עלולה להפוך את בעל הדירה לחייב בהיטל, במקום שהחובה תוטל על היזם, כפי שמקובל בהסכמים סטנדרטיים. הסיבה פשוטה: החבות נקבעת לפי מי שהיה בעל הזכות בעת האירוע המעורר, והסכם עם היזם תקף רק משלב מימוש הפרויקט בפועל.

המקרה מבית המשפט: 270 אלף שקלים שלא היו צריכים להיגבות

המקרה שנדון לאחרונה נגע לבעל דירה ברחוב בית אל בתל אביב, שמכר את הדירה אחרי אישור התב"ע אך לפני הריסת הבניין או קבלת היתר בנייה. הוועדה המקומית חייבה אותו בהיטל השבחה של כ-270 אלף שקלים. בעל הדירה פנה לבית המשפט בדרישה שהיזם יישא בעלות המס, בטענה שההסכם מחייב את היזם לממן את כל העלויות הכרוכות בפרויקט, כולל מיסים תכנוניים.

• טענו שהובטחו להם דירות משודרגות - ביהמ"ש הכריע
• נתנאל גרופ תבנה 530 דירות חדשות בפינוי בינוי ברמת גן; שלושה מגדלים עד 35 קומות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היזם טען מנגד כי התחייבותו תקפה רק ממועד התקיימות התנאים המתלים, כלומר, רק אחרי קבלת היתר בנייה או תחילת ביצוע העבודות. מאחר שהמכירה בוצעה לפני כן, נטען כי החבות חלה על המוכר, בהתאם לסעיף 10(א) לתוספת השלישית, הקובע כי בעל הזכות בעת האירוע הוא החייב. בית המשפט קיבל את עמדת היזם, דחה את התביעה ואף חייב את המוכר בהוצאות משפט בסך 30 אלף שקלים.

הפסיקה ברורה: תזמון הוא הכל